공인중개사 중 여러 분야들로 분류되어 있습니다. 주거용 부동산으로 말하자면 아파트 매매와 전월세 전문. 전매나 입주장사 전문. 다세대나 다가구 매매, 임대차전문. 신축 전문. 재개발, 재건축 전문. 주거용 오피스텔 전문. 상업용 부동산은 상가 매매와 임대차 전문. 전매나 입주 전문. 토지는 공장, 창고 전문. 투자용 토지 전문. 실사용 목적의 농지 전문. 따지자면 더 나눌 수 있지만 대략 이 정도? 변호사나 법무사. 세무사들도 마찬가지죠. 상속 증여 전문이냐부터 양도세 등등 얼마 전 저를 찾았던 고객은 감정평가사를 지인으로 두고 있는데 그의 말을 전적으로 신뢰하길래 제가 물었습니다. 그 감평사의 소속은 어디며? 어디 지역 어느 분야를 주로 다루고 있냐고.(모른대요=_=) 실제로 감평사들도 굉장히 다양하고. 자기 분야 아니면 아예 모릅니다. (이 부분에 대해서는 차후에 시간이 나면 더 다루어보겠습니다.) 그만큼 일반 투자자들이 투자의 조언을 구하기 위해서 투자하고자 하는 어떤 물건을. 그 해당 전문 분야에서 활동하고 있는 중개사를 고르고 알맞는 조언을 구하기가 솔직히 어렵습니다. 그래서 오늘은 상가 쪽 임차인의 안타까운 사례를 하나 말해보고자 합니다. 강남구 대치동 사례입니다. A점포 1층 전용 약 22평. 동남아 음식점. 보증70mil / 월5mil 좀 넘음(관리비 포함) 여사장님이 알바생들이 속을 썩여서 골치가 아프다고 하면서 물건을 내놓은 케이스인데요. 우선 매출이 월세 대비 현저히 떨어집니다. 우선 동남아 음식점 자체의 성격을 보자면요. A점포가 입주한 골목은 오피스 상권으로 보면 되는데요. 점심 장사보다 저녁(술) 장사에 최적화가 된 골목입니다. 인근 매출도를 보면 저녁 장사 하는 점포 매출이 월등히 높습니다. 하지만 점심 승부로 들어왔는데요. 인근에 있는 동일업종 B점포보다 단가가 80% 정도로 저렴합니다. 하지만 동남아 음식점 성격 자체가 여성분들을 타겟으로 장사를 해야합니다. 그 중 30대 여성보다 40대 여성이 더 좋고요.(소비하는 액수가 더 좋음) 단가가 있더라도 가심비를 중요시하게 여기는 여성들에게는 가격보다 음식 퀄리티를 더 따지기 쉽상이죠. 하지만 해당 A점포는 저렴한 가격에 양으로 승부하는 걸 포커스로 맞추며 입점을 했는데. 주 소비층이 30대 미혼 남성이 월등히 많습니다. 테이블 회전은 유리할 수 있지만. 임대료가 엄청 높기 때문에 그 단가로 커버 치기가 어렵죠. A점폭 두그릇 팔 때 인근 B업종에서는 한그릇 팔아도 비슷할 정도입니다.(사이드 메뉴까지 감안) 그 다음으로 인근 경쟁업체를 파악하지 못했다는 겁니다. 위에 말한 A점포가 시그니쳐 메뉴가 거의 2배가 차이나는데요. B점포는 점심에 줄 서서 여성 직장인들에게 인기가 높습니다. 게다가 그 맞은 편에 라멘집이 또 있구요. 매출이 잘 나오는 B점포는 골목 초입에 자리를 잡고 있어서 중간까지 들어가는 길목에 자리잡고 있는 가게를 차단하는 효과를 지니고 있습니다. 그리고 가장 중요한 것. A점포는 양파절임이 나오지 않는다는 것. 이거 정말 중요하죠. 결정적으로 해당 프렌차이즈 사이트에 들어가서 월평균 매출을 살펴봤는데요. 서울 평균 월매출이 2천만이 안됩니다. 그래서인지 A점포는 2,100만 매출이 나오네요. (B점포는 7천 조금 넘는 정도) 저런 체인점이 월 5장 나오는 점포를?!?! 오픈 때 그 동네 상가 전문 공인중개사라는 양반의 말을 믿고 오픈을 했더랍니다. 이따가 제 사무실에 다시 오신다고 했는데요. 여사장님은 가게를 넘기고 싶어하고. 권리 큰 거로 1장 원한다고 합니다. 권리는 괜찮지만, 그 이상 부르는 일이 없도록 단속 좀 시키려고요. 그래서 인근에 나온 유사한 1층 20평 이상의 점포 리스트 쫙 뽑아놨습니다. 저 점포보다 좋은 사거리 코너에 있는 상가가 토요일에 권리 1장에 계약됐거든요. 간혹 욕심을 이기지 못하고. 임차인 붙이면 권리를 높이는 바람에 성질이 좀 났었죠. 사업하려는 임차인이나. 이런 임차인이나 우량한 임차인이 있는 상가를 투자하기 위해서는 다른 부동산들보다 더욱 따져봐야 하는 게 상가 투자입니다. 그렇다고 어떤 중개사를 선택해서 상담을 받느냐도 중요하고요. 부디 아파트 전문 중개사에게 토지를 묻거나. 토지 전문 중개사에게 상가를 묻는 실수는 범하지 마십쇼. 저 또한 마찬가지입니다. 모르는 분야가 셀 수 없이 아직 많습니다. 비록 현명한 중개업자의 조언은 조언으로 들을 뿐. 잘 골라서 올바른 투자해서 성공하시길 바랍니다.
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