안녕하세요. 드디어! 2채나 월세 받는 직장인 원블리입니다. ▼ 1호기 월세 셋팅 https://cafe.naver.com/mkas1/1485427 지난 1호기 월세 세팅 이후 올린 글이 이달의 베스트 글을 선정되었어요. 그러나.. 두 번째 빌라 낙찰 이후 투자에 대한 아쉬움이 남아 글을 쓰지 않았는데요! 그래도 제 경험과 교훈을 나누고자! 2호기 셋팅 이후 6개월 만에 쓰는 투자 경험담 지금부터 시작합니다. 2023년 10월 행크를 만나 2024년 월 현금흐름 100만원을 목표로 달렸습니다. 100만원 달성은 실패했지만 2024년은 제게 유의미한 한 해였어요. 2024년 1월 첫 낙찰 이후 2024년 8월 두 번째 낙찰! 완료! 제가 찾는 빌라는 썪은 빌라보다는 2년간 월세 받고 매도 할 수 있는 1) 10년 이내의 준 신축 빌라 2) 3룸 화1~2 3) 역세권은 아니더라도 주변에 학교가 있을 것! 바로 투자 수익률 부터 공개할게요! 3천 4백만원으로 2번째 집주인이 되었습니다. 2억 4천 6백만원 감정가 방3 화2(약16평) 원종역과 부천종합운동장 사이에 있는 준신축의 빌라입니다. 2번째 물건이라 해서 첫 번째 보다 더 잘 받을 거라 생각했는데 경험을 할수록 더 배울게 많아지고 신중해야겠다는 생각이 듭니다. 제가 투자하던 2024년 8월.. 대항력 포기 물건들을 허그에서 적극적으로 입찰하던 시기였어요. 제가 투자하던 물건들은 허그와 경쟁을 했고 허그는 감정가 대비 90% 정도에 낙찰을 받아 가던 시기.. 제가 이 물건을 단독 낙찰하며 3000만원의 떡을 먹었던 물건입니다. 괜히 물건이 못나보이더라고요 .. ㅠㅠ 제가 낙찰가를 빌라로 2억을 이상 쓰게 된 이유.. 허그와 경쟁하는 빌라 위주로 투자하다 보니 계속되는 패찰로 조급함을 느꼈습니다. 임장 시 아무도 살지 않는 집이였고(명도비 + 시간 SAVE) 수리하지 않아도 되며 3개의 동으로 이루어진 빌라촌에 작년 2억 5천 매도 사례와 이 지역 시세가 2억 4천정도면 매도가 될 거라는 생각.. 그것 보다!!! 갖. 고. 싶. 다... 이 생각에 법무비, 수리비 포함 2억 1천 정도 생각하고 입찰했습니다. 비싸게(?) 낙찰받으면 뭐 어쩌겠습니까.. 일을 처리하기 위해 대출도 알아보고, 고칠 곳이 없나 수리도 알아보고!! 바쁘게 지내다 보니 살아있음을 느꼈던 시기네요. 이런 좋은 물건에 왜 허그는 입찰하지 않았을까요?! 허그가 입찰하는 물건들은 준신축, 임차인 없는 빈 집인데 이 집은 (불법)임차인이 짐을 빼지 않은 상태였고(거주는 하지 않음) 건축물 현황도에 저희 집이 402호인데 401호로 되어있었어요. 이런 물건들은 대출받을 때 은행에서 잘 안 해주더라고요. 건축물 현황도에 호수가 바뀌어도 바뀐 세대와 얘기만 잘 되면 구청에 신고 후 변경할 수 있습니다. 은행에 이 점을 어필하고 잔금 납부 후 바로 옆집과 상의 후 수정하고 대출을 받았습니다 수리는 도배, 전구교체만 했습니다. 준신축 빌라는 고칠 게 없어 너무 좋다... 라고 생각하던 중 아래층에서 올라와서 여름쯤에 물이 셌다며 누수 얘기를 하시더라고요... 세입자를 들기 전에 깔끔하게 처리하기 위해 누수 검사를 진행했고(30만원) 추후 누수 문제가 아니라 분배기 문제였습니다.(수리 10만원) 저희 집 도배하면서 아래층과 방 한칸 같이 도배해 주고 (75만원) 빌라 관리비 2회(10만원), 대출이자(56만원), 월세 부동사 수수료(34만원) 지출이 있었습니다. 입찰 전 아랫집 방문 후 누수 확인을 했어야 했는데 제 실수죠.... 생각치지 못한 지출에 제 여동생과 빌라를 왔다 갔다 하면서 셀프 청소를 하던 중 임차인 분과 부동산 사장님 방문하셨고 그 자리에서 부동산에 내놓은지 하루 만에 월세 계약을 했습니다. (입주는 한 달 뒤..) 초기 투자금 6400만원에서 보증금 3000만원 회수하고 월세는 85만원을 받고 있으며 나가는 평균 이자는 56만원으로(금리 4.61%) 평균 월세 순수익은 29만원 입니다. 수익률을 계산해 보면 총 월세 순수익 / 최종 투자금 x 100 (290,000 x 12) / 34,000,000 x 100 = 10.2% 입니다. 저는 이렇게 두 번째 경매 월세 현금흐름 투자를 완료했습니다. 2년 뒤 약 2천만원 차익으로 매도 예정입니다. 카페에 올라오는 투자 후기 글이나 행크 영상 속 투자 사례들을 보면 저의 투자는 훌륭하지 못하다 생각이 들더라고요.. 그렇다고 멈춰있지 말고 늦더라도 차근차근해보려고 합니다! 어찌되었든!! 이렇게 월 64만원의 현금 흐름을 만들었고 100만원 달성을 위해 현재 오피스텔 또는 어머님의 작은 부동산으로 단기 임대를 생각해 열심히 공부 중입니다. -------------------------------------------------------------------------- 두 번째 투자하고 느낀 점 1) 임장시 윗집, 아랫집, 주민들의 목소리 다 확인할 것 (임장 꼼꼼히) 2) 조급함을 내려놓기 3) 건축물 현황, 공부 상 다른 부분 투자 포인트로 활용
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