안녕하세요 배당받는도비입니다. '24. 11월 중순부터 '25. 2. 20.까지 총 3개월 동안의 1호기 경험담을 써보았습니다. 부족하지만 제 경험을 나누어 투자를 고민하시는 분들께 1가지라도 도움을 되었으면 좋겠습니다 1편은 매매계약까지의 진행과정을 담아봤고, 2편은 매매 이후 전세빼기와 잔금,수리까지 담아봤습니다. 우선 1편입니다. #1 투자 후보 단지 선정 지방 앞마당이 4개(중소도시1개, 광역시 3개) 밖에 없었던 상황이라 저평가 단지를 면밀하게 살펴보자는 마음으로 매주 전수조사를 진행했습니다. 1호기 투자는 안전하게 진행해야겠다고 생각하여 싸지만 공급이 많았던 중소도시를 제외하고, 공급이 없었던 광역시 내 3개 구 안에서 저평가 단지를 찾아보았습니다. 투자금 5천만원에 잔금 여력은 3억 초였지만, 라즈베리 튜터님께서 공급 없는 지역에선 잔금 범위를 조금 넓혀서 봐도 좋다는 말씀을 해주셔서 4억 초반까지 생각하고 저평가 단지를 찾아본 결과, A단지 내 2개 물건, B단지 내 2개 물건을 투자후보로 선정하게 되었습니다. B단지가 대단지에 더 선호하는 생활권에 있어 A단지보다 선호하다고 생각했지만 가격 흐름이 비슷한 것으로 보아 '큰 차이는 없겠다'는 결론을 내렸습니다. 다만, 가격에서 A단지가 여전히 싸고 심지어 급매가 나왔지만, B단지는 아직 싸지만 최근 투자자 유입으로 가격이 조금 오른 상황이었습니다. #2 리스크 대비 당시 대출규제가 심했던 상황이라 전세대출 제한을 피해 투자할 수 있는 방법은 무엇인지, 또 DSR이 40%로 제한되었기에 잔금대비를 위해, 적은 비용으로 많은 대출을 받을 수 있는 방법이 무엇인지 파악했습니다. 우선 투자 방법과 관련하여, 월부 나눔글과 강의를 통해 투자방법을 먼저 확인했습니다. 현재 매수인이 새로운 임차인과 계약을 할 때, 임차인의 전세계약대출을 제한하고 있어 아래와 같은 방법으로 계약 진행이 가능하다는 사실을 알았습니다. 1. 주인전세 2. 임차인 거주물건 3. 매도인이 전세 계약 후 매수인에게 승계하기 4. 매도인과 주인전세 계약 후 새로운 임차인과 전세계약하기 확실하게 알고 싶은 마음에 은행과 2금융권을 직접 방문하여 재확인한 결과, 일부 은행은 규제와 상관없이 여전히 대출을 해주기도 했지만 대부분의 은행은 대출을 제한하고 있어 1~4번 방식으로는 투자가 가능하다는 취지의 답변을 해주었습니다. 한편, 잔금대비를 위해 1,2금융권 대출은 물론 보험사 대출, 카카오 등 온라인 대출, 정책대출 등 다양한 금융상품을 알아보고 비교했습니다. 그 중 아낌E보금자리론이라는 정책대출이 DSR이 아닌 DTI를 보기 때문에 최대 2.7억까지 대출받을 수 있어 잔금 3억 초까지 가능했고 금리와 중도상환수수료율이 가장 낮아 대출심사를 미리 신청해두었습니다. * 참고 https://cafe.naver.com/wecando7/11290234?tc=shared_link https://cafe.naver.com/wecando7/11290234?tc=shared_link[2024년 개정] "잔금 가능 금액"의 모든 것 [열사사] : 네이버 카페 #3 매물털기 투자후보물건으로 뽑은 A,B단지 인근 모든 부동산에 전화를 걸어, 내가 찾은 매물보다 좋은 조건을 가진 매물이 있는지 확인했습니다. 한편, 두 단지 모두 연식이 있어 수리가 불가피하다고 생각해서 틈틈히 코크드림님의 인테리어 강의를 들었습니다. 전화임장만으로 소위 장부물건을 찾아낼 수 없어 A,B단지 근처에 모든 부동산을 직접 방문하여 A,B단지 총 4개 물건을 매물임장하는 것과 동시에 더 좋은 조건의 물건이 없는지 계속 물어보았습니다. A-1 물건은 노부부가 거주중이신데, 집을 처분하고 단독주택으로 이사하고 싶어 주변보다 싼 가격에 내놓으신 상황이고, A-2 물건은 초등학생 자녀 2명을 둔 가족세대가 거주중으로, 이미 2. 20. 대구로 이사날짜를 잡아놓으셔서 반드시 그 날 잔금을 받고 나가셔야 하는 상황이었습니다. 잔금기간이 적어 잔금 대비가 반드시 필요했지만, 급매로 나와 A-1물건보다 5백만원이 쌌습니다, 한편, B-1 물건은 선호타입이지만 이미 가격이 조금 오른 상황이었고, 집주인이 집을 안보여준다고 여러 부동산에 소문이 난 집이었습니다. B-2물건은 비선호타입으로 임차인이 거주중인데 4층이라 모든 방에 커튼을 쳐놓고 있었고 역시 집보여주기가 어려워 2월 전세 만기 때, 보증금을 내주는 조건으로 계약을 진행해야 했습니다. B단지는 A단지보다 좀 더 선호하지만, 두 단지 모두 가격이 조금 오른 상황이고, 거주자 리스크도 있어, B단지를 제외하고 A단지 투자에 집중하기로 결정했습니다. 비록 장부물건을 발견할 수 없었지만 '내가 찾은 물건이 제일 싼거네'라는 확신과 'A단지에 투자를 해야겠다'는 확신을 얻게되는 계기가 되었습니다. * 매물 털기 참고 매물털기, 그거 어떻게 하는건데? (1호기 경험담 #1) [연보라우유] : 네이버 카페 #4 매매계약 A단지 2개에 대해 매물코칭을 넣었습니다. 자유를 향하여 멘토님이 코칭해주셨는데 '2개 물건 모두 이미 싼 가격이라 벌고 시작하는 투자이고, 전고점까지 가지 못하더라도 150% ~ 180% 정도 수익을 보고 나올 수 있을 것 같다' 그리고 '잔금을 칠 생각으로 급매 물건을 해도 좋을 것 같다' 라고 조언을 주셨습니다. A-1, A-2 사장님들께 전화를 걸어 가격 조정을 시도하였습니다. 결국, A-2 급매 물건이 추가로 200만원 조정되어 3.03억에 계약진행을 하기로 했습니다. 긴장과 묘한 설렘이 더해져 두근거렸지만 이럴수록 침착하게 행동해야 생각하고 미리 만들어놓은 특약문구를 보내 매도인이 동의한다는 문자를 받고 가계약금을 보냈습니다. 본 계약 날(1.4)에 계약 30분 전에 도착하여 등기부등본과 특약문구를 재확인하고, 계약 진행 과정에서 계약자, 입금 명의자, 등기부등본 소유주 모두 매도인 인적사항과 일치하는지를 확인하고 계약을 마무리했습니다. 매도인이 가시고 사장님께 '사장님 잔금 기간이 짧아서 중순부터는 다른 곳에도 광고를 내야할 것 같아요'라고 미리 말씀드렸고, 매도인과 좋은 관계를 유지하는게 좋겠다고 생각하여 집에 돌아갈 때, 자녀분들과 드시라고 치킨 기프티콘을 보내드렸습니다. * 특약 사항 참고 부동산 매매 전세계약 주의사항 특약모음집 [이십만키로] 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 2편에 계속.. <이 글은 꼭 보세요! 월부 BEST 글> 현금 2-3억 있다면 여기로 가세요. 제 2의 마포가 될 겁니다. (+인기 아파트 가격 정리본 제공⭐️) ▼아파트 리스트 바로 공개▼ https://link.weolbu.com/4hb0H5k ------------------------ 월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다. 원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.
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