원글입니다. https://blog.naver.com/taxaround/223249514389 https://blog.naver.com/taxaround/223249514389 안녕하세요 김광진 세무사입니다! "꼬마빌딩과 세금"에 대해서 다루어보고자 합니다. 부동산에 관한 세금 뿐 아니라 부동산 자체를 투자자문하고 매매중개해온 바, 어느 누구보다 전문성이 있다고 자부하는 분야입니다. 부동산 투자, 증여 관련 세금 언제든지 편하게 문의주세요 010-9625-0246 부동산 매수 고객들은 늘 물어본다. 정답이 없는 이야기다. 하지만, 부동산을 전문으로 다루는 세무사로서! 정답을 내드리러 왔다! 상담을 받으셨던, 강의를 들으셨던! 모든 고객들이 무릎을 탁 치고 갔던! 그 결론. 이번 편이 바로 그 결론 편이다. 저번 게시물까지는 30억으로 갔는데 이번엔 강남 이면의 빌딩을 생각하며 스케일을 좀 키워보자 150억!!! ㅋㅋ 왜? 그 차이가 드라마틱 해야 재미있으니까! 5년만에 50억 올라, 1.5배로 뛰었다! 사실 강남 성수 용산 등 서울 주요 지역은 2022년까지만 해도 1년에 1.5배 뛰는 것도 장난 급이었다.. 자기자금 20억으로 대출 80% 땡겨서 100억짜리 사고 1년만에 50억 띄워서 파는 레버리지 투자. 요즘은 살짝 주춤하지만, 상반기때 급매물 몇 건 외엔 가격 하락은 절대 없어 보였다.. 왜? 그들은 이미 많이 번 사람이라 오를 땐 팔고 떨어지면 안팔거든.. 자, 여튼! 개인부터 보자. 계산구조는 저번 편에 봤으니까~ 간단히 결론만 말하겠다. 100억에 사서 150억에 팔면, 양도세는 지방세까지 해서 21.5억이 발생한다. 그럼 손에 쥐어진 돈, 즉 세후 잔액은? 128.5억이 된다. 세후 수익률은 28.5%. 법인을 보자. 100억에 사서 150억에 팔면, 법인세는 지방세까지 해서 10.2억이 발생한다. 그럼 손에 쥐어진 돈, 즉 세후 잔액은? 139.8억이 된다. 세후 수익률은 39.8%. 수익률 측면에서는 10%p나 유리하다. 그렇지만 번 돈, 즉 자기자금을 100억 태워서 세금내고 39.8억을 배당해버리면 혹은 청산해버리면, 뭐 심지어 급여처리를 해버리든 뭐든 일시 배당시 소득세는 16.3억이 나온다 아니 그렇게 되면 이래저래 낸 세금이 27.5억이 된다. 그럼 내 손에 남는 돈, 세후 잔액은 얼마냐? 122.5억이다.. 세후수익률은 22.5% 자 그럼 정리해보자! 위 모든 케이스를 적용하면, 아래 표와 같다. 배당을 안한다면 법인이 좋다. 근데 돈 쌓아둬서 뭐 할건가? 개인이 좋다기엔 또 양도세가 비싸다 음.... 세무사라면 이렇게 대답할 것이다 "당장 돈 뺄거면 그냥 개인 하세요, 배당소득세 한번 더내면 법인이 더 불리해요" 하지만, 부동산 투자자문 업무를 겸했던 세무사인 나는 늘 고객들에게 되묻는다. "이번만 투자할 거에요? 아니면 더 투자할 거에요?" 질문의 의미는 한 번 투자하느냐 그 이상 투자하느냐에 따라 유불리가 갈리기 때문. 아래를 보자. 1. 투자의 기회 측면 법인으로 1회 투자를 하면 남는 돈이 139억이고 개인으로 1회 투자를 하면 남는 돈이 128.5억이다. 다음 투자 물건을 찾을 때는? 법인이 더 크고 많은 물건을 찾을 수 있다. 대출이 안된다는 가정 하에 갑자기 나온 급매물이 135억이면? 법인은 살 수 있다. 번 돈을 빼지 않고, 재투자를 하면 법인이 훨씬 유리한 것이다. 게다가, 법인은 대출 시 RTI를 안 보니 대출의 기회도 유리하다. 취득세 중과세? 인지만 한다면 피할 수 있는 방법은 여러가지 있다. (개인 연락 바랍니다.) 2. 수익성 측면: 복리의 마법 법인의 투자수익률은 39%였고 개인의 투자수익률은 28.5%였다. 부동산이 무조건 오를 거란 가정은 불가능하지만 올랐다 하면 투자수익률은 법인이 월등히 유리하다. 게다가 복리라면? 39%의 투자수익을 세 번 보면 268.5% 28.5%의 투자수익을 세 번 보면 212.1%다. 법인투자를 하면, 56억을 더 번다. 번 돈을 안 빼고 여러번 투자한다는 가정 하에 여러 부동산 물건을 더 폭넓게 매입 가능하면서도 수익성 측면에서 또한 법인이 좋다. 하지만 한 번 투자하고 빠진다면 오히려 개인이 내는 세금이 덜 하다. (양도세가 가장 큰 비중을 차지하는 대부분의 경우에 말이다.) 연세가 조금 있으신 고객들은, 건물 관리가 번거롭고 힘들어 투자 여러번 못하겠다는 분들이 많았고.. 개인명의를 대부분 추천드렸다.. 법인 vs 개인에 대한 결론을 내면! "한 번 투자할 거면 개인으로 하고 여러 번 투자할 거면 법인으로 하면 된다." 부동산 투자의 이유는 다양하다. 양도차익을 위한 투자 월세를 위한 투자 직접 사용을 위한 투자 등등.. 위 결론은 사실 양도차익을 위한 투자인 경우에 가장 적합한 결론일 것이다. 모든 방법론은 딱 결론을 낼 수는 없다. 위 결론도 금액, 물건, 목적 등에 따라 당연히 달라질 수 있다. 신한은행 부동산투자자문센터의 부동산 팀장으로서 꼬마빌딩 투자자문 및 중개 업무까지 했던 세무사가 누구보다 전문성 있게 빌딩 투자 관련 세금을 분석해드릴 수 있으니 더 자세한 상담은 아래 번호로 언제든지 연락주시기를 바란다. 010-9625-0246 세무법인 호산 김광진 세무사 그 간 다루었던 법인 vs 개인의 내용들을 간추려봤다. 빌딩 거래와 세금의 유기적 관계에 대해 많은 연구와 업무를 했습니다. 상담이 필요하신 분은 꼭 연락주세요!
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