문재인 정부 시절, 부동산 시장을 향한 정책은 그야말로 역사상 유례없는 강도였다. 다주택자에 대한 세금 강화, 대출 규제, 청약 제도 개편, 고가주택 기준 조정 등 쉼 없이 쏟아진 수많은 대책들은 '투기와의 전쟁'이라는 구호 아래 실행되었다. 그러나 시장은 정부의 의도를 비웃듯 반응했다. 서울과 수도권을 중심으로 한 아파트 가격은 오히려 가파르게 상승했고, 사람들은 규제의 빈틈을 찾아 더 치열하게 움직였다. 부모에게 증여를 받고, 갭투자로 접근하고, 법인을 설립해 보유 주택 수를 회피하면서 시장은 규제를 해석하고 활용했다. 강한 규제는 아이러니하게도 ‘지금 사지 않으면 영영 기회를 놓친다’는 불안 심리를 자극했고, 그 불안은 수요를 오히려 증폭시켰다. 반대로 박근혜 정부는 완전히 다른 길을 택했다. 당시 정부는 경기 부양을 위해 ‘빚을 내서 집을 사라’는 메시지를 던졌다. 기준금리는 낮았고, 대출 규제는 느슨해졌으며, 전반적인 정책 기조는 매수 심리를 자극하려 했다. 하지만 사람들은 반응하지 않았다. 그 말은 시장에서 조롱당했고, 사람들은 여전히 집을 사지 않았다. 이미 시장은 ‘부동산은 끝났다’는 인식이 깔려 있었고, 향후 하락에 대한 막연한 불안이 대중의 마음을 지배하고 있었다. 아무리 정부가 외쳐도, 심리는 움직이지 않았다. 이 두 정부의 극단적인 사례는 한 가지 진실을 또렷하게 보여준다. 시장은 제도가 아니라, 사람의 마음으로 움직인다는 것이다. 부동산은 이제 단지 주거 공간이 아니다. 그것은 자산이고, 신분 상승의 수단이며, 불확실한 미래에 대한 보험이고, 자녀에게 남길 유산이며, 때로는 생존 그 자체다. 그 복합적인 의미는 사람들의 의사결정에 있어 숫자나 법조항보다 훨씬 더 강력하게 작용한다. 그렇기 때문에 욕망은 규제 앞에서 결코 멈추지 않는다. 형태를 바꾸고 경로를 바꾸어, 더 은밀하고 효율적인 방식으로 계속 움직인다. 정책은 그 흐름을 따라가기에 늘 한 발 늦을 수밖에 없다. 규제는 때로 경고이고 때로 신호지만, 그 자체가 욕망을 억누르진 못한다. 오히려 강한 제약은 희소성의 기대감을 키우고, 시장을 더욱 예민하게 만든다. 사람들은 잃지 않기 위해 움직이고, 기회를 놓치지 않기 위해 행동하며, 자신만의 확신을 따르는 데 주저하지 않는다. 이익을 추구하고 손해를 회피하려는 인간의 본성은, 단속이나 억제로 길들여질 수 있는 것이 아니다. 정부는 언제나 시장을 관리하려 하지만, 시장은 결국 사람들의 욕망이 자율적으로 꺾이고 합쳐지는 공간이다. 규제는 그 욕망을 일시적으로 우회시킬 수 있을 뿐, 근본적으로 제어하지는 못한다. 그러므로 시장을 다스리려면 제도를 조율하는 데 그쳐서는 안 된다. 인간을, 그 욕망을, 이기심을 이해하고 예측 가능한 전제로 삼는 것이 시작이 되어야 한다. 부동산 시장은 숫자와 법률로만 이루어진 세계가 아니다. 그것은 수많은 감정과 기대, 확신과 불안이 충돌하며 흐르는, 본질적으로 인간적인 공간이다. 그리고 그 안에서 움직이는 이익 추구의 본능은 결코 규제로는 멈추지 않는다.
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