빌딩을 실질적으로 구매하는 단계에서 부랴부랴 상식을 익히기엔 정신없을 수 있습니다. 이정도 상식은 미리 알아두고 넘어가시기 바랍니다. 1. 건물 외부팝업광고는 불법? → 네 , 불법입니다. - EX. 성수동 연무장길 광고비용 : 주당 2천만원 전후 입니다. - 구청 단속: 구청에서 시정조치 나올떄까지만 가능(1회성 단타성) - 과태료? : 임차인이 하는 경우 좀더 법이 완화되어 과태료 부분은 좀 줄어듦 (미리 구청과 과태료 합의하고 추진한다고 보면됩니다. ) - 업계전문가 의견: 지속적으로 할 수 있는 것이 아니니 성수동도 이제 끝물 종로 명동이 새로운 팝업광고 시장으로 옮겨지고 있다고 봅니다. 예상하는데 업체통해서 할 경우 임대인은 2주 500만~1천만원 전후 수익 나올 것 같으며, 지속적으로 할 수 없으니 잠깐의 수익을 올리기 위한 것이라고 보면됩니다. 2. 왜 다들 용인 공유오피스에 법인을 설립하고 빌딩을 매입하는지? → 취득세 중과세를 피하기 위해서 입니다. -건물 매수자의 90%이상은 법인으로 매수합니다. (세금and대출 장점) -건물 기본 취득세 4.6% vs 대도시(≒과밀억제권역) 취득세 중과세 9.4% *단 법인설립한지 5년이 지났으면 중과세 피합니다. -대도시(≒과밀억제권역) 제외 지역으로 '용인'이 제일 인기 많음. → 용인에 '공유오피스' 유행! - 위 답변 사례처럼 많이들 해왔으나, 최근 세무당국이 열받아 움직임 - 요즘은 세무사들이 공유오피스에 법인설립을 말림 - 진작 알려주지.. 세무사님 저는 이미 공유오피스에 설립했어요 어떡하죠? → 증거 수집하세요 (공유오피스 근처 식사비, 커피 지출내역/ 출근기록부 / 하이패스카드 사용내역) - 증거만 잘 수집하면 세액 추징받지 않음 (사례있음) 3. 다들 올근생만 찾잖아요? 근데 잔금전 주택→근생 용도변경 막히지 않았나요? -근저당설정방식이라는 신생방법이 있습니다만, 취득세중과세는 피하지 못합니다. (대출만 ok) https://blog.naver.com/buildingsrg/223242128855 https://blog.naver.com/buildingsrg/223242128855 - 1주택자에 대한 장특공 80%를 지키기 위한 방법으로 다세대통건물 소유자는 그냥 잔금전 용도변경 협조해주는게 좋습니다. - 상가주택 소유자는 주택부분 비율이 높지 않다면 용도변경 협조해주시는게 좋습니다. 4. 매도인이 굳이 중개사 1곳에 전속계약 해줄 이유가 있나요? - 장단점이 있습니다만, - 어차피 메인중개사1명 + side 중개사 n명으로 가실 수 밖에 없습니다. - 메인 중개사 1명에게 전권을 주시는 것이 관리가 쉽습니다. https://blog.naver.com/buildingsrg/223341127518 https://blog.naver.com/buildingsrg/223341127518 5. 가계약이요? 아파트 매매에만 하는거 아니에요? 수십억짜리 빌딩도 가계약을 하나요? → 빌딩도 가계약 많이합니다. -특히 요즘같은 매수자 우위시장에서는 가계약이 매도인께 유리합니다. https://blog.naver.com/buildingsrg/223338730064 https://blog.naver.com/buildingsrg/223338730064 6. 잔금 1개월내 후딱 치루면 좋은데, 왜 6개월이상 걸리는 건가요? → 빌딩도 잔금 1개월짜리 거래 많습니다. (올근생 임대완성형) -임차인을 다 비워줘야하는(명도) 물건은 6개월이상 잔금을 설정하는 경우가 많습니다. https://blog.naver.com/buildingsrg/223337473228 https://blog.naver.com/buildingsrg/223337473228 7. 연식 30년 다되어서 감가상각으로 건물값은 0원 아닌가요? 건물분 부가세를 내나요? → 건물이 주택이 아닌이상, 아무리 낡았어도 건물분 부가세는 발생합니다. - 예를들어, 최근 연식30년짜리 올근생건물(매가 64억) 건물값이 31억 가까이 나왔습니다. (vs 토지값 34억) - 토지는 다들아시겠지만 부가세가 0원입니다. - 건물은 건물값대비 10%의 부가세가 발생합니다. -일반과세자(임대사업자)는 납부한 건물분부과세를 환급받습니다. -즉, 임대차 포괄양도양수를 매매계약서에 명시하면 부과세를 따로 납부하실 필요 없습니다. 8. 빌딩매수시 개인보다 법인이 대출이 잘나오나요? - 개인은 RTI(임대업이자상환비율) 규제로 대출이 제한됩니다. *아파트의 DSR과 비슷한 개념입니다. - 그러나, 법인은 RTI규제가 없어서 담보비율(LTV)만큼 대출이 나옵니다. 매가의 70~80% -주의점!! 최근 법인임에도 RTI규제의 준하게 대출을 조이는 은행이 있다고 합니다. 꼭 은행에 방문해서 상담해보세요 이상입니다. https://blog.naver.com/buildingsrg/223595978184 https://blog.naver.com/buildingsrg/223595978184
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