안녕하세요! 낙찰몬스터 작년 8월에 공매로 낙찰받은 아파트 이번 3월에 무려...! 7개월 만에 매도 계약했습니다. 당시 8월 분위기가 좋아서.... 매도 금액 4.2억 까지 봤고 당시물건도 고층에 뻥뷰라 좋은가격 매도할 수 있어 보였습니다.... 하지만... 9월이후 스트레스 DSR 2차로 분위기가 꺽이고, 11월에는 나라의 혼란으로 각종 풍파를 맞아 이대로 안되겠다는 생각을 하였습니다. 당시 기준 시세 4.2억 아파트를 3.6억에 낙찰받았습니다. 시세보다는 약 14%정도(?) 저렴하게 받아 리스크 안전 마진은 확보하였습니다. (인생은 계획처럼 되지 않지만요) 재산명세서 상 미상 임차인 유00씨가 전입해있고, 선순위 신한은행 근저당 6천만원과 일자가 같아. 임차인(?) 대항력 없었습니다. 하지만 이단계는 권리상 사실 필요도 없습니다. 이유는 등기부 소유지분현황에 유00>유영열씨가 소유하였고, 실제 주소지도 물건지와 동일했습니다. 즉 소유자 실거주 물건으로 권리상 아무 문제 없습니다. 다들 파이팅팔콘 쌤의 공매반 들으셨잖아요?? ㅎㅎㅎㅎ 저는 이미 개인명의 아파트를 한채 소유하고 있었고, 대출또한 100% 땡겨서 ㅎㅎ DSR한도는 이미 초과를 한참한 상태였습니다:) 그럼 저희 경매인들은 포기를 하나요? ㅎㅎ 아니조 저희는 사업자 대출로 DSR 상관없이 대출을 받을 수 있습니다. 당시 대출이 매매사업자 대출은 안되는 상태였고, 일반사업자 대출로 낙찰가 85% 약 3억 정도 대출을 받았습니다. 물론, 신탁 대출이었고 90%까지 받을 줄 알았지만 공매로 받은 대출은 방빼기(?)도 당하고 다른 여러 대출을 더 알아보았으나 스트레스 DSR로 은행이 사실 갑이였기에 시기를 놓치면 대출도 어려울 수있다는 협박(?)을 받고 진행했습니다. 대출은 개인대출, 사업자대출 등 알아보시면 얼마든 대출을 통하여 레버리지 할 수 있습니다. 저는 이집을 전화임장만 하고 낙찰을 받았는데요. 낙찰 후 집을 가보니... 집이 공실처럼 보였습니다. 이유는 3개월째 수도 관리비가 나오지 않는 점. 쪽지를 두고가고 그대로 몇주째 있다는점, 핸드폰 연락회신이 안온다는점 고려하여 무혈입성이 꿈을 꾸고 바로 강제개문(?) 하려다... 조금 참아!! 잔금납부를 기일보다 조금 빠르게 하였고 바로 문을 개방하였으나.............!!!!!!!!!! 짐이 한가득 있어 바로 문들 닫고 나왔습니다. 이유는 주거침입으로 신고를 당할 수 있는 상황이었고, 아차하고 당황하는 순간 이미 열쇠공 아저씨는 도어락을 초기화 하였습니다........(너무 마음에 급했습니다) ㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠ 사실 강제 개문 전 짐 있다면 그대로 문을 닫고 나와야한다는것을 스터디를 통해 알고 있었지만.... 실전을 다르더군요. 당황한 나머지 비번 초기화를 해버렸습니다... (다음부터는 개문전 열쇠공 사전에 작당모의00000000000000~~~~0000000불라불라 다하고 문을 개방해야겠습니다) 저는 점유자는 번호를 알수 는 없었고 낙찰받자마자 관리소를 통해서 대리 연락을 하고 있었고 지금까지 연락되지 않던 점유자는 문을 열었다는 소리에 바로 저에게 연락이 왔습니다.. 정말 말하지 못할 쌍욕. 협박. 다받았습니다..................... (실제로 신고까지...) 저는 그렇게 불리한 조건에 새롭게 명도를 시작하였습니다... 정말 사죄와 반성의 포지션에 마음고생하는 힘든 시기를 보냈습니다. (다시는 강제개문은.... 고민고민 하고 하번더 고민해서 최대한 하지 말아야겠다... 생각을 합니다) 저는 불합리한 조건속에 3자 포지션으로 반성을하며 낙찰자가 명도소송 시작했다 협박을 통해 비교적 10월에 명도를 하였고.. 예상한 명도비보다는 많이 주며 명도를 비교적 빠른 시간내에 해결했습니다. 역시 돈이면 되던군요. 처음 2000만원 요구하던!!!! 전소유자를 그 반에 반값 안되는 가격에 협상해 명도와 주거침입에대한 합의서를 작성하고 마무리 하였습니다.ㅠㅠㅠ 명도 후 부동산 분위기 침체와 국가적 문제로... 손님이 끊겼고. 저는 이대로는 단기매도는 포기 후 단기임대를 맞췄습니다. 단기임대는 33엠투를 통해 임차인을 찾고, 실제 계약서는 전자계약서를 통해 진행해서(?) 수수료를 아끼고 대출이자와 관리비를 커버하여 대출이자에 쪼달림에서 벗어날 수 있었습니다. * 단기임대 계약시, 특약에 "부동산 매수 활동에 적극 협조한다" 문구를 넣어 임대기간에도 매수 손님이 있다면 집을 꾸준히 보여주었습니다. 잘작성한건지는 모르겠지만... 오픈합니다 ㅋㅋㅋㅋ 이참인은 잔금 전 2주전까지 거주하다 이사예정입니다.(야호!) * 최초 12월 계약을 하였고, 매수자 생기고 다시 몇가지 특약사항을 추가하여 계약서를 작성하였습니다.(특약 5항) 저는 빨리 매도 하고 싶은 마음에 4억까지 금액 내렸습니다.ㅜㅜㅜ 이유는 빨리 처리하고 다음 물건을 투자하고 싶었기 때문입니다. 저는 3.6억 매수, 4억 매도하여 세전 4천만원 수익을 보았고, 단기임대를 통하여 대출 이자값을 세이브하여 세후 2,000만원 소득을 예정입니다. 사실 기간에 비하여 큰소득은 아니고 사회적 리스크가 있었지만..........!! 배운대로 시세보다 저렴하게 낙찰받아. 저는 다시! 매도 이후 다음 물건 낙찰을 위해 지난 공부를 복습하고, 다시 물건을 검색을 시작하였습니다. 행크에서 약 1년 넘는 시간 좋은 선생님들과 행크 동기님들을 만나 약 7건의 아파트를 경,공매를 통해 낙찰받아 단기매도해보고 월세도 맞춰보고 전세도 맞춰보며 행크 이전에는 생각하지도 못한 새로운 삶을 살며 다시 또 새로운 꿈을 꾸고 있습니다. 새로운 꿈을 꾸게해주시고 기초를 다지게 해주신 송사무장님. 경매를 무엇이다!!!!!를 느끼해주신 파이팅팔콘 선생님 사업과 경매, 실패하지 않는 투자를 지원해주시는 흑도! 선생님. 수많은 물파스, 법투스 동기분들에게 다시한번 깊은 감사를 드립니다. 1. 저는 올해 3.22일부터 공유오피스 사업시작하였습니다 정말... 태어나서 처음이고요.... 흑도 선생님께 지도 받고있습니다.(감사합니다) 소정의 성과(?) 오픈 한달이 되었는데요. 상주사무실로만 월세보다는 + 되었고 비상주는 제 월급정도는 나온거 같습니다. 상주 만실을 향해 달려가는 중이고(아직 멀었습니다) 만실되면 월 순수익 400만정도의 현금흐름을 목표하고 있습니다. 여기까지 읽으신분이라면...!! 구독과 알림설정 부탁드려요 2. 잘하는거 해야조!! 사업하나 세팅했으니!! 아파트~ 아파트 아파트 아파트! 시세차익으로 올해하나만 더 해볼가 싶습니다. 행크를 만나 성과를 정리하며 글을 작성하기 시작하였고 드디어..! 8탄까지의 글을 마치며.. 중간에 베스트글고 해보고 감사했습니다. 이제는 낙찰몬스터에서 사업몬스터까지!! 도전하는 25년을 다시 시작으로 진정한 부자되는 그날까지 열심 또 달려가겠습니다. 그동안 글 읽어 주셔서 감사드립니다. 1탄부터 안보신분은 아래 링크 한번 따라.가보세요 :) https://cafe.naver.com/mkas1/1616621?tc=shared_link
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