길거리를 다니다 보면 대로변이나 이면도로변에 많이 분포되어 있는 업종들이 있습니다. 어떤 업종은 대로변에 대부분 들어가 있고 어떤 업종은 대로변보다 이면도로변에 많이 들어가 있는 업종이 있습니다. 그 이유로서는 여러가지가 있는데 물론 당연히 예외적인 사례도 많이 존재합니다. 아래는 음식점과 병원 분포를 나타내는 지도이며 음식점은 전문음식점뿐만 아니라 커피숍, 분식, 패스트푸드 등 다양한 종류를 포함하고 있습니다. 어디서나 쉽게 볼 수 있는 것이 음식점입니다. 그 규모가 큰 것도 있고 작은 것도 있습니다만 아무튼 음식점은 골목골목 들어가 있죠. 상권이 아니어도 곳곳에 들어갑니다. 위 좌측 지도는 가로수길 주변의 음식점 분포를 나타냅니다. 특이한 것은 가로수길 대로변에는 음식점이 거의 없으며 대부분 이면도로변에 들어가 있습니다. 이러한 이유 중의 하나는 임대료 차이입니다. 대로변과 이면도로변의 임대료 차이는 크고 대로변의 임대료가 너무 높기 때문에 음식점이라는 업종으로서는 감당을 하지 못합니다. 또한 한 상권내에서 음식점은 밀집되는 것을 선호하는 편인데 이는 유동객의 흡입으로 인한 시너지효과를 꾀한다고 할 수 있습니다. 임대료를 감당할 수 있느냐 여부는 평당 효율로 설명이 가능합니다. 평당 효율이라는 것은 매장 1평당 1년간 매출액을 이야기 하는데 음식점의 평당 효율은 일반적으로 판매시설보다 낮은 편입니다. 그래서 가로수길에는 음식점이 별로 없고 간혹 있어도 2층 이상에 들어가는 이유입니다. 위 우측 지도는 병원 분포입니다. 분포 특징을 보면 역세권, 특히 환승역세권과 대로변입니다. 물론 이면도로변에도 들어가지만 한의원이나 재래시장 중심지에 들어가 있습니다. 또한 병원은 병원들끼지 집적되어 있는데 이것도 그로 인한 시너지효과 때문입니다. 병원이 이렇게 대로변, 특히 역세권 등을 선호하는 이유는 수요의 확대로 볼 수 있으며 이는 ‘방어인구’라는 것으로 설명할 수 있습니다. 방어인구라는 것은 한 매장이 감당해야 할 인구수입니다. 예를 들어 어떤 지역에 1만명이 거주하는데 매장이 5개라면 1개 매장이 감당해야 할 인구수는 2천명이 됩니다. 프랜차이즈 전문음식점들을 보면 전국에서 감당 가능한 매장수가 500개 정도라고 합니다. 그럼 500개가 되고 나면 더 확장이 되지 않겠네요...? 네... 그래서 프랜차이즈본사에서는 다른 종류의 전문음식점, 브랜드를 만들어 냅니다. 그래서 백종원씨가 대표로 있는 더본코리아의 브랜드 수가 수십개가 있는 이유입니다. 병원은 음식점 등과 같은 업종보다 이 방어인구수가 많습니다. 이 이야기는 병원 주변에 있는 배후 인구나 상주자로는 수요자가 충족 되지 않고 멀리서 사람을 끌어와야 한다는 이야기가 됩니다. 그래서 사람들이 쉽게 찾아오고 접근하기 좋게 하기 위하여 대로변과 역세권 주변에 분포되어 있는 것입니다. 한 병원이 주변 배후 거주자보다 더 넓은 지역에서 찾아 와야 하고 이는 접근성과 가시성이 좋은 곳에 병원 위치를 잡게 만듭니다. 이는 패스트푸드점도 비슷한 유형이 됩니다. 맥도널드나 롯데리아, 버거킹,KFC 등과 같은 업종도 방어인구수가 상당히 많으며 이로 인하여 주로 대로변과 역세권 주변에 분포되어 있습니다. 반면 김밥집도 주로 대로변에 분포되어 있는데 이는 무엇 때문일까요…? 김밥집과 같은 경우는 배후인구와 더불어 유동인구가 많아야 합니다. 그래서 김밥집이 있는 주변에는 유동인구가 많거나 이용할 수 있는 배후 인구, 특히 고층건물이나 아파트, 오피스빌딩 등과 같은 주변에 분포되어 있는 경우가 많습니다. 방어인구를 언급하니까 이 부분에서 가장 보편적으로 적용되는 업종이 있습니다. 업종에서 방어인구를 따져 고르게 분포되어 있는 업종은 바로 편의점입니다. 위 지도에서 편의점은 골고루 들어가 있습니다. 물론 강남대로나 테헤란로 등과 같은 지역에는 더 많이 들어가 있는데 이는 수요량이 많기 때문입니다. 단독주택이 분포되어 있는 곳과 수천명이 근무하고 있는 오피스빌딩의 수요는 다르겠죠. 그리고 편의점의 매장 차이가 크지 않고 자체의 수익률이 그리 높지 않기 때문에 매출에 자신이 없다면 선뜻 대로변에 들어가기가 쉽지 않습니다. 대로변에 들어가 있는 편의점을 본다면 대단하다는 생각을 하곤 합니다. 위에서 지도를 어렴풋이 보면 대단위아파트 단지 주변에는 편의점이 별로 없습니다. 이는 한정된 단지내 상가에 들어가다 보니 그렇게 된 것입니다. 아파트 주민들의 생활은 불편하겠네요..? 그럼 어떻게 할까요…? 온라인으로 주변에 있는 슈퍼마켓이나 마트 등에 주문을 하며 오래지 않아 바로 배달이 됩니다. 다음은 안경점 분포와 학원분포를 나타냅니다. 안경점 분포는 병원분포와 유사한 형태를 보이고 있습니다. 다음으로 학원 분포인데 여기는 입시학원뿐만 아니라 일반 기능학원 등도 포함되어 있습니다. 대치동은 학원가로서 전국적인 상권을 이루고 있는 곳입니다. 그리고 문정동에도 밀집이 되어 있고 또 볼 수 있는 특징이 방이역 주변에 학원이 많이 들어가 있습니다. 다음으로 둔촌동역 주변에도 많이 분포되어 있는데 아직 재건축 공사 중이라 활발하지는 않을 것 같습니다. 위 지도에서 잠실 아파트 단지 주변에는 의외로 학원이 많이 보이지 않습니다. 그 이유를 보면 우선 아파트단지에는 단지내상가만 있기 때문에 수용할 수 있는 학원수가 제한된다는 것입니다. 다음으로 주변에 있는 상권은 잠실새내역 상권과 방이동상권인데 둘 다 유흥상권의 특성이 많이 나타나는 곳입니다. 그리고 그 사이에는 롯데월드와 호텔, 백화점 등이 크게 자리잡아 들어갈 수 없습니다. 그래서 둔촌주공아파트, 잠실주공과 다른 아파트 개발 등이 완료가 되고 올림픽아파트도 재건축을 한다며 잠실 수요와 더불어 어느 곳에 학원가가 형성될 것인가 여부도 관심거리이며 한 번쯤 생각해 볼 수 있는 내용입니다. 가만히 한 번 생각해 보시면 그로 인한 수익을 볼 수 있는 기회가 늘어날 수도 있겠죠... 다시 방어인구의 개념으로 넘어가서 단일 업종으로 방어인구수가 많으며 매출도 높은 것이 바로 의류점이었습니다. 그래서 의류점들은 주로 역세권 대로변에 집적되어 많이 분포되어 있었죠. 하지만 온라인쇼핑 성장에 의해 가장 먼저 사라지게 된 것이 바로 의류점입니다. 예전에는 괜찮은 상권이라 하면 의류점과 유아동복 등과 같은 매장이 분포되어 있었는데 어느덧 대부분의 곳에서 사라지고 없어졌습니다. 이 없어진 매장에는 다른 업종이 들어올 수 밖에 없었는데 많이 들어간 것이 편의점, 이동통신매장, 음식점, 커피숍, 제과점 등과 같은 업종들입니다. 음식점도 2층에 있다가 1층으로 내려오기도 합니다. 이렇게 의류매장이 사라지면서 의류쇼핑이 상당히 큰 광역상권의 특성들이 많이 사라지게 되었습니다. 신촌·이대상권도 이러한 영향을 많이 받은 상권 중의 하나죠. 광역상권은 의류점포가 밀집되어 있고 그로 인해 수요자의 분포가 넓어 광역상권의 역할을 했지만 의류매장이 사라지면서 대부분 식음상권으로 바뀌었습니다. 식음상권으로 바뀌다 보니 광역상권의 역할이 축소되고 음식점 자체의 특성이 오히려 더 많이 소비자에게 소구하게 됩니다. 이러한 트렌드는 연남동이나 망원동 상권, 상수합정 상권, 성수상권 등과 같이 상권의 분포가 확장하는데 일조를 한 것 같습니다. ※ 위 내용은 오프라인 강의에 포함되어 있으며 9월 17일, 다음주 일요일에 개최되며 강의를 수강하신 분은 후기도 함께 올려 놓습니다. https://blog.naver.com/netscj/223199311626[수강자 후기] https://blog.naver.com/fluorite1111/223127847111
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