리모델링이란, 를 말한다. 흔한 밸류업 방법 중 하나이다. 강남지역 이면에 가보면, 수많은 다가구주택과 노후건물들이 행해지고 있다 ㅋㅋ 껍데기는 신축인데 뭔가 옛날스러운 구조? 그럼 리모델링이다. 네이버 지도나 다음 로드뷰 등에서는, 몇 년 전 모습을 볼 수 있는데 강남 이면도로를 보면 이런 사례가 참 많다. 사진은 로드뷰, 아래 설명은 건축물대장, 전체 그림은 내 강의안에서 펌 ㅋㅋ 정말이지, 겉보기엔 신축과 다를 바가 없다. 잘 보시면, 지붕, 그리고 1층 형태가 유사하며 우측에 갑자기 기둥 내지는 굴뚝 같은 것이 생겼는데 그게 승강기 신축일 것이다. 1. 낮은 비용 요즘 건축비 상승이 어마무시하다. 연면적 평당 1,000만원은 최소 넘게 주어야 한다. 이것도 작년 기준이라 지금 부르면 더 심할듯.. 물론 그에 따라 당연히 당연히 리모델링비도 어마무시하게 올랐다. 통상 리모델링은, 기본 골조를 유지하기 때문에 건축비의 60~70%정도 소요된다. 물론~ 얼마나 뜯어고치느냐에 따라 다르다 언제까지나 신축에 비해 비용이 낮다는 거지, 예전에 비해 매우 비싸졌다.. 또한, 취득세에서도 유리하다. 신축은 3.16%이지만 리모델링은 증액된 부분에 대해 2.2%만 내면 된다. 2. 기존 건폐율 및 용적률 유지 가능 이건 장점일 수도, 단점일 수도 있다. 2000년 중반, 밀레니엄을 맞이하여 건축법에 큰 변화가 일어난다. 2000년 6월 30일까지는, 우리가 아는 1~3종 주거지역의 용적률은 일반주거지역으로 퉁쳐져 아래와 같았다.. 법문엔 좀 다르지만,, (1종 200% 이하 등) 일단 2000년 7월부터, 서울 주거지역의 용적률은 이렇게 되어버린다. 가끔 이면도로의 주거지역을 다녀 보면, 이상하게 주변 건물보다 높은 건물이 있다. 건축물대장을 떼보면 2000년대 초반 이전에 지어진 건물이다. 2000년 6월 이전에 건축허가를 받고 2001~2002년 준공된 건물이 막차탄 건물이겠지? 바로 이런 건물이다. ㅋㅋ 2종 일주인데.. 200%까지 지어져야 하는게 근 400%다 ㅋㅋ 건축물 면적을 두배나 써먹을 수 있다는 것 이런건물은 리모델링을 염두하고 매수하시면 정말 좋다. 옆건물과의 높이 차이를 보셔라.. 대박이다 ㅋㅋ 또, 억지로 리모델링 해가며 심폐소생을 해야하는 경우도 있다. 종로 등 구도심을 가면 다시 지으면 건폐율이 뚝 잘리거나 도로 때문에 건축선이 후퇴되어 있는 건물들이 있다. 위 그림의 빨간 건축선을 보면, 이미 건축선을 초과해서 지어져있다. 이는 종로3가역 ~ 종각역 사이 대로변이다. 얘들은 부수면 다시 지어야 하는데, 땅이 30평도 안되는데 건폐율이 100%가까이 지어져서 겨우 건물이 올라가있는 애들도 있다.. 그런애들은 철거하는 순간, 다시 그 형태로 못 짓는다. 그래서 저 인근 건물들 건축물대장을 떼보면 거의 1960년대에 지어졌고, 새건물이 없다. 그 화려한(아니 화려했던..) 종로의 건물들이 사실은 부수면 그 크기로 못짓기에 계속 가고있는 것이리라.. 또, 건물이 분명히 붙어있는데, 그리고 한 건물인데.. 어느 경계로 좌측은 내꺼 우측은 니꺼 하는 건물들이 있다. 참 이상한 건물이 많다.. 여튼.. 그래서 사대문 안쪽의 큰 건물들은 뭔가 크게 짓고 있다 싶으면 여러 땅들을 크~게 매입해서 번듯~하게 호텔을 짓거나 그런 경우 외에는 신축현장이 잘 없다.. 한강 이북의 중심이 이래서 점점 죽어가나 싶기도 하다.. ++ 건폐율이 100%가 넘는 애들도 있다, 국유지나 사유지를 침범한 것.. 그 건물을 사면 임대료를 내거나, 뭐 옆집과 협의가 잘되어야 한다.. 골치아프다. 그집이나 그 옆집이나 ㅋㅋ 1. 일단 리모델링 할만한 건물인지 보아야 한다. - 한계 용적률을 다 채우지 않았으며 새로 채울 부분이 많다면 그냥 신축하는게 좋다. - 그리고, 너무 오래되면 리모델링 자체를 할 수 없는 경우도 있다. - 용적률이 넘쳐나는게 대부분의 경우 좋으나, 또 안 좋은 경우가 있을 수도 있다. 옛날 다가구주택이나 빌딩은 엘베가 없는 경우가 많다 이미 건물 골조 구조상 엘베를 추가할 수 없는 경우, 일부 증축을 해야하는데, 이미 법정 용적률을 다 채웠거나 심지어 초과해버린 경우 엘베 설치 자체가 불가할 수 있다. 한계 용적률이 현행 200%(2종)이고 지어진 건물이 240%라고 해서 다 좋은게 아니다. 엘베가 있냐 없냐는 직접 이용하든 임대를 주든, 편의성과 임대료, 그리고 임차 수요 자체에도 큰 영향을 주기 때문 2. 큰 구조는 동일하게 가져가야 한다. 다가구 다세대는, 이런식으로 계단실이 가운데에 있고 좌우로 집이 하나씩 있는 경우가 많다. 이런 친구들은.. 리모델링하면 계단 위치를 바꿀 수가 없다. 사옥은 네모반듯하게 커야 공간활용에 좋다. 하지만 저런 건물은 필시 층별 공간이 분리되어있을 수 밖에 없다. 3. 명도 가능성 기본적으로 임대차보호법 상 주택은 통상 4년(2+2), 상가는 10년간 임차인이 보호받을 수 있다. 매매로 주인이 바뀌어도 그렇다. 리모델링의 경우 얼마나 시원하게 고치느냐에 따라 임차인이 있는 상태에서 진행이 될 수도 있고 (이경우 보상금은 당연히 주어야 한다..) 리모델링기간동안 내보내야 하는 경우도 있다. 하지만 통상적 대수선은 명도가 필요한 경우가 많다. 기존 임차인이 있다고 명도가 안 되지는 않는다. 장사가 잘 안되는 임차인이거나, 그저 오피스(다른 곳으로 가도 충분한 임차인) 등은 명도비를 어느정도 챙겨주면 잘 나간다.. 그리고 월세 거주자들은 이사비용 정도만 받고 나가기도 한다. 하지만 명도는 매도인이 마무리하고 받는 것이 좋다. 뭐 10년 경과가 얼마 안남았다면.. 그대로 사셔도 되고.. 여튼 잘 고려하셔야 한다. 4. 세금을 체크하자 다주택자의 취득세 중과는 여전히 살아있고, 법인의 주택취득은 여전히 중과 대상이다. 이 경우, 매도인이 임차인 명도 및 용도변경까지 책임지는 계약을 하면 된다. 5. 보물찾기..잘 골라야 한다. 꼬마빌딩은 대부분 토지가격을 중심으로 결정이 된다. 평단가 얼마, 평단가 얼마... 그렇기 때문에, 내놓는 입장에서는 주변 꼬마빌딩 평단가 거래사례를 중심으로 대강의 가격을 정한다. 건물이 얼마나 신축인지, 내가 얼마 썼는지, 얼마 남길지 등등을 고려한 다음 내공이 있는 사람들은 코너인지, 차별적 메리트가 있는지 등등을 따진다 즉, 그냥 땅 가격만 생각하고 내놓는 분들도 꽤 계신다. 예를 들어 2종 200%의 땅에 300%로 지어진 연식이 좀 된 건물이 있다. 심지어 겉은 많이 낡았지만 골조를 보니 네모반듯하고 계단도 사이드에 있다. 승강기를 둘만한 자리도 있다고 한다. 이를 리모델링하면 1.5배는 넓게 쓰고, 그만큼 임대료도 잘 나올 것이고, 그 인근에서 가장 높고 컨디션 좋은 건물이 될 것. 하지만 내놓는 분이 그저 오래된 건물이라고, 그 메리트를 메리트라 인식하지 않고 더 부르지 않는 경우도 있다. 그리고 메리트인 걸 알아도 그리 많이 올리지 않는 경우도 있다. 꼬마빌딩 투자의 정석은 '매입 → 밸류업(임대차개선, 리모델링, 신축) + 지가상승 → 매각'이다. 잘 사서, 임대차 잘 맞추고, 수익률 빠방한 채로 만들어 두면, 당연히 요구수익률 정도로 역산하여 가격을 올려 팔 수 있다. 숨겨진 밸류업의 여지 등은 직접 알고 찾아야 한다. 신축과 리모델링을 비교하며 마무리하겠다. 초심자도 알기 쉬울 수준으로 리모델링에 대해 적어봤다. 금리도 높고 건축비가 비싼 요즈음, 그나마 유효한 투자가 보물찾기 & 리모델링이 아닐까 싶다. <<원글>> https://blog.naver.com/taxaround/223272490990 https://blog.naver.com/taxaround/223272490990
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