부동산 전문 김광진세무사입니다. 많은 관심 부탁드립니다. https://blog.naver.com/taxaround/223261005365 https://blog.naver.com/taxaround/223261005365중소형 꼬마빌딩 단계에서는 잘 나오지 않는 용어 쉐어딜과 에셋딜. 프라임오피스, 대형 빌딩 매매 시 "주주 교체, 펀드수익자교체, 주식거래방식" 등으로 명명됨이 바로 쉐어딜 (Share Deal), 즉 부동산을 소유하는 법인 자체의 주식을 넘기는 것을 말한다. 그리고 에셋딜(Asset Deal)은, 그냥 법인이 가진 부동산을 부동산 자체로 사는 것을 의미한다. 쉽게 말해 부동산을 가진 법인이 있다면 쉐어딜은 법인 자체의 주식 거래 / 에셋딜은 부동산 자체거래다. 쉐어딜은 무조건 부동산을 법인 형태로 가지게 되는 것이고 에셋딜은 취득 주체에 따라 부동산 자체를 가지게 되는 것이다. 둘다 건물주가 되는 것은 같으므로 이용 상 크게 다를 바는 없다. 하지만 세금은 다르다, 하나는 주식거래고 하나는 부동산 거래니까. 가끔 100억 내외 꼬마빌딩 거래도 부동산 법인을 직접 사고 파는 경우(쉐어딜)가 있다. 수요자나 공급자나 크게 많지는 않으나, 대개 일반 부동산거래(에셋딜)보다 저가로 거래가 형성된다. 수요층이 적기 때문. 쉐어딜은 주식 자체의 거래기 때문에, 주식 거래에 대한 이슈가 생긴다. 그리고 에셋딜은 부동산 일반거래기 때문에, 일반적 부동산 세금 이슈가 생긴다. 흔한 에셋딜부터 보겠다. 매도 법인(주)AA에겐 당연히 법인세가 나오고 매수 주체에겐 당연히 취득세 이슈(일반, 중과세)가 있다. 또한 건물은 부가가치세 대상이고, 부동산의 소유자는 개인이 사면 개인 거, 법인이 사면 법인 거다. 이번엔 쉐어딜이다. 매도주체부터 보자. 쉐어딜은 주식의 거래기때문에, 주식 양도세의 문제가 있다. 주식 양도세는 30%내외 세율에서 끝나지 않는가 라는 질문을 하실 수 있으나, 부동산 과다보유법인주식이 50% 이상이 넘어가는 경우 부동산 양도세처럼 계산된다. 근데, 장기보유특별공제는 적용이 안된다 ㅡㅡ.. 즉, 49.5%(지방세포함)세율까지 적용 가능하다는 의미. 부동산 과다보유법인 주식이란, 법인 자산 총액의 50%이상이 부동산이거나 골프장 등 특정 업종 법인이 80%이상 부동산 보유한 법인 등의 주식이다. 매수주체의 이슈를 보겠다. 첫째로, 간주취득세 2.2%가 부과된다. 간주취득세란, 법인거래지만 실질이 부동산거래가 수반되며, 부동산을 실질적으로 주인행세 할 수 있으니, 법인의 부동산을 취득한 것과 같다고 보아 부과하는 세금이다.. 부동산을 가진 법인을 50% 초과해 최초보유하면 부동산가격 * 지분율 * 2.2%만큼 취득세를 내며 지분이 증가하여 지분 최고점을 찍을때마다 더낸다. 간주취득세의 경우, 사치성재산(고급오락장, 유흥주점 등)만 11%의 중과가 적용되며 다른 취득세 중과는 없다. 그리고, 당연하지만 부동산 소유자는 법인이다... 개인으로 돌리려면 다시 나한테 팔든지 해야한다.. 또, 양도세 이월과세가 없다! 일반 부동산의 경우, 배우자 및 직계존비속에게 증여받은 부동산을 10년 이내에 처분할 경우, 증여 시 취득가액이 아닌 당초 증여자의 취득가액을 적용한다. 즉, 엄마가 2억에 산 부동산을 5억에 증여받고 8억에 팔 때, 원래 증여받은 때의 신고한 5억을 기준으로, 8억 - 5억 = 3억에 대한 양도세가 부과되지만 임의로 증여받고 바로 팔면서 세금을 줄일까봐 10년 내에 팔면 5억이 아닌 2억을 기준으로 하여 6억에 대한 양도세를 내는 제도. 근데! 이게 주식거래엔 없다! ㅋㅋ 하나의 장점이다. 라고 할 수 있찌만.. 치명적인 단점이 있다. 바로, 부동산 자체의 낮은 장부가액을 그대로 가져와야된다는 말씀... 무슨말이냐? 예를 들어보자. 50억에 부동산을 산 AA법인이 있다. 이 부동산을 사려다가, 쉐어딜 방식으로 법인을 내가 100억에 사왔다고 치자. 그리고 150억에 판다. 다음에 팔 때, 내가 쉐어딜로 팔면, 그 주식의 취득가는 100억이다. 그치만, 법인이 이 부동산만 딱 떼다 팔면? 주식 취득가 100억은 사라지고 내 취득가액 50억이 그대로 적용된다. 쉐어딜로 산 건, 결국 쉐어딜로 팔지 못하면 법인세가 왕창나온다.. 즉 한번 쉐어딜 거래를 한 것은, 그 굴레에서 벗어나기가 쉽지 않다 ㅋㅋ 아래 그림을 보자. 동그라미는 법인이고 건물은 부동산이다. 사진 설명을 입력하세요. 쉐어딜은.. 거래를 하고 하고 하고 해도 부동산 취득가 (장부가)50억을 그대로~ 가지고 간다. 폭탄돌리기마냥... 아래 조건에서 계산 사례 한번 보겠다. 에셋딜 매도인 - 대출 상환 후 47.7억 일시 배당 시 소득세 = 19.6억 매수인 취득세 5억5천2백 (또는 11억 2천8백_법인취득세중과세시) 매수 후 취득가액 120억 쉐어딜 매도인 - 매수인 간주취득세 2억6천4백 매수 후 부동산 취득가액 여전히 50억 파는 사람 입장에서 충분히 네고를 하여도 쉐어딜이 훨씬 유리한 경우가 있다. 오래전 취득해서 장부가액이 너무 낮은 경우, 법인세도 많고 청산을 별도로 했을때 소득세가 많이 예정되어있기 때문 사는 사람 입장에서는 많이 싸게 사지 않는 이상 에셋딜이 나은 경우가 많다... 하지만 쉐어딜이라고 꺼릴 것 없다. 주식거래방식은 수요자가 없다보니 가격이 낮게 형성되고 경험상 네고도 더 잘해준다 ㅎㅎ 특히 실수요자라면, 주식거래방식이 정말 괜찮은 경우가 있다. 본인의 사업장을 사는 경우가 그 부분이다. 아랫글을 참조하자 의사, 병원 건물 명의 어떻게 할까? (2) 법인명의 취득 절세 (고소득자 건물 매수 시 필독) 꼬마빌딩은 개별성이 큰 자산이다. 1302호 못사면 1402호 사도 되는 아파트가 아니라는 거다. 내가 쓸 건물이 너무 맘에 들었는데 쉐어딜조건이 걸렸다? 그래도 사야지 어쩌겠나. 필요한것인데. 그래도, 쉐어딜은 좀 싸게 나오는 경우가 많다. 싸게 사서 잘 쓰면 되는거 아닌가! 쉐어딜로 부동산을 살 일이 있다면 각종 세금 이슈 점검은 필수이며, 법인의 부채 등도 파악해야하고, 좀 난이도가 있는 편이긴 하다. 그리고 무엇보다 반드시 장부가액을 확인하여야 한다. 나중에 팔고 나올 때를 대비해서! 본인은 꽤 고난도의 쉐어딜 중개 시 세무이슈를 담당하여 점검한 적이 있고 이후에 많은 연구와 강의를 했다. 두려워하실 것 없다. 김광진 세무사가 있으니까! 법인 매수 방식으로 부동산 매수를 고려하신다면 반드시 김광진 세무사에게! 문의하시기 바란다. 정리해보면 아래와 같다.
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