지금을 즐기는 행복한 부자가 되고 싶은 나의빌딩입니다~ 3월 말 첫 입찰을 경험한 후, 임장을 계속 다니다가 다시 입찰에 도전하기 시작하였습니다. 집에서 가까운 곳으로 아파트 임장을 다니면서 입찰을 하였는데 아파트 낙찰가가 90%가 훨씬 넘어서 계속 패찰을 거듭하게 됩니다. 실거주 하실 분이 들어오면 낙찰가가 거의 급매 수준으로 높아지는 것 같았습니다. 입찰 인원이 20명이나 30명이 넘는 경우가 많았습니다~ㅠ 내가 좋아 보이는 물건을 남들도 좋게 본다는 거죠~ 입찰 인원이 많으니 제일 먼저 진행해 주셔서 입찰 결과가 금방 끝나는 장점이 있긴 했습니다^^ 그래서 집에서 가까운 옆 도시 빌라를 찾아보기 시작했습니다. 임장을 해 보니 언덕이 높아서 매도가 쉽지 않을 것 같았던 빌라도 예상보다 낙찰가가 높고, 10명 가까이 입찰을 했습니다. 아파트나 빌라나 실거주 하실 분들이 입찰에 들어오면 게임이 되지 않는 것 같습니다. 그럼 역세권 주위 물건은 어떨까? 도보 가능한 역세권을 중심으로 물건 분석을 하고 임장을 다니게 되었습니다. 임장을 하면서 날씨가 더운 날은 모자를 쓰고 다녀도 얼굴이 화끈거리기도 했고, 물건의 관리회사에 전화해서 공실이 있는지 물어보기도 하고, NPL 물건의 경우는 담당 회사에 전화해서 채권을 살 수 있는지 매각이 되었는지 확인해 보기도 했습니다. 덕분에 뭔지 모르는 NPL 강의를 처음으로 완강해 보기도 했습니다. 저는 항상 입찰하기 전에 경매가 진행되는 법원에 미리 임장을 가서 장소를 확인해 두었습니다. 주차 장소와 대중교통을 이용하는 경우 시간이 얼마나 걸리는 지 파악해 두었더니 혹시 늦어지더라고 조바심이 나지 않았어요~ 물건 임장을 하면서 법원 임장도 같이 해 두면 좋답니다. 가까운 법원의 경우에는 주차를 하려면 차들이 줄을 지어 서있어서 20분~30분씩 주차하는 시간이 걸리기도 했습니다. 이제껏 5곳의 법원에 임장을 다녀와서 실제 입찰은 4곳에서 진행을 해 보았습니다. 임장을 하고나서 입찰을 위해 고른 물건의 입찰 날짜가 중복될 경우는 어느 법원으로 가야할 지 고민을 하며 정하기도 했습니다. 법원마다 조금씩 진행 방식이 달라서 입찰자 명수를 친절하게 알려주는 곳도 있고, 이름을 모두 불러주는 곳도 있었습니다. 보증금이 든 매수신청보증봉투와 함께 입찰봉투를 같이 돌려주는 곳도 있고, 매수신청보증봉투만 돌려주는 곳도 있습니다. 법원에 따라서 입찰봉투 뒷면에 찍는 도장 개수가 다르기도 했습니다. ※ 수원지방법원 본원 : 타 법원과는 달리 입찰봉투 앞면에 만 도장 찍는 부분이 있고, 봉투를 되돌려주지 않음. 매수신청보증봉투 앞면에만 도장 찍는 부분이 있고, 뒷 면에는 도장 찍는 부분 없음. 법원에 가면 경매가 진행되는 호실 앞에서 그 날 매각되는 물건 리스트를 나눠주십니다. 경매가 시작되면 각 물건마다 불러주시는 입찰자 수를 받아 적고, 패찰자들이 보증금을 돌려받는 막간의 시간을 이용하여 경매 싸이트에서 해당 물건을 확인해 보았습니다. 바로바로 물건 분석을 확인하여 입찰자 수와 낙찰가, 차순위 금액까지 현장에서 바로 알 수 있으니 많은 공부가 되었습니다. 패찰한 경험이 많이 쌓이면서도 실제 법원에서 내가 입찰하지 않은 물건도 확인할 수가 있어서 좋은 경험이 되었습니다. 임장한 어느 시리즈 오피스텔의 경우, 2차 기일에서 유찰이 될 것 같아서 지켜보았더니 법인회사에서 최저가로 6개의 물건 중에서 4개의 물건을 낙찰 받아가기도 했습니다. 제가 임장하면서 느끼기에는 역에서의 거리도 가깝지 않고, 입지가 한적한 곳이어서 한 번 더 유찰이 될 것이라고 예상을 했었는 데 아니었어요. 3차 매각 기일에 나머지 남은 두 물건의 낙찰가가 어떨지 궁금해서 확인해 보아야겠어요~ 입찰가를 고민 끝에 선정했다고 하더라도 당일 법원의 분위기를 보고 변경을 하게 되는 것 같습니다. 한번은 법원이 너무 한산한 것 같아서 예상 입찰가에서 살짝 내려서 입찰했다가 백오십만원 차이로 아깝게 차순위가 되기도 하였습니다~ 당일 분위기상 입찰자가 많을 경우, 입찰가를 살짝 올리는 것은 괜찮지만 경험상으로 혹시나 단독입찰일까 하는 생각으로 입찰가를 내리는 것은 좋지 않은 것 같습니다^^ 입찰을 반복하다보니 어느 정도 금액을 적으면 낙찰이 될지 감이 오긴 하나 나중에 매도를 생각하면 낙찰에 가까운 가격을 쓸 수 없는 경우가 많았습니다. 나중에 안 팔리면 어떻게 하나? 하는 생각으로 너무 보수적으로 매도가를 측정하고 시세파악 등 물건에 대한 확신이 없었던 것 같습니다~ 도생 시리즈 물건의 경우, 입찰 시 마지막에 두 개 호수의 입찰가를 바꾸어 쓰면서 낙찰의 기회를 놓친 경우가 있습니다. 그 물건의 경우에는 4층과 5층을 고민하다가 4층 물건에 집중했는 데 오히려 5층의 낙찰가가 더 저렴했던 경우였습니다. 입지상 매도만 잘 한다면 꽤 괜찮은 수익이 있을 물건이었는데 놓치고 나니 너무나도 아쉬웠어요~ 정말 입찰자들의 팽팽한 심리전을 엿볼 수 있는 물건이었습니다. 3층 물건보다 오히려 2층 물건이 더 높은 낙찰가를 보이기도 했으니까요~ 시리즈 8개의 물건 중 유일하게 한 개의 물건에서 단독으로 저렴하게 낙찰받기도 했습니다. 그 분은 운이 정말 좋으셨어요! 입찰시에 정말 운도 따라야한다는 것을 진심으로 느꼈답니다^^ 법원을 방문할 때면, 서류 미비로 종종 입찰 무효가 되는 것을 보게 됩니다. 대리인이 입찰시에 입찰 당사자의 인감증명서를 주민센터에서 직접 발급 받아와야 하는데 인터넷상으로 발급받아오는 경우입니다. 그리고 입찰 기일이 변경된 것을 확인하지 못하고, 입찰하러 오신 분들도 종종 있었습니다. 입찰 당일 아침에 변경 사항은 없는지 꼭 확인을 하고 법원으로 출발하는 것이 좋습니다. 낙찰 일주일 전에는 거의 매일마다 물건분석, 임장, 입찰에 집중하며 하루를 보냈습니다. 가끔씩 ‘오늘은 너무 피곤하니 가지 말까?’ 하는 생각이 들기도 했지만, 내가 고른 물건이 예상 입찰가로 낙찰될 수도 있으니 법원으로 향하지 않을 수가 없었습니다~ 낙찰 확률을 높이기 위해서 하루에 두 번씩 입찰 하기도 하고, 낙찰 당일에는 낙찰과 함께 또 다른 물건에서 몇 십만원 차이로 차순위가 되기도 했습니다. 한 주 동안 법원에 매일 방문하며 입찰 서류를 작성했더니 이제 서류 작성도 아주 쉽게 하며, 심적으로도 여유도 생겼습니다. 제가 첫 입찰 때는 당황해서 주소도 안 적고 서류를 내었어요^^ 두 달 전의 일이랍니다~ 법원 입찰과 임장을 되풀이하며 지하철에서 졸다가 내릴 역을 지나칠 뻔 하기도 했는데 열흘 정도가 지나니 이제는 좋은 추억이 되었습니다. 피곤해서 혓바늘이 돋아 낙찰일 바로 다음 날에는 그냥 뻗어서 쉬었습니다. 낙찰을 제대로 받은 것인지 고심하며 새벽까지 잠을 이루지 못 했거든요. 사실 이 물건과 사랑에 빠졌는지 놓치고 싶지 않았습니다~ 도생 낙찰일 바로 다음 날 입찰할 물건도 임장을 마치고 입찰 준비를 해 두었는데^^ 이번 낙찰은 저의 삶에 있어서 터닝포인트가 될 것 같습니다. 혹시 모르는 임차인이 있을 수 있다는 생각에 부지런히 명도의 기술 강의를 듣고, 법원에서 사건열람을 하였습니다. 서류상 허그에서 임차보증금을 대위 변제한 후 반환채권을 양수하여서 임차인이 거주하고 있지 않아야 하는데 살고 있는 듯 현관문 앞에 생활용품들이 있었기 때문입니다. 그 동안 임차인이 참 양심도 없는 사람이라고 생각하며 명도 걱정을 잔뜩 하고 있었는 데 옆집 물건이었습니다^^ 현재로서는 대출을 잘 알아보고 잔금을 치르면 큰 수리 없이 매도나 전세 임대가 가능할 것 같습니다. 다만 세금 부분에서 어떻게 하는 것이 수익률을 최대화할 수 있는지 알아보는 것이 관건입니다. 그 동안 집안에 신경을 써야할 일이 있어서 바쁘게 지내다가 글을 올려봅니다~
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