안녕하세요, 실크로드입니다. 뉴스를 보면서 오늘은 '지금 핵심지 아파트 가격은 오르는데 서울 외곽은 왜 오르지 못할까?' 의 이유를 알아보도록 하려고 합니다. https://www.hankyung.com/article/202503210393Q https://www.hankyung.com/article/202503210393Q 서울 외곽 아파트는 왜 오르지 못할까 [심형석의 부동산 정석] 뉴스를 보면서 내용을 아래와 같이 정리해보았습니다. 한경닷컴 '심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수' 님의 글입니다. 주요 내용은 아래와 같습니다. - 작년 서울에서 아파트 매매가 가장 많았던 자치구는 송파구입니다. 다음으로 거래가 많은 자치구는 1년간 4213건을 기록한 노원구였습니다. - 아파트 매매가 늘어나면 가격이 회복된다고 알려져 있으나, 단순히 거래량만으로는 알 수 없습니다. 매도자(매수자)나 개업 공인중개사가 아니면 알 수 없는 ‘거래의 질’ 때문입니다. - 서울 외곽에서 거래가 많았음에도 불구하고 가격 상승률이 상대적으로 낮은 이유는 매수자와 매도자의 특성이 주거선호지역과는 다르기 때문입니다. - 주거선호지역의 경우 대부분이 매도자 우위 시장으로 형성되어 있습니다. 거래가격을 매도자가 정하기에 특별한 사정이 있는 급매가 아니라면 매도자가 원하는 가격을 크게 벗어나지 않습니다. - 서울 외곽은 대부분 매수자 우위 시장입니다. 매수자가 원하는 가격 범위에서 거래가 이뤄집니다. 매수자가 원하는 가격이 맞춰져야 거래가 성사되기에 주거 선호지역에 비해 가격 조정 폭이 큽니다. - 노원구, 도봉구, 강북구 등 서울 외곽은 아파트가 비싸지 않아 젊은 층이 많이 살 것 같지만, 노원구와 도봉구 그리고 강북구의 2030세대 거주비중은 서울 평균인 30%보다 아주 낮은 25%대가 거주합니다. 2030세대는 주택시장에서 중요한 위치를 차지합니다. 부동산을 매입하는 가장 주력계층은 4050이지만, 우리는 항상 미래 주택시장을 고민해야 합니다. - 매물의 양 또한 문제입니다. 노원구는 양이 늘었지만 성동, 서초는 줄었습니다. - 현재 전세대출과 유주택자 대출을 금지하는 은행이 늘어나고 있는데, 이렇게 대출이 막히면 서울 외곽은 오르기 힘듭니다. 거래 시장이 매수자 우위인데, 매수자들의 대출 비중까지 높기 때문입니다. 강남과 같이 비싼 아파트가 많은 지역에서 대출 비중이 높을 것이라 생각하기 쉽지만, 실상은 그 반대입니다. 서울 외곽이 중심지에 비해 대출을 일으키는 비율도 높고 대출 규모도 큽니다. 요약해보면 서울 외곽은 매수자 우위 시장, 매물량 증가, 대출 비중이 높아 대출 규제에 직격탄을 맞기 때문에 2025년에도 가격 상승이 더딜 것이라는 전망입니다. 입주 부족의 여파로 올해는 무조건 상승할 것 같지만 외곽은 상급지의 파괴력만큼 상승하기는 어려워보입니다. 상급지와 외곽 지역의 가격 상승 차이를 알 수 있는 좋은 뉴스였던 것 같습니다. 읽어주셔서 감사합니다!
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