안녕하세요 모행입니다~~ 올해는 본격적으로 경매 단기 매매를 해보고자 아파트를 중심으로 경매 검색을 열씨미 하여 동일 단지 두건이 같은 날 입찰일인 것을 확인하고 동시 입찰에 도전하였습니다. 1. 물건개요 2024타경112157(30평대, 9층, 남서향) 2024타경112829(20평대, 4층, 남동향 단지 내 동) 오늘은 두 물건중 30평대 물건분석을 해보려고 합니다. 2. 선정이유 거주지와 가까운, 신축에 가까운, 동일단지 2건 물건에 흑도쌤 칼럼에서 추천해주신 물건!! 3. 손품분석(2023타경112157) 3-1. 권리분석 : 전입세대 없음, 임차인 없음, 용인중앙새마을금고 근저당 말소기준권리로 인수사항 없음 - 물건분석 : 남서향, 2015년식, 울산 동구 내에서 비교적 신축 3-2. 입지분석 - 울산 동구는 현대중공업, 현대미포조선 등 세계 최대 규모의 조선소가 위치해 있는 지역으로 힐스테이트이스턴베이는 동구의 대장 전하동의 바로 옆 화정동에 위치해 있는 2015년 준신축 아파트임. 바로 옆으로 울산지웰시티자이가 2023년 입주하면서 동구의 부동산 시세를 이끌고 있음. 화진초등학교를 끼고 있는 초품아이고 현대미포조선, 현대중공업과 인접해있어 동구의 고소득자들의 선택을 받는 아파트임 . 3-3. 시세조사(실거래 및 매물) - 공시지가 : 2억이상 - 실거래가 : 3.8억 원 ~ 4.1억 원 - 호가 : 4억 원 ~ 5.3억 원 - 매물갯수 : 91건 4. 발품분석 - 비오는 토요일오전, 현장방문, 주차장은 여유, 오토바이가 수십대 일렬로 주차되어있었음 - 우편함 넘치고 있음, 미납관리비 400여만원 확인 - 현관에 각종 우편물 부착된 채로 있어서 빈집임을 유추할 수 있음 5. 수익분석 - 인근 부동산에 방문해보니 세입자가 살다가 나간지 좀 됐다, 세입자가 나갈 때 전세금 못내줘서 매도 의뢰 있었는데 부동산에서 처리할 수 없는 물건이었다, 집 상태는 괜찮다, 수요는 주로 인근 미포산업단지나 현대중공업 근무자들이고 초품아라서 수요가 있다. 매도가는 3.9억이면 단기매도 가능할 것으로 보인다. 경매 문의 전화는 많이 왔다. 고 함. 6. 결론 입찰은 29명이 들어왔고 낙찰은 380,710,000원으로 받아가셨습니다. 부동산에서 들은 매도가보다 1000만원 정도 싼 금액인데요, 제가 계산한걸 보니 한심하네요 저는 매도가를 3.9라고 들었으면서도 빠른 매도가 안될까 겁이나서 3.8로 계산했네요?? 지금 이 글을 쓰는 시점은 조사한 시점에서 한달이 지났는데 놀랍게도 호가가 많이 올라갔고 조사당시 매도최저 호가였던 3.8 정도의 매물 한두개는 다 사라지고 안보입니다. 흠. 요즘 공격적으로 입찰을 시도하고 있는데 경매장의 열기가 올라가는 것이 느껴집니다. 좀 더 빨리 움직여야겠습니다 ㅂㄷㅂㄷ
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