안녕하세요. 남동40입니다. 우선 죄송하다는 말씀드립니다. 지난 1편에 축하 글과 좋은 말씀들 많이 해주셨는데... 삭제했습니다. 서울 선매수 부산 후매도인 상황에서 글을 남기는것보다 매도에 집중하는게 맞을것 같아 삭제하게 되었습니다. 갑자기 급매 경쟁 매물이 나오고, 퇴거하기로한 임차인이 갱신권을 쓴다고 하는 변수가 발생하여 어쩔수 없었습니다... 백업이라도 해두고 삭제했어야했는데... 날라가버려 아쉽네요. 지금은 지난주 매도 계약 완료 했습니다. 제가 생각한 금액보다 2천 정도 싸게 매도하여 조금 아쉽긴 했지만 좋은 분께 매도한것 같아 기분 좋았습니다. 이 글 보고 계실탠데 다시 한번 축하드립니다~!!^^ 기억 안나시겠지만, 1편에서는 서울 갈아타기 지역과 단지 선정 과정을 상세하게 풀어보았고 최종 매수한 아파트만 공개하고 급 마무리 지었습니다. 오늘은 많은 고민 끝에 왜 부산 상급지를 팔고 서울을 매수하였는지, 그리고 최종 매수한 '신금호 파크자이 33평'의 가격이 적정한지에 대해 고민했던 부분을 이야기해볼까 합니다. 그럼 시작 하겠습니다~! 서울 똘똘한 한채 사는 것과 부산 상급지 2채를 일시적 1가구 2주택을 계속해서 돌리며 비과세 혜택을 보는것 어떤게 수익률이 좋을까에 대해 오랜기간 고민을 했었습니다. 엑셀로 많이 시뮬레이션 돌려보았으나 결론적으로 서울이 5억 오를때 부산 1채가 얼마 오를까?라는 변수를 어떻게 넣느냐에 따라 답이 달라집니다. 여러 시뮬레이션 중 서울이 25% 상승했을때 부산도 25% 동일하게 상승할 경우를 계산해보겠습니다. ※ 계산을 단순화 하기 위해 양도세 경비/장특공제 등은 배제 했습니다.(실제로는 많이 덜 나옵니다.) ※ 부산 2채 매도는 일시적 1가구 2주택 혜택을 볼수있게 시차를 두고 알아서 잘 팔았다고 가정했습니다. ① 서울 20억 매수 → 25억 매도(+5억 차익) : 공동명의 일 경우 양도세+지방세 6,420만원 ▶ 4.358억 수익 ② 부산 10억 2채 매수 → 각 12.5억에 매도(+5.0억 차익) : 공동명의 일 경우 양도세+지방세 33만원 ▶ 4.997억 수익 총 수익액이 5억 일때는 부산 양도세는 거의 없으므로 약 6,400만원 실익 차이가 납니다. 취득세/복비 등 경비 처리하고 인별 공제/장특공제 등 다 받으면 좀 줄어서 4천 정도 차이 납니다. 만약 차액이 5억보다 더 커진다면, 서울의 양도세 세율구간이 높아지면서 차이가 더 벌어집니다. 즉 서울이 불리하고 부산이 유리 해집니다. 하지만 부산이 서울 만큼 올라줄까? 라는 물음에는 사람마다 판단하기 나름입니다. 과거 데이터를 보겠습니다. 비교 단지는 제가 마음대로 잡았습니다. 오랜기간 데이터 파악을 위해 입주 10년 이상, 서울/부산 대장급 1개, 서민 대표 단지 1개 가져왔습니다. 물론 잠실 30억이 서민급은 아니지만, 서울 직장인이 잘굴려서 도달 할수있는 최종 목표 단지로 많이 거론됩니다. 센텀파크 역시 부산 소득에는 고가의 아파트이므로 제가 생각하기에 적절한 비교 단지라고 생각합니다. ● 부산 대장 해운대 트럼프월드센텀 : +188% 상승 ↔ 서울 대장 반포 래미안퍼스티지 : 205% ● 부산 서민 대표 해운대 더샵센텀파크 : +138% 상승 ↔ 서울 서민 대표 잠실 리센츠 : 172% 확실히 트럼프월드가 대단하네요... 부산 회복 덜했는데도 거의 전고점 입니다^^;; 서울이 조금씩 더 오른걸 확인할수 있습니다. 하지만 이 부분에 대해서는 다들 생각이 다를겁니다. 저 역시 다주택 규제로 인해 시장왜곡이 발생중이며 현재 서울이 고평가이고, 부산이 저평가인점 잘 알고 있습니다. 만약 다주택 규제가 없어 시장왜곡이 없었다면 부산이 현재보다 빠르게 회복했을 것이고 그렇다면 10년간 비슷한 상승률을 보였을수도 있습니다. 이야기가 길었지만... 서울 대비 부산 상승률 예측에 대한 최종 결정은 개인의 판단에 맡겨야 합니다. 저는 다주택 규제가 풀리기 전에는 서울 상승률이 계속 좋을 것이라고 봤고, 여소야대 상황에서 단기간에 다주택 규제가 풀리기 어렵다고 판단이 들어 갈아타기로 마음 먹었습니다. 언젠가는 풀리긴 하겠죠....ㅎㅎ 언제 풀릴지 모르는 규제를 기다리며 5천~1억 더 먹고 매도 한다면, 26년~28년 공급 절벽인 서울은 3~5억 올라있을 것이라 판단했습니다. 똘똘한 한채 정책으로 인한 서울이 더 갈것 같다는 대중심리에 편승하여 섣부른 선택을 하였다고 생각하시는 분들도 있을겁니다. 실제로 지난글 후기 1편에서 부산이 아직 저평가인데 너무 성급한것 아니냐는 댓글도 몇분 계셨습니다. 하지만 저는 제 개인적 상황에서 최선의 선택을 한겁니다. 저는 남천자이 분양을 받아 현재 임차를 준 상태입니다. 8.9억 분양가에 입주장 3.3억으로 아주 저렴하게 전세를 줬죠. 만약 임대차2법이 없었다면 전세가 증액분과 추가대출을 일으켜 부산 상급지 1채 추가 매수도 고려했을 겁니다. 하지만 현재 남천자이 30평 전세 시세는 약 5억임에도 2년 연장을 해준다면 5% 증액밖에 못하겠죠. 임차인은 연장을 원하셨습니다. 서울 똘똘한 한채가 아닌 부산 2채 선택을 하기에는 제 상황이 녹록치 않았습니다. 2년 이라는 시간을 기회비용으로 그냥 버려야만 하죠. 현 시세 10.5억~11.0억에서 3.3억의 전세가는 전세가율 30% 수준입니다. 설령 부산과 서울의 상승률이 똑같이 간다고 하더라도, 현재 세팅 상태로는 투입된 현금 대비 자산규모가 너무 적어 합리적인 선택이 아니라고 판단했습니다. 최악의 경우 서울보다 부산이 상승률이 더 높다고 하더라도 규모가 작아 절대금액에서는 서울로 가는것이 제 상황에는 좋은 결정이었습니다. 예를 들어보겠습니다. 제가 매수한 신금호파크자이 33평은 현재 18.5억이고 전세가 10억입니다. 갭은 8.5억이죠. 부산이 저평가가 끝나서 20% 급등하고 서울은 15%만 올랐다고 가정 해보겠습니다. ● 남천자이 10.5억 → 12.6억(+2.1억), 실투 7.2억 대비 수익률 29.2% ● 신금호파크자이 18.4억 → 21.16억(+2.76억), 실투 8.5억 대비 수익률 32.5% 그래서 부산 대장으로 거론되는 남천자이를 올 하반기~내년 시세 상승이 예상되지만 무르익기전에 과감하게 팔고 갈아타기로 마음 먹었습니다. 다음 매수자가 열매를 먹겠죠...ㅎㅎ;; 만약 저처럼 자금 흐름에 제약이 있는게 아니라면, 부산 상급지 홀딩도 좋은 선택이라는 점 꼭 말씀드리고 싶습니다. 부산이 하락장에서 회복을 많이 못한 반면 서울 최상급지는 전고점을 훌쩍 넘었으며, 성동구 옥수/금호 등 중상급지는 전고점을 터치하고 있습니다. 혹시 서울에 현재 거품이 껴있는건 아닌가? 라는 생각도 했었습니다. 전문가들 중에서도 많이 갈리지만, 저의 판단은 "많이 오른건 맞지만 더 오를것 같다"라는 결론을 내렸습니다. 1) 수도권 입주물량이 너무 적다. 특히 서울은 역대급으로 적다 요즘은 고급화도 심하고, 건축사고들로 인해 지켜야할 건축법들이 많아졌습니다. 입주까지 최소 4년이 걸립니다. 그러므로 오늘 당장 착공을 해도 2029년에나 입주 할겁니다. 서울 26년~28년의 공급 절벽은 확정적입니다. 부산이 26년 1.2만/27년 1.4만세대 입니다. 부산보다 수요가 3배 이상 높은 서울에 26년 9천/27년 9천세대 입니다. 정말 엄청난 공급 절벽이죠... 그냥 입주가 없다고 봐도 무방합니다. 29년 이후도 당분간 큰 물량은 안 나올거라고 예상합니다. 서울은 이제 저층 재건축은 거의 끝났습니다. 삼익비치/대우마리나와 같은 중층 재건축 시대가 열립니다. 예를들어 2천세대 재건축을 한다면 일반분양 물량은 200~400세대가 나올겁니다. 29년 이후 서울 입주 공급 물량이 늘어난다고 해도 대부분 허수라는 이야기죠. 그나마 기대해볼게 3기 신도시와 1기 신도시 재건축인데... 3기 신도시 대부분은 서울 중심지와 접근성이 낮아 서울 상급지에 영향은 미미할겁니다. 1기 신도시 재건축 역시 27년 착공한다는데 절대 불가능합니다. 빨라야 29년도 가능할지... 의문입니다. 그럼 경기나 인천이라도 많나? 평년 수준보다 못합니다. 전국 22년~23년 하락장에 어떤 건설사가 분양을 했겠습니까. 그 결과가 26년~28년 인데 서울이 가장 심각합니다. 2) 올림픽파크포레온 입주장을 너무 잘 넘겼다.(수요가 예상보다 탄탄하다) 대한민국 역사상 최대 단지이자 앞으로도 가장 큰 단지 일 올림픽파크포레온(둔촌주공) 12,000세대가 24년11월~25년3월 입주장을 치르고 있습니다. 많은 사람들이 예상한 것과 달리 입주장 전세가가 너무 잘 버텨주고 있습니다. 전세가 하락은 커녕 뒤로갈수록 전세가가 오르고 있습니다. 현재 34평 11억 이상으로 제값 다 받고 있습니다. 저도 3월을 매수 최적기로 삼았던 이유가 올파포 입주장에 흔들리는 시세를 이용하고자 했었는데... 너무 잘 버텨주었습니다. 올파포 이후 주요 입주 단지는 대부분 상반기에 몰려있습니다. 하반기로 갈수록 공급부족으로 인한 전세가 상승이 예상됩니다. 3) 전세가/전세가율이 잘 버티고 있다 최근 매매가가 과도하게 올랐음에도 전세도 같이 올라주고 있습니다. 서울은 25년1월 기준 평균 전세가율 54%대를 유지하고 있습니다. 과거 2009년 폭락장때 평균 전세가율이 40%보다 아래로 떨어지며 폭락했던 때와는 다릅니다. 아래 전세 매물 추이를 보면 올파포 입주장에 매물이 살짝 쌓이는듯 했으나 소화되며 전세 물량이 급감하고 있습니다. 전세가는 지속 상승할 가능성이 높으며 매매가의 급격한 상승이 없다면 전세가율은 양호할것이라 판단했습니다. 전문가들 중 서울 매매가는 의견이 갈리지만, 전세가 상승에는 대부분 상승 쪽을 예상하고 있습니다.(공급이 없으니...) 4) 금리 인하는 필연적이다 4번과 5번은 서울뿐 아니라 전국 공통 내용입니다. 이 부분은 모두가 잘 아시기에 길게 설명 않겠습니다. 대한민국 경기가 너무 안좋기에 부동산 하나만 막겠다고 금리 인하를 안하거나 덜 할수 없는 상황이 되었습니다. 여든 야든 경제살리기에 집중할거라고 생각합니다. 금리인하는 더 일찍 했어야 한다고 생각했으나, 총재님이 부동산 하나 잡겠다고 몇달 연기한게... 부메랑이 되어 돌아왔다고 생각합니다. 몇번만 내리면 될 금리를 1~2차례 더 내릴수 밖에 없다고 생각합니다. 5) 돈이 계속해서 풀리고 있다 몇몇분은 코로나때 돈 살포로 인한 전고점을 서울이 지금 회복하는게 말이 되냐고 하실수 있습니다. 2020년 코로나 엔데믹 이후 생각보다 많은 시간이 흘렀습니다. 벌써 5년이 지났습니다. 다들 느끼시지 못한 5년 이란 시간동안 계속해서 M2 통화량은 늘어나고 있었습니다. 제가 옥수/행당 3개 후보 단지로 시세 적정성 판단할때 작성했던 그래프입니다. 현재 M2 통화량은 아래 그래프보다 더 풀려 25년1월 4200조를 돌파했습니다. 각 단지별 추세선(빨간선)을 그었을때 20년~21년이 거품 구간이었고 같은 전고점이더라도 현재는 그동안 돈이 더 풀렸으므로 적정한 수준이라고 판단했습니다. 1) 상급지(잠실/옥수) 상승 대비 덜 올랐다 서울은 부산과 다르게 급지 서열 구분이 명확합니다. 특별한 호재가 없다면 하급지가 상급지를 절대 넘을수 없습니다. 그리고 상급지가 먼저 치고 올라가면 상대적 저평가인 하급지가 따라가는 구조입니다. 아래 1번 그래프를 보시면 최근 잠실이 단기간 많이 올랐습니다. 심지어 저 그래프는 토허제 해제 거래가 미반영된 그래프입니다. 토허제 이후 잠실은 28억에서 31~33억대 거래, 옥수는 20억대에서 21~22억대(최고가 23.5억도 있음) 거래가 나오기도 했습니다. 반면 신금호파크자이는 여전히 18억 초중반에 머무르고 있었습니다. 즉... 토허제 해제로 인한 상승 흐름이 신금호에는 아직 안왔었습니다. ※ 현재는 토허제 재지정 후 잠실은 29억~30억대 거래, 옥수는 21~22억대 유지 중 2번 그래프는 24평 비교 분석인데요. 서울은 워낙 고가이다보니 33평보다 24평이 시세 변동이 빠릅니다. 특히 최근들어 더욱 24평 평단가가 34평 평단가보다 높아지는 경향이 있습니다. 1번 그래프(33평) 대비 2번 그래프(24평)을 보시면 단지별 시세 갭이 더 벌어지는 걸 확인할수 있습니다. 3번 그래프는 잠실/옥수 24평과 신금호파크자이 33평의 비교분석입니다. 과거 10년간 아무리 상급지라도 24평과 33평의 평수 차이가 크기에 신금호파크자이 33평이 옥수래미안리버젠 24평보다 1~2억 더 비쌌었습니다. 하지만 이번 상승세로 옥수 래미안24평이 신금호파크자이 33평을 앞질렀습니다. 심지어 옥수리버젠의 경우 한강뷰 나오는 24평 RR이 20억에 거래되기도 했습니다. 후보지 중 가장 유력하게 보고 있던 단지가 옥수래미안리버젠 24평이었는데, 3번 그래프를 보는 순간 아차 싶었습니다. 단기 고점이라는 판단이 들어 옥수는 포기하고, 신금호 쪽으로 시선을 돌렸습니다. 2) 매물의 질이 다르다 그럼에도 끝까지 옥수에 대한 미련을 못 버렸습니다. 1년을 준비해서 결론을 낸 단지이기도 했고, 성동구 대장이었으니깐요. 고평가 이긴해도 그래도 대장이 맞지 않을까? 5천 정도는 지각비라 생각하고 매수할까? 라는 생각도 했었습니다. 결정적으로 신금호쪽으로 갈수밖에 없었던 이유는 매물의 질이 다르더군요. 옥수리버젠의 경우 토허제 해제 이후 3주간 괜찮은 매물은 한차례 다 쓸려간 이후 였습니다. 17.5억에 좋은 매물들 보다가... 못난이 저층인데도 17억~17.5억 하는거 보면 절대 못사죠... 호가로 5천~1억이 올라있었고, 심지어 좋은 매물은 아예 없었습니다. 못난이동 저층/중층만 남아있었죠. 반면에 신금호쪽은 좋은 매물이 여전히 많이 남아 있었습니다. 좋은 조건의 매물들을 골라서 살수 있었습니다. 3) 신금호파크자이(9년차) vs e편한세상금호파크힐스(7년차) 금호 대장은 e편한세상금호파크힐스입니다. 대장인 이유는 2년 더 신축입니다. 확실히 내장재 신축 느낌 뿜뿜입니다. 단지내 카페가 CJ에게 위탁하여 잘 운영되고 있기로 유명합니다. 그 외 헬스장/골프장/조경 등 컨디션은 비슷합니다. 그래서 5천~1억정도 더 비싼 시세 형성중입니다. 반면 신금호파크자이는 역에서 거리/경사도면에서 접근성이 더 좋다는 장점이 있습니다. 단지 나서면 30초 컷입니다. 큰 단점으로는 일부 남동향이 있지만, 대부분이 정동향과 정남향의 배치로 인해 동향의 세대들이 발목을 잡는 경향이 있습니다. 어차피 실거주 할것 아니기에 동일선상에 놓고 양쪽 단지 괜찮은 매물을 찾던 중 유독 한 매물이 눈에 띄었습니다. 신금호파크자이 108동 남동향 고층 RR이 시세보다 5천 이상 저렴했습니다. ● 제일 뒷동(101/102/110/106동) : 중고층 18억 ● 중간 뒷동(103/104/105/107동) : 중층 18.5억, 고층 19.0억 위와 같은 호가인데, 108동 로얄동 고층(17층 이상)이 18.5억에 나와 있었습니다. 심지어 1천만원도 깍아주셨죠.(한강도 찔끔 보입니다 ㅎㅎ;;) 물론 호가는 어디까지나 호가이지요 ㅎㅎ 실거래가를 보더라도 9층 18.5억(25.2/26), 14층 18.5억(25.1/14) 신고가 거래가 이미 있는 상태였기에 최근 상승 흐름 감안 시, RR대비 많이 저렴하다 판단 했습니다. 세상에 공짜는 없죠?ㅎㅎ 상대적으로 저렴한 이유는 현재 전세 시세가 9억후반~10억인데, 전세 8.4억으로 갭이 10억 필요했습니다. 하지만 갱신권 이미 사용했고 26년4월 만기여서 7월 잔금 시, 9개월 후 증액 가능한 상황이었습니다. 실입주 가능한 매물 대비 갭 1.6억을 9개월간 유지하는 조건으로 2~6천만원 정도 저렴했다고 생각하시면 됩니다. 급히 계산기 두드려봅니다... 1.6억 9개월 대출이자 대략 월 60만원+중도상환수수료 약 100만원, 총 640만원만 내면 몇천 싸게 살수있는 조건이었습니다. 심지어 잔금일과 중도금 규모도 저에게 모두 양보를 많이 해주는 조건이었죠. 평소 연락하던 대출상담사+2개 대출상담사에 후순위담보대출 한도 여유 확인하고 계약하기로 결정했습니다. ※ 스트레스DSR 적용되더라도 한도 여유있고, 잔금 전 조정지역으로 묶이더라도 계약일 기준이므로 1주택자 LTV 70% 후순위 담보대출 가능한 점 확인했습니다. 약 1년간 준비해온 갈아타기가 어느정도 완료 되고나니 정말 홀가분합니다. 이제 잔금 및 대출실행만 잘 하면 됩니다. 문제 없이 해내고 오겠습니다^^ 남천자이 살때는 준비가 부족하여 후회가 조금 있었는데, 이번엔 정말 후회가 하나도 없습니다. 약간 아쉬운게 있다면 남천자이를 조금 싸게 매도했다는것...ㅠ.ㅠ 서울도 싸게 샀으니.. 퉁쳤다고 정신승리 중입니다. 설령 남천자이 팔고 다주택규제가 풀려 부산이 날라간다던지, 옥수 래미안리버젠 24평을 무리해서라도 사는게 더 수익률이 좋았더라도 상관없습니다. 저만의 판단 기준과 근거들로 낸 최종 결론이기에 결과가 안좋더라도 전혀 불안하지 않습니다. 100점은 아니었더라도 90점 이상은 받을거라는 확신이 있습니다. 실전 회원분들도 남이 찍어주는 단지가 아닌 자신만의 기준을 마련하여 후회없는 선택하시길 응원합니다. 그래야 혹시나 예상치 못한 하락장이 오더라도 흔들리지 않고 홀딩 하실수 있습니다. 또 쓰다보니 너무 길어졌네요...^^;; 1편에서 많은 분들이 역시 답은 서울인가요? 라며 서울 매수 문의 쪽지 많이 주셨습니다. 위 2번에 적어두었듯이 제 개인적 상황상 서울이 조금 고평가이더라도 갈아타는게 유리하다 판단되어 실행 했습니다. 첫 내집마련을 하시거나, 시드가 부족하다면 굳이 잘 알지도 못하는 서울이 아닌 부산도 좋은 투자처입니다. 하지만 부산을 사시더라도 이왕이면 상급지를 사셔야 합니다. 부산내에서도 양극화가 일어날겁니다. 조금 무리하더라도 본인이 매수할수있는 가장 좋은걸 사십시요. 이제 갈아타기도 끝냈으니 자주 글 올리겠습니다. 좋은 소통 했으면 합니다. 감사합니다. . .
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