안녕하세요. 순간에 감사함과 즐거움을 채워넣는 투자자 반나이입니다. 우리의 항상 따라다니는 고민! 좋은단지인데 빠지는 동 할까요? 안좋은단지인데 RR할까요? 다들 고민해보신 적 있으신가요? "아 이거 단지는 좋은데... 동이 너무 언덕인데... 이거 사도 되는건가.." "이거 진짜 남향에 뻥뷰 RR이긴한데... 단지가 좀 별로인데 마음에 안들어.. ㅠ" 도대체 뭐가 더 나은걸까!!! 저 역시도 항상 고민하고 질문하고... 그럼에도 풀리지 않는 어려운 숙제였던 것 같습니다. 그래서 혹시나 궁금하신 분들을 위해 가이드를 드리면 선택에 도움이 될 듯 하여 글을 작성해보게 되었습니다. 그럼 시작해보겠씁니다! (이 글은 수도권/지방에 대한 가이드가 조금은 다르기때문에 분리해서 말씀드려 보겠습니다) 수도권: 더 좋은 단지가 의미있는 이유 결론적으로 수도권은 더 좋은 단지가 의미있다고 생각합니다. 그 이유를 말씀드려볼게요. 성북구의 가장 좋은 길음생활권에서 사람들이 좋아하는 길음래미안 8단지라는 단지가 있습니다. 대단지에 인근 상권도 잘되어있고, 길음 하면 생각나는 단지 중 하나입니다. 반면, 연식은 더 좋지만 언덕에 있고 세대수가 작아서 사람들이 덜 좋아하는 길음래미안 11단지가 있습니다. (연식은 무려 9년이나 차이나는데, 언덕이 있고 외져서 8단지보다는 덜 좋아하는 11단지 분명히 말씀드리는데 11단지도 무척 좋은 단지입니다... 매수하신분들 상처받지 마세요 ㅠ) 그러면 이런 생각이듭니다. "8단지 맨 뒷동이랑 11단지 맨 앞동은 언덕이나 외진것도 비슷하고.." "그러면 위치상으로는 큰 차이가 없으니까 연식좋은 11단지 앞동이 더 좋은거 아니야?" 하지만 가격을 보면 다음과 같습니다. 우선 8단지 RR과 8단지 비선호동을 보면 너무나 당연하게도 가격차이가 납니다. 거의 1억 가까이 가격차이가 나고있는 모습 보이시나요? 대단지인 만큼 동과의 선호도 차이가 극심한 것을 알 수 있습니다. 그렇다면 우리가 궁금했던 8단지 비선호동과 11단지 로얄동의 가격차이는 어떨까요? 위치는 비슷하고, 연식은 9년이나 더 좋으니 11단지가 더 좋은 가격을 보일까요? 보시는것처럼 가격차이가 최소 4천에서 1억 가까이 나는것을 알 수 있습니다. 예시를 길음 8단지,11단지로 들었지만 붙어있고 선호도차이가 있는 단지를 비교해보시면 좋은 단지가 더 좋은 가격을 형성하는것을 알 수 있습니다. 즉, 좋은 단지를 선택하는것이 덜좋은단지 RR보다 더 좋다는 것입니다. 그 이유는 무엇일까요? 대부분의 거래는 투자자가 아니라 실거주자가 합니다. 우리는 투자자라... 투자자를 많이 보지만 부동산 시장에서 투자자는 실거주자 거래에 비하면 미미한 수준입니다. 실거주자들은 투자자처럼 모든 단지를 비교평가하고 매물을 넓게 보는게 아니라 단지를 콕 찝어서 옵니다. "나는 8단지에서 살고싶어. 여기 매물 뭐뭐있지?" "나는 11단지 까지는 생각이 없었는데..." 그래서 8단지에 거주하고자 하는 사람과 11단지에 거주하는 사람의 수요에서 차이가 발생하고, 이는 동과 관계없이 가격흐름으로 이어집니다. 그런데 지방은 좀 다릅니다 지방: 너무 별로인 동,뷰는 보수적으로 검토하세요. 수도권은 옹벽뷰, 단지뷰, 4층, 빠지는동 이더라도 좋은 단지를 사도 수요가 풍부하기 떄문에 매도난이도는 상대적으로 지방보다 낮습니다. 하지만 지방은 수요가 수도권보다는 적기때문에 정말 별로인 물건을 가지고 있다면 매도에서 어려움이 있을 수 있습니다. 그래서 너무 비선호하는 매물이라면 정말 싸게 사거나 보수적으로 검토해야합니다. 예를 들어보겠습니다. 동래에 동래삼정그린코아라고 하는 사람들이 나쁘지 않게 생각하는 신축 단지가 있습니다. 이 단지는 지도에서도 보이는 것처럼 105동, 106동이 외져있기 때문에 사람들이 덜 선호하고 실제 호가도 3~5천정도 차이가 납니다. 시장이 좋을때는 매도가 잘 될 수 있지만 시장이 안좋을때 거래량은 차이가 있습니다. 23년 시장이 좋지 않았을때 거래량을 보면 비선호하는 105,106동의 거래는 17건중 단 2건입니다. 거래된 물건들은 층이 나쁘지 않은데, 만약 층까지 좋지 않았다면 거래는 생각보다 어려워 질 수 있습니다. 지방은 수도권보다 환금성에서 차이가 있고 언젠가 매도를 해야하는 만큼 좋은 단지만큼 물건의 상태도 잘 파악하시면 좋을 것 같습니다. 마지막으로 정리해보겠습니다! 긴 글 읽어주셔서 감사합니다! <이 글은 꼭 보세요! 월부 BEST 글> 현금 2-3억 있다면 여기로 가세요. 제 2의 마포가 될 겁니다. (+인기 아파트 가격 정리본 제공⭐️) ▼아파트 리스트 바로 공개▼ https://link.weolbu.com/4hb0H5k ------------------------ 월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다. 원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.
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