안녕하세요~ 알롱이포도입니다 :) 작년부터 경매를 처음 공부하면서 '나는 경매 입찰 언제쯤 해볼까? 몇 년은 걸리겠지?' 생각했었던 것 같은데, 부세 선생님의 수업과 스터디를 들으면서, 해당 경험을 토대로 재개발 구역의 빌라 첫 입찰에 도전하게 되었습니다. 첫 입찰이라 꼭 낙찰해야겠다는 생각보다는 입찰을 경험해보는 것이 중요하다고 생각되어서 입찰가는 매우 보수적으로 적었습니다 ㅎㅎ (전세가보다 적게 냈다는..) 입찰 일주일 전부터 되면 좋은거고 안되면 말지 라는 마인드를 가지고 있었는데 막상 기일이 다가오니 낙찰되면 대출이랑 명도랑 이것 저것 혼자 낙찰 된 것 마냥 온갖 시뮬레이션을 돌려보았던 것 같습니다 ㅋㅋ.. 우선 저는 모의 입찰은 해보았지만 찐 입찰은 처음이어서 입찰은 위한 저만의 체크(To-Do)리스트를 만들어봤습니다. 1. 경매 물건 탐색 후 수익률 계산 : 우선 가장 기본적으로 경매 물건을 찾고, 수익률을 계산하는 작업을 했습니다. 입찰을 해보고 싶다고 아무 물건이나 입찰을 할 순 없으니 우선 수업에서 들은 내용을 정리하여 저만의 기준을 선정해서 수익률이 괜찮은 물건을 선정했습니다. 매도가는 실거래와 호가 중 낮은 가격으로 최대한 보수적으로 잡고, 같은 매물에 대한 실거래 및 호가가 없다면 최대한 비슷한 조건의 물건의 실거래와 호가를 찾았습니다. 2. 현장체크리스트 작성(경매 물건 현장 조사) : 두 번째로는 수익률이 좋다고 판단된 경매 물건지를 방문하는 일입니다. 꽤 최근에 지어진 물건이라면 대부분 현관쪽에 비밀번호가 걸려있어서 직접 물건지 안으로 방문하는 것이 힘들더라구요,, 그렇다고 하더라도 건물의 외관이나 미납관리비 여부, 현재 거주자가 있는지? 해당 물건을 낙찰 받았을 때 전세가 잘나가는지? 바로 매도 계획이 있다면 비슷한 조건의 매물이 얼마에 거래가 되고 있는지 등 부사님을 통해 알아보기 위한 현장조사를 나갑니다. 사실 연식이 오래 되지 않고, 해당 구역에 이미 다녀온 경험으로 대략적인 시세는 파악이 된 상태여서 월차를 내고 굳이 다녀와야 하나 고민이 있었습니다. 허그 대항력 포기 조건 물건이어서 당연히 임차인도 돈 받고 나가 있을 것이라고 생각했던 것과 달리 현장에 가보니 누군가 거주 중이더라구요 ㅎㅎ 우편함도 깨끗하고 계량기도 돌아가고 있는 상태였습니다. 역시 입찰 예정 경매 물건은 번거롭더라도 꼭 현장에 다녀와봐야한다는 것을 느꼈습니다!! 3. 대출 알아보기 : 제가 수익률 분석, 현장 방문까지 한 뒤 이 물건 들어가도 되겠다! 라고 판단한 뒤에 한 일은 대출 알아보는 것이 었습니다. 매사자로 매도할 계획이라 사업자 대출을 알아보는데 사실 대출을 지금껏 받아본 적이 없어서 어떻게 견적을 받아야 할지도 막막하더라구요 ㅎㅎ.. 당장 보증금으로 넣을 가용 자금도 부족하여 부랴부랴 마이너스 통장도 만들고, 대충상담리스트 분들께 문자를 돌리며 간략하게 대출 조건을 알아보았습니다. 여기서 몇 가지 미흡했던 부분은 대출 상담사 분들께 전화로 세세하게 대출 조건을 알아보지 못한 부분이었습니다. 제가 현재 무주택자여서 개인 생애 첫 대출? 요런 것도 될수도 있다라고 하더라구요, 매사자로 매도할 계획이라면 사업자 대출만 받아야 하는지 알았는데, 입찰이후에야 이 사실을 알게 되었습니다. 그리고 요즘에는 대출 견적을 쉽게 받을 수 있는 어플도 있다고 합니다! (오픈론 등) 두번 째 입찰한다면 대출 조건을 더 자세히 알아보고 입찰을 해야겠다는 다짐을 했습니다! 4. 보증금 수표 뽑기&기일 입찰표 작성 &관련서류 프린트 (경매 물건 정보/경매 사이트 내 출력, 건축물 대장, 등기부등본, 매각물건명세서, 현장리스트 등 다 챙겨두기) : [보증금 수표] 대출 상담도 끝났으니 이제 입찰할 일만 남았더라구요 ㅎㅎ 보증금은 경매 입찰 당일에 뽑아가는 분들이 많으시다 하셔서 저도 당일에 뽑을까 고민을 했습니다. 하지만 경매 당일에 주차를 한다면 주차 하는 시간과(주차헬), 경매 법원 내에 제가 사용하는 은행이 없는 경우 (대부분 법원에는 신한 은행만 있음) 법원 밖에 있는 은행을 방문해야한다는 점 등 여러가지 변수들을 생각해서 전 날에 보증금 수표를 뽑아갔습니다! [기일 입찰표] 기일 입찰표는 집에서 미리 작성해가도 된다고 해서 미리 경매 사이트에서 입찰표를 프린트하고 집에서 신중하게 작성해갔습니다. 입찰표를 미리 작성하면 좋은 점은 첫 번째로, 경매 입찰일 당일에 감정적으로 입찰가를 적어내는 것을 방지할 수 있다는 점입니다. 그리고 두 번째로는 입찰표 오기입을 방지할 수 있습니다. 저는 당황하면 실수하는 경우가 있어서, 실수 가능성을 최대한 방지하고자 입찰표를 미리 적어갔는데요 그러다 보니 경매 당일에도 감정적으로 입찰가를 수정할 일도 없고, 입찰 봉투를 작성하고 낼 때도 시간이 오래 걸리지 않아 여유 있게 경매 개찰을 기다릴 수 있었습니다. ㅎㅎ 입찰표를 정확히 작성해야하는 이유는 우선 입찰보증금을 자칫하면 몰수당할수도 있기 때문입니다. 입찰가를 높게 써서 낙찰된 뒤, 잔금을 치루지 못하여 보증금을 반환받지 못하거나 사건번호를 잘못 기재하여 이상한 물건에 들어가게 되면 입찰 보증금을 돌려받지 못한다고 하더라구요.. 요게 입찰보증금이 '몰수'가 되는 경우가 있고 '무효'가 되는 경우가 있는데 무효가 되는 경우에는 보증금을 또 돌려받을 수 있다고 합니다. 두 경우에 대해서 정확한 바는 알아봐야하겠지만 무효이던 몰수이던 속상한 건 마찬가지입니다.. 만에하나 단 한 순간의 실수로 보증금 몰수를 당한다면 정말 큰 후회를 할 것 같더라구요 ㅠㅠ [관련 서류] 그리고 법원에가면 개찰장에 있는 PC로 입찰할 물건의 등기부등본이나 건축물대장 등 관련 서류를 볼 수 있는 것으로 알고 있는데요, 막상 법원에 가면 사람도 많고 정신도 없어서 제대로 눈에 안들어오더라구요.. 그래서 저는 직접 관련 서류들을 전 날에 다 뽑아간 뒤, 조용한 곳에 앉아서 여유롭게 제가 입찰할 경매 물건 정보를 확인할 수 있었습니다. 5. 경매 당일 준비물 챙기기&매각 기일 변경 확인 경매 당일 이 되면 4번에서 준비했던 보증금 수표, 입찰표, 관련 서류와 함께 신분증과 도장 (개인이 입찰할 것이라면 도장은 막도장도 괜찮다고 합니다.) 을 준비해가면 됩니다. 그리고 매각 기일 당일에 법원에 출발하기 전에 꼭 경매 진행하는 법원 사이트에 접속해서 매각기일이 변경했나 확인을 해보시고 출발하시면 됩니다! 보통 입찰 전 날이나 몇 시간전에 사이트 내에서 변경 된 것을 확인할수도 있고, 문건 송달내역에 '채무자겸 소유자 매각 기일 변경 신청 제출'이라는 내용을 통해 매각기일 변경이 진행되었는지 알 수 있다고 합니다! 당일에 출발하시기 전에 해당 내용 확인을 못했다고 하더라도 법원에 도착해서 꼭 법원 내 경매 목록 리스트? 를 확인해서 오늘 내가 입찰할 물건이 전상적으로 매각이 진행되는지 확인을 해야합니다. (시간 낭비 방지!) 6. 경매 입찰하기! 법원에 도착해서, 경매장 앞쪽에 있는 1. 입찰봉투와, 2. 수표봉투 3. 기일입찰표(혹시 수정이 필요할 수 있으니) 챙긴 뒤 작성 해야할 내용 들을 다 작성한 뒤에 도장을 찍습니다. 찍어야 하는 도장 위치는 각 법원마다 달라서 (인)이 있는 곳에 도장 전부 찍어주면 됩니다! 서울 남부 법원같은 경우에는 입찰 봉투 뒤에도 도장을 세개나 찍는 란이 있더라구요, 기억으로는 총 6~7개 정도 찍었던 것 같습니다. 입찰 봉투에 수표가 든 수표 봉투와 기일입찰표를 넣고 스테플러를 찍은 다음에 앞에 계신 계장님? (호칭을 모르겠네요!) 담당자님께 가져다 주시면 오른쪽에 보이시는 입찰자용 수취증을 주십니다! (인주 및 스테플러 앞에 다 있어요) 요걸 가지고 있어야 보증금을 돌려받을 수 있어서 잘 간직하고 있다가 나중에 패찰하게 되면 받아가면 됩니다. 만약 제가 낙찰이 되었다면 호다닥 대출도 실행해야하고, 매사자도 내야하고, 명도도 진행하고... 나름대로 체크 리스트를 정리해가면서 시뮬레이션을 돌려 보았다만, 패찰을 하게 되었습니다 ㅎㅎ (입찰가를 너무 적게 냄...ㅎㅎ) 그래도 첫 입찰인 만큼 보수적으로 가격을 산정하였고, 그렇다보니 좀 더 편하고 절차에 집중하여 신중하게 입찰을 할 수 있었습니다. 첫 입찰을 통해 정말 많은 경험을 하게 된 것 같네요!! 모든지 처음이라는 경험은 새롭고 즐겁고 또 큰 인사이트를 주는 것 같습니다 ㅎㅎ 아쉬운 패찰을 뒤로 하고 ㅎㅎ 고맙게도 쉬는 날에 시간내서 같이 따라와준 친오빠와 맛잇는 초밥을 먹으며 귀가했습니다!! 저도 언제가는 제가 원하는 가격으로 낙찰을 받아서, 낙찰 경험담을 올리는 날이 오겠지요?! 그 날 까지 열심히 공부하고 또 많은 경험들을 쌓아보겠습니다!! 화이팅!
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