오프라인 강의에서 하는 내용 중 하나인데 풀어서 써 보겠습니다. 다른 부동산뿐만 아니라 중소형빌딩 투자도 선택의 문제입니다. 다만 다른 부동산과 다른 점은 중소형빌딩은 단일 상업용부동산이 아니라 상가와 오피스 또는 엔터테인먼트, 공간대여 등 다양한 요소가 결합되어 그 복잡성이 좀 더해져 선택에서 고려해야 할 점이 많아집니다. 중개사무소에서 연락이 옵니다. “어떤 상권”에 괜찮은 물건이 나왔으니 한 번 보러 오십시오… 들어보니 그 상권은 광역상권이면서 괜찮아 보이는 상권입니다. 지번을 알고 싶다고 해도 우선 와서 보시라고 하여 어쩔 수 없이 알겠다고 하고는 어느 정도 기대를 하고 갑니다. 가서 보니 주변에 3~4층까지 상가가 차 있고 음식점이며 주점 등이 밀도가 높게 분포되어 있습니다. 이미 전화를 하면서 상권 중심지는 아니라는 말을 들었지만 그래도 상권 번화가가 이 정도면 어느 정도 괜찮겠지 하는 생각이 듭니다. 그래서 안내를 받아 걸어갑니다. 조금씩 걸어가다 보니 번화한 상권을 지나 상가의 밀도가 낮아집니다. 하지만 그 때만 해도 “ 이 정도면 괜찮지… “ 라는 생각에 뒤따릅니다. 나온 매물이 어느 건물인가 혹시나 싶어 이리저리 두리번거리며 보는데 공인중개사는 앞서서 계속 걸어갑니다. 그런데 주변의 분위기가 또 바뀝니다. 이제 음식점이나 주점 등과 같은 업종이 아니라 갑자기 빨래방이나 수도/광열 공사, 인테리어, 1층에 있는 작은 헤어샵 등과 같은 업종들이 나오고 상가는 대부분 1층에만 있습니다. 그렇게 도착을 하여 한 건물을 보니 2층짜리 건물인데 1층에는 세탁소와 김밥집이 들어가 있고 2층은 주택으로 사용하고 있다고 합니다. 어떤 선택을 해야 할까요…? 아마 이 물건을 본 사람은 이미 마음속으로는 X 를 하고 있을 것입니다. “00상권” 이라기에 기대를 해서 마음속으로는 어느 정도의 그림을 그리고 있었을 것입니다. 하지만 막상 현장에 가서 본 건물 모습은 그렸던 그림의 기대와는 완전히 다른 모습입니다. 하지만 00상권의 넓은 범위에는 포함되어 있기 때문에 매물가격은 만만치 않습니다. 이런 사례는 아주 많을 것입니다. 00상권이 아니어도 00동이라 하여 물건을 봤는데 오래된 건물로 1층에는 세탁소와 철물점이 있고 주변에는 유동인구도 별로 없습니다. 만약 신축을 생각하지 않는다면 이런 건물은 선택하기가 쉽지 않을 것 같습니다. 또 어떤 곳은 발전이 된다고 하는데 막상 본 물건과 주변 환경을 보니 “언제” 그 발전이 이루어질지 미정인 경우가 많습니다. 잘못되면 하염없이 기다리는 시간을 보내야 할 때도 있을 것입니다. 이런 선택의 기로에 놓였을 때 그 기준 몇 가지 참고 삼아 언급해 보겠습니다. 1. 건물의 몇 층까지 상가가 들어가 있는지 살펴보기 먼저 건물들을 봤을 때 몇 층까지 상가가 있는지 여부를 보는 것입니다. 보통 광역상권의 경우에는 3~4층, 어떤 곳은 5~6층까지 상가가 있는 곳도 있습니다. 물론 이것은 신도시의 상가를 제외하고 구도심 기준입니다. 상가가 높이 들어가 있다는 것은 그만큼 수요가 있다는 것을 의미하고 상권력이 강하다는 것을 의미합니다. 예를 들어 방이동상권, 잠실새내역상권, 사당역상권, 구로디지털상권, 신촌이나 종로상권, 홍대상권,건대상권 등도 이러한 상가구성으로 되어 있습니다. 다만 여기서 예외는 있습니다. 교대상권이나 선릉상권,역삼동상권 등과 같은 곳은 오피스 상권으로 주로 1층에 상가가 들어가고 2층부터는 오피스가 되어 있는 곳이 많습니다. 또한 연남동이나 망원동 상권, 보정동 상권 등도 테마식음거리로서 주로 상가가 1층에 형성되어 있습니다. 2. 상가의 밀도 상가의 밀도도 활성화 여부에 영향을 미칩니다. 괜찮아 보이는 음식점들이 들어가 있는 지역이라도 상가 밀도가 낮은, 드문드문 분포되어 있으면 그 음식점들은 주로 목적시설들입니다. 이러한 곳들은 오랜 시간동안 변화가 없는 경우가 많습니다. 다만 최근에 이러한 현상이 빨리 일어난다면 그 지역은 새로운 상권이 형성되는 등 변화의 가능성이 높은 지역입니다. 3. 상가의 종류와 브랜드 알아보기 상가의 종류와 브랜드를 알아보는 것도 선택에 도움이 됩니다. 예를 들어 슈퍼마켓이나 1층에 있는 작은 미용실, 수도광열등과 인테리어매장, 빨래방, 오래되고 규모가 작은 백반집, 과일가게 등과 같은 업종들은 동네상권에 있습니다. 한의원의 경우도 일반 의원에 비하여 상권이 작은 편에 속합니다. 브랜드가 없고 로컬브랜드만 있는 지역은 대부분 동네 또는 골목상권에 해당됩니다. 브랜드 매장이 진출하려고 할 때 대부분 입지와 상권분석 및 시장조사를 하고 진출합니다. 만약 동네상권이라고 한다면 시장조사에서 이미 탈락이 됩니다. 그래서 파리바게트나 던킨도너츠, 패스트푸드 등과 같은 업종이 들어가 있으면 상권이 괜찮다고 평가하는 이유가 여기에 있습니다. 다만 이것에도 예외가 있습니다. 요즘 핫플레이스인 연남동이나 성수동에는 의외로 브랜드매장이 별로 없습니다. 왜냐하면 로컬브랜드의 집적으로 인한 특성이 주어지는 것으로 상권이 형성된 지역이기 때문입니다. 가로수길도 처음에는 로컬브랜드 위주로 점점 성장한 상권입니다. 그러다가 상권이 더 확대되면 그 때는 브랜드 매장이 들어오기 시작하는데 아이러니하게도 이러한 브랜드 매장의 진입이 오히려 젠트리피케이션을 불러 일으켜 상권에 부정적 영향을 주기도 합니다. 위와 같은 몇 가지 기준에 따라 평가를 하는데 이에 대한 예외도 있습니다. 이것도 간략히 언급해 보겠습니다. A. 대대적인 변화가 진행되는 지역 요즘은 구도심이라도 대대적으로 변화가 진행되는 곳이 많습니다. 뉴타운이나 재정비, 재개발, 재건축 등이 진행되는 곳은 말 그대로 “상전벽해”가 됩니다. 오랫동안 알고 또 이미지가 형성된 지역인데 그 모든 것을 한 순간에 변화시키는 지역들입니다. 이러한 지역 주변에서는 오랫동안 이어져 오던 환경이 어느 순간 순식간에 바뀌는 경우가 있습니다. 재건축으로 몇 천 세대 아파트가 들어서는 지역 인근에 있던 오래된 단독주택의 1층에 있는 헤어샵과 철물점이 있던 건물도 철거가 되어 신축이 되기도 하고 그 옆에는 리모델링이 일어나기도 합니다. 기존에 있던 골목 상권은 없어지고 새로운 상권이 창출되는 변화 지역에서는 위에서 언급한 내용들이 의미가 없는 경우입니다. B. 오피스 등이 강한 특정지역 상가의 밀도는 낮지만 오피스 등이 강한 지역이 있습니다. 상권으로 보면 교대상권이나 선릉,역삼 등과 같은 상권이 그 한 종류이며 또 강남지역 등에는 이면도로로 역에서 멀어도 오피스가 잘 되는 지역이 있습니다. 이러한 경우는 투자 초점을 상가에 두는 것이 아니라 오피스에 두고 투자를 해야 할 지역입니다. C. 테마 시설을 예정했을 때 중소형빌딩에 투자를 하고자 하는 사람이 다른 사람들과는 다른 독특한 테마를 가진 건물을 만들고자 할 때 역시 위에 언급한 내용들은 의미가 없습니다. 외부 수요를 끌어올 수 있는 목적시설을 만든다면 오히려 활성화되지 않은 곳에 상대적으로 낮은 비용을 투자하여 목적하는 바를 이룰 수 있기 때문입니다. ※ 9월 17일에 오프라인 강의가 예정되어 있으며 아래로 들어가시면 자세한 안내 내용이 나옵니다. https://blog.naver.com/netscj/223199311626아래는 수강생분의 후기입니다. https://blog.naver.com/fluorite1111/223127847111
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