수요에는 크게 투자 수요와 실 수요가 있습니다. 투자수요는 상가나 오피스,오피스텔 등과 같은 부동산을 분양 받는 사람을 일컫는 것이며 중소형빌딩 매입을 하는 사람들도 여기 투자수요에 속합니다. 이들 중 상가나 오피스, 오피스텔, 지식산업센터 등과 같은 것은 비교적 수익률이 높은 편에 속하고 원래는 시세차익이라는 것이 별로 없었습니다. 하지만 최근 몇 년간 저금리 때문에 시세차익을 오히려 주된 수익으로 생각하는 사람도 늘었습니다. 중소형빌딩은 수익률이 위 상품들보다 낮기에 오히려 시세차익이 주가 되었습니다. 실수요는 상업용 부동산이라는 공간을 임차하여활용하는 임차자를 말합니다. 상가로 말하면 들어와서 매장을 운영하는 사람들을 말하고 오피스라면 임차회사를 말합니다. 이들이 임차를 하고 임차료를 지불하여 건물주의 수익이 되는 거죠. 최근 부동산 환경이 급변하고 있는데 금리가 그 중 가장 큰 역할을 하는 것 같습니다. 금리가 갑자기 상승했기 때문에 투자 시장 자체가 변하고 있습니다. 이런 예를 몇 가지 들어 보겠습니다. 근래 상업업무용 빌딩의 거래가 많이 안되고 있습니다. 이렇게 거래가 안되고 있는 것은 여러가지가 있지만 그 중 가장 큰 이유가 금리 상승으로 인한 조달비용 증가를 들 수 있습니다. 어제 댓글에도 올렸던 아래 그림을 보겠습니다. 금리가 낮았을 때는 아래 그림에 보이는 캡레이트(Cap.Rate)가 4% 내외일 때 버틸 수 있었습니다. 캡레이트는 공실과 재산세,보험 등 관리비용까지 제외한 순이익입니다. 조달금리가 낮아 비용이 적게 들고 또 가격 상승으로 인하여 시세차익을 볼 수 있었기 때문에 리츠 등도 배당금 수익이 상당히 높았습니다. 하지만 조달금리가 높아지면서 아래 캡레이트로는 감당을 할 수 없습니다. 그래서 투자를 하고자 하는 업체 입장에서는 빌딩 매입을 망설이게 됩니다. 이것을 해결하는 방법으로는 빌딩의 가격 하락, 조달금리의 하락, 임대수익의 증가를 들 수 있습니다. 하지만 조달금리의 하락은 외생변수로서 어떻게 할 수 있는 것이 아니죠. 그럼 거래가 성사 되려면 빌딩의 가격 하락을 해야 하는데 이것은 매도하고자 하는 업체에는 심각한 고민이 될 수 있습니다. 어떤 업체에서는 만약 가격 하락을 한다면 투자를 했다가 손해를 볼 수도 있기 때문에 거래가 정체 상태에 머무르게 된 것입니다. 여기서 남은 것은 ‘임대수익의 증가’를 할 수 있느냐 하는 것이 문제가 됩니다. 즉 실수요 시장의 변동 가능성인데 임대료를 올려 줄 수 있느냐 하는 것이 상업용 부동산에서는 가장 중요한 요소가 됩니다. 그런데 이 임대료 증가가 참 어렵습니다. 강남대로변의 평균 임대료는 2017년 정도보다 지금이 더 낮은 상태입니다. 종로의 오피스 평균 임대료도 하락을 많이 했습니다. 대신 신축 건물이 많은 광화문이나 을지로는 임대료 상승이 많이 되었죠. 이러한 것은 실수요 시장이 투자시장과 다르게 움직이고 있기 때문입니다. 임차자들도 ‘상업용 부동산’ 이라는 공간을 활용하여 ‘수익’을 내는 주체입니다. 오피스텔이나 도시형생활주택, 원룸 등과 같은 시설은 주거 공간을 제공하고 임대료를 받죠. 상가는 매장운영자가 임차를 하여 영업을 하고 그로 인하여 수익을 얻습니다. 사무실은 사무공간을 활용하여 업무를 보고 수익을 창출하고 있습니다. 이것은 누구나 알고 있는 기본입니다. 그런데 만약 이러한 임차자들이 임차하고 있는 공간의 임대료가 상승하여 수익이 떨어지거나 또는 손해를 본다면 어떻게 될까요…? 당연하게 매장을 운영하지 않게 되거나 더 싼 임대료의 공간으로 이전해 갑니다. 이것은 분양가의 상승 등 투자 수요 시장과 다르게 움직이고 있는 시장입니다. 이러한 예를 몇 가지 들어 보겠습니다. 먼저 상가를 예로 들면 하남 미사나 위례, 청라, 송도 등 여러 신도시에는 공실이 무척이나 많습니다. 그 이유로는 상가과다공급과 분양가 상승 두 가지가 있을 것입니다. 상가 과다 공급은 수요에 비해 너무 많이 들어간 것이고 상가 분양가는 그 동안 너무 많이 올랐습니다. 높은 분양가에 분양을 받은 사람은 일정한 투자수익률을 요구하여 높은 임대료를 원합니다. 그런데 매장을 운영하고자 하는 사람은 상가 과다공급으로 인한 경쟁, 높은 임대료로 인해 수익은 고사하고 손해를 볼 수도 있습니다. 실수요와 투자수요가 매칭이 안되는 겁니다. 오피스도 마찬가지입니다. 아래는 뉴스에 나왔던 제목입니다. 오피스도 비싼 임대료를 감당할 수 있는 업체가 있고 반대로 낮은 임대료를 원하는 업체도 있습니다. 대부분은 합리적인 임대료를 원하는데 보수적인 편입니다. 실제로 서울 상권의 경우 몇 군데를 제외하고 10년 전이나 지금이나 임대료 변화가 없는 곳이 많습니다. 만약 임대료를 올리면 다른 곳으로 이전해 갑니다. 그래서 도심이나 강남,여의도 뿐만 아니라 상암이나 마곡, 영등포, 마포, 가산디지털 단지 등도 업체들이 많이 들어가 있습니다. 곳곳에 수요에 맞게 들어가 있는 거죠. 지식산업센터도 업무시설과 기능적으로 유사합니다. 준공업지역에 세제혜택 등을 주어 아파트형 공장 또는 사무공간을 저렴한 임대료로 사용할 수 있게 만든 상품입니다. 그래서 용산에 있던 업체들도 가산디지털단지나 구로디지털단지, 영등포, 성수 등과 같은 지역으로 이전하게 됩니다. 그 중 가장 큰 규모를 자랑하는 것은 가산,구로 디지털 단지로서 근무 인원만 약 20만명이 됩니다. 이 부분을 언급한 김에 덧붙이자면 지식산업센터는 오피스와 마찬가지로 집적된 곳을 선호합니다. 그래서 여러 곳에 군집으로 만들어져 있습니다. 그래서 별내나 다산신도시, 하남 등과 같이 따로 떨어진 지역은 아무래도 임차를 찾기 어렵습니다. 여러 해 전에 별내 지역의 지식산업센터 개발이 어떠냐는 한 시행사의 물음에 바로 응답한 것이 있습니다. ‘누가 들어올 것입니까…? 수요가 있습니까…? ‘ 결국 개발사업을 하지 않았는데 다행이었습니다. 그런데 지식산업센터의 분양가가 갑자기 너무 올랐죠. 2017~2018년 정도만 해도 가산디지털 단지에서 매매가격은 평당 800~900만원 정도면 되었는데 성수지역은 분양가가 3,500만원까지 올랐습니다. 위에서 보여드린 오피스 시장 개요에서 보이는 대형빌딩 매매가보다 더 높아졌습니다. 그런데 이러한 투자 수요 시장에서의 분양가 상승을 실 수요 시장이 받아 들이지 못합니다. 만약 성수지역의 지식산업센터와 강남의 신축 대형오피스의 임대료가 같다고 하면 강남 오피스에 들어갈 것입니다. 그래서 실수요 시장에 의해 가격의 상승이 제한되게 됩니다. 그럼 이러한 투자수요와 실수요 시장이 다름으로 인하여 가격이 더 오를 수 있느냐 하는 것입니다. 먼저 금리를 보겠습니다. 금리는 코로나 사태 때 최저금리가 되었는데 중소형빌딩도 이 시기에 가격이 급등했습니다. 코로나 사태는 어떻게 보면 ‘전쟁’과 같은 비상사태였습니다. 공항과 항구가 막히고 외국에서는 시신을 트럭에 싣고 가기도 했죠. 이와 같은 비상사태는 전쟁이나 또는 동일한 현상이 일어나지 않는다면 다시 그 정도의 금리가 될 것이라 기대할 수는 없습니다. 그래서 기준 금리는 안정화되더라도 일정한 수준은 유지할 것이라 예상됩니다. 다음으로 오피스나 지식산업센터 등을 본다면 현재 뉴스에서 오피스 공급이 없다며 공실도 아주 낮다는 내용을 보도합니다. 그런데 오피스가 정말 없을까요…? 카카오맵에서 ‘공유오피스’라고 치면 공유오피스 분포를 볼 수 있는데 주요 도로변에는 공유오피스가 상당한 빌딩을 차지하고 있습니다. 하지만 ‘위워크’ 뉴스에서 보듯이 현재 공유오피스 시장이 쉽지 않는 시장입니다. 건물주와는 계약으로 공실이 없지만 공유오피스 자체는 내부에 공실이 많죠. 이러한 공유오피스가 빌딩을 차지하고 있으니 큰 업체가 사용할 수 있는 공간이 적다는 것입니다. [강남권 공유오피스 분포] 그리고 마곡이나 영등포, 성수,동대문 등과 같은 지역에도 계속 오피스가 개발되고 있고 또 중소형빌딩도 업무시설의 주요 공급원 역할을 하고 있습니다. 이로 인하여 업무시설의 임대료가 계속 높아지기는 어렵습니다. 가격 상승이 제한될 것이라 예상됩니다. 상가는 임차자의 영업상황에 따라 더 많이 좌우 됩니다. 예전 뉴스에 나온 ‘서촌족발집사건’이 있는데 거긴 건물주가 과도하게 임대료를 올렸다가 일어난 사건입니다. 그 때나 지금이나 임대료는 거의 변함이 없는 상태입니다. 얼마 전에 청라지역에 나온 상가임대료를 토대로 매매가격을 추정해 보았는데 평당 2,500만원 내외였습니다. 분양가보다 훨씬 낮은 가격이었죠. 글을 쓰다 보니 길어졌습니다만 쓴 김에 중소형빌딩에 대해서도 써 보겠습니다. 중소형빌딩도 당연히 상업용 부동산입니다. 공인중개사를 하면서 사람을 만나거나 오프라인 강의를 할 때 수강하는 분들을 만나 이야기를 나누어 보면 투자를 망설이고 있습니다. 매입을 검토하다 보니 수익률은 낮고 부담하는 대출이자는 상승했음에 반해 시세차익을 볼 수 있을 지 여부는 미지수이기 때문입니다. 그리고 대부분의 사람들은 강남지역을 선호하고 있습니다. 이러한 현상이 일어나는 것은 바로 위에서 언급한 상업용 부동산에서의 실수요 시장과 투자수요 시장이 다르기 때문입니다. 예를 들어 50억원 하던 건물을 100억원에 매입한 사람이 있습니다. 그는 기존에 1층 상가의 임대료가 1천만원이었다고 한다면 자신은 건물을 2배로 샀기 때문에 임대료도 2배가 되어야 동일한 수익률을 유지할 수 있습니다. 그런데 매장운영자는 1천만원의 임대료를 2천만원으로 올려 줄 수 있을까요…? 어렵습니다. 건물 가격이 2배로 올랐다고 갑자기 매출이 2배로 증가하지는 않습니다. 건물가격 상승과 매출 상승은 관련이 없습니다. 만약에 임대료를 올리면 공실이 증가하며 이러한 공실 증가는 다시 임대료의 하락을 가져올 것입니다. 코로나 이전, 벌써 여러 해 전에 강남대로의 의류매장이 온라인쇼핑 성장으로 공실이 되면서 임대료가 하락한 경우가 있었습니다. 대기업유통업체는 강남대로 등에 큰 매장을 넣어 손해를 보더라도 광고비라 생각하며 유지할 수 있지만 그마저 감당이 안되어 매장에서 철수한 경우입니다. 명동은 평당 임대료가 100만원 정도 되었다가 현재는 63만원 정도가 되었습니다. 가로수길에도 공실이 많은데 건물주들이 버티다가 결국은 임대료를 내릴 것입니다. 그럼에도 새로 진출하는 매장들이 있는데 이는 한국에서의 시장을 확대하고자 하는 것과 같은 특별한 목적이 있을 것입니다. 이와 같이 중소형빌딩 시장도 투자수요에서 실수요로 전환단계에 있다고 보입니다. 그럼 강남지역의 중소형빌딩의 가격이 금방 내릴 것이냐…? 그것은 아니라고 봅니다. 굴곡을 거치면서 천천히 조정 현상이 일어나겠죠. 실수요 시장이 중요한 시장으로 등장하고 있다면 그럼 중소형빌딩은 투자 대상에서 제외되느냐…? 이것도 아니라고 봅니다. 이러한 때에도 기회는 있는 것 같습니다. 이것은 제 개인적인 경험이지만 저 같은 경우는 강남지역의 물건은 아예 소개해 드리지 않고 주로 다른 지역을 소개해 드리고 있습니다. 여기서 ‘지역 선호도’ 문제가 나오며 아주 큰 영향을 미치고 있습니다. 하지만 중소형빌딩 투자도 돈을 벌기 위한 것이라고 접근한다면 좀 더 넓은 지역을 대상으로 삼을 수 있습니다. 예를 들어 현대건설이나 삼성래미안, GS자이 같은 경우도 서울만 공사를 하는 것이 아니라 부산에도 가고 포항에서도 하고 전주에서 공사를 하기도 합니다. 심지어 대형 건설사가 지방 군단위 아파트 공사를 하는 경우도 종종 있습니다. 이는 목적이 공사를 하고 일정한 수익을 얻기 위한 것이기 때문입니다. 물론 강남 등 고급아파트를 건축하면 공사비가 더 올라가 좀 더 남길 수 있을 지 몰라도 평당 가격이 크게 차이나는 것은 아닙니다. 이와 같은 개념으로 접근한다면 다양한 지역으로 투자영역을 넓힐 수가 있는데 제가 개인적으로 가지고 있는 기준이 몇 가지 있는데 참고가 될 수 있을지 모르겠네요. 첫째는 2~3년 내에 ‘확실한’ ‘대규모’ 변화가 일어나는 지역입니다. 이것은 앞으로 어떻게 되겠다 하는 정도가 아니라 실제 현재 공사를 하고 있는 지역을 대상으로 합니다. 조합설립이니 하는 정도로는 리스크가 크고 불안하게 됩니다. 그리고 대규모 변화라고 하는 것은 무슨 1천세대 아파트가 공사를 하고 있는 정도가 아니라 지역 전체를 '갈아엎는' 정도의 변화입니다. 상권이 없어지기도 하고 새로 생기기도 하는, 역동성이 있는 지역들입니다. 둘째는 ‘현재의 모습이나 여건’ 으로 부지가 가지고 있는 잠재력보다 저평가되고 있는 지역입니다. 첫째 요건을 갖추었다고 하더라도 이미 가격에 반영되어 고가격을 형성하고 있다면 투자 대상에서 제외합니다. 그래서 개인적으로 선호하는 것은 손대면 툭 무너질 것 같은 단독주택이나 지저분한 1층 카센터, 놀고 있는 주차장 부지나 창고 등과 같은 것들입니다. 셋째는 여건 변화에 따라 건물의 용도변경이나 리모델링 또는 신축을 통하여 밸류업을 할 수 있는 대상입니다. 이렇게 한다면 환경 변화에 따른 매장의 가치 증대로 수익률 향상 및 건물의 가치 증대는 함께 이루어질 수 있을 것이라 생각됩니다. ※ 11월 12일에 오프라인 강의 [알기쉬운 상업용 부동산] 강의가 강남역 인근에서 개최됩니다. 총 5시간 동안 하루에 다 하는 것이며 내용은 상가에 대해서는 제법 내용을 많이 넣었고 오피스나 오피스텔,지식산업센터나 호텔 등에서는 간략하게 언급하였습니다. 그리고 주로 중소형빌딩에 대한 내용을 많이 넣었는데 상가에서도 활용할 수 있는 내용들이 많이 담기도록 했습니다. 아래는 강의를 들으신 분의 강의소감이며 그 아래 링크에 강의 안내가 있습니다. 감사합니다. [ 강의 소감 ] https://blog.naver.com/fluorite1111/223127847111[강의 안내] https://blog.naver.com/netscj/223256760874
| 
