낙찰가: 4612만원 대출: 3500만원 대출이자: 4% 월12만원 보증금: 300만원 월세: 40만원 미납관리비:42만원 부동산중개수수료:16만원 취등록세,말소비용,주택채권: 60만원(셀프등기했습니다!) 실투자금: 930만원 자기자본 수익률: 36% 25.4.3 낙찰 25.4.5 명도 25.5.1 잔금 25.5.3 월세계약 안녕하세요 첫번째 낙찰을 받고, 어느때 처럼 경매 지도를 보던 중 지금 자취하고 있는 곳 바로 앞 도시형생활주택 건물이 경매가 나온걸 보고 관심있게 봤습니다. 직접 살고 있어서 주변 생활권이나 시세, 수요를 잘 알고 있어서 입찰을 해보자라는 생각이 들었습니다! 첫번째 물건에 자금이 거의 다 묶여 있어 가용 가능 자금은 1000만원채 안됐습니다. 하지만 한번의 경험치라도 있어서 이 정도면 해볼만 하겠다 하고 생각했습니다. 입찰당일 3명이 들어왔고 차순위와는 100만원차이로 낙찰받았습니다. 다음단계인 명도는 입찰전 관리사무소에 전화해서 미납관리비 조사와,점유자가 없다고 했습니다. 관리사무소에 제 번호를 주고 임차인분께 전달해 드리라고 하여 연락이 닿은 후 이미 이사를 나간 상태여서 문자로 내용증명의 압박을 하여 비밀번호를 받았습니다 집 상태는 생각보다 깔끔했으며 바로 부동산에 300/40에 돌렸습니다. 생각대로 임차인은 빨리 구해졌습니다! 대출은 은행에서도 충분히 3500에 4%대로 나왔지만 지인이 먼저 빌려준다하여 3500을 4%빌려주었습니다(채권자도 은행 금리보다 조금 높아 서로 윈윈~) 그래서 소액이기도 하고 복잡한 물건이 아니라서 셀프등기로 진행해 보자 했는데 이때 당시에는 셀프등기가 가장 힘들었습니다.(지나고 보면 아무것도 아니였음) 셀프등기를 할때 근저당 이후에 전부 소멸하는 걸로 알고는 있는데 말소할 목록을 적을때 근저당만 적으면 되는지, 아니면 후순위 전부 적어야 되는지 몰라서 경매계에 물어보니까 법무사나,변호사랑 상담해야 된다면서 하시길래 진짜 간단한건데..너무하다는 생각이들어 떠오른게 챗gpt가 생각나 물어보니까 친절하게 알려줬습니다ㅋㅋㅋㅋ... 결론은 말소목록에 근저당부터 소멸되는 권리들을 전부 적어서 내면 됩니다~ 그리고 부기등기로 전 소유주 분이 임대사업자등록을 해놓아서 이건 어쩌지 하고 등기소에 전화해보니까 등기소에서도 법률적인 문제는 법무사나,변호사한테 또 물어보라해서 하....이래서 모르면 바보가 되는구나 하고 생각했습니다. 이것도 챗gpt....이건 법원에서 말소 할수 있는게 아니고, 사업자등록된 사람의 해당 주소지 구청에서 주택과에 가면 낙찰자 지위로 민원신청서 작성만 하면 끝! (지금은 모든권리가 깨끗하게 사라졌음 직접해서 뿌듯함 2배) 이렇게 잔금 납부,셀프등기 까지 마치고 계약 하고 끝~~~ 이번 경험담은 저번이랑 다르게 너무 순조로워서 쓸 말이 많이 없네요..ㅠㅠ 역시 처음이 어렵다는 이유가 있는거 같습니다. 경매를 처음 재테크 수단으로 배운건 정말 행운이라고 생각합니다!! 학교보다 여기서 배우고 싶은게 너무너무 많아서 앞으로가 기대가 됩니다. 이제 일시적 2주택이라 주택은 당분간 못하니까 npl,상가 공부를 열심히 해봐야겠네요~~
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