삼비 통합심의 가결전 매수기와 관점 * 삼익비치는 6년 넘게 고민했던 아파트였습니다 * 원래라면 일신설계 사업시행이후 매수계획 했으나 설계변경 이야기가 나와 매수를 철회했습니다 * 설계변경은 첫 단추부터 다시 꿰어야내는 오랜 과정이란걸 알았기 때문입니다 * 줄곧 재재에 대한 중요한 투자 철학은 지각비를 내더라도 8부 능선(사업시행인가) 전후로 매수입니다 * 재재도 자주 발품팔고 소식(조합내부 정보와 분위기 소송판결등) 들으면 어느정도 희미한 능선이 아닌 약간의 뚜렷한 능선이 보이기 시작합니다 . 그때 매수하면 사업이 엎어질 일은 거의 없다고 봅니다 * 부동산 자주 방문하여 소식도 들었지만 더블체크 위해 이미 오랜기간 삼익 조합원인 지인의 내부정보 / 분위기 / 총회 소식과 소송중인 사건들의 비슷한 판례들을 비교해보며 진입타이밍을 잡았습니다 . 지인을 자주 만나지 못해서 중요한 내부정보와 분위기는 100% 파악하지 못했습니다 . 매수생각하는 재재에 조합지인이 있다면 행운이고 조공바치면서 정보얻는거 중요합니다 . * 예상대로 통합심의는 가결되었고 가장 큰 리스크라고 생각한 상가소송도 최근 기각 및 각하 됐습니다 * 올해부터 부산시는 재재의 사업단축을 위해 통합심의 계획으로 변경 되었습니다 . 통합심의 가결=곧 사업시행인가(8부능선)와 같다고 생각하시면 됩니다 * 소형평수 매수했습니다 . 3월 통합십의보류와 특건 부결이후 실망매물 많이 나올줄 알았으나 생각한 금액만큼은 떨어지지 않았습니다 (확실히 손바뀜이 많이 된듯합니다 최근3년 하락기동안 삼익비치 매매거래 450건 이상) 아쉽지만 확실한게 좋으니 나름 합리적 지각비라 생각합니다 -------- 1. 삼익은 재건축만 되면 1등이다라는 말은 항상 있었습니다 . 근데 외부에서 볼땐 진전이없어서 문제였고 진전의 8부능선이라 생각하는 사업시행인가 직전의 통합심의가결이 중요했습니다 . 통합심의가결=관청 행정 중요심의절차 끝 . 저번 통합심의는 특건문제로 보류됐으나 이번 통합심의는 변수없는 이상 가결될거라 생각하고 매수했었습니다 . 이제 관청심의는 끝났으므로 올해말이나 내년초 사업시행인가+평형신청 / 26~27년 관리처분인가 및 이주철거 / 33년 입주 / 변수가 생기면 +1~2년 봅니다 2. 삼익에 대한 수요는 충분할거라 생각합니다 . 재설계로 하이엔드 아파트 동간거리 50m 이상 / 천정 2.5m 우물 2.7m 이상 / 주차 2대 이상 / 세대내 음식물 이송설비 / 세대내 오픈발코니 / 각층 분리수거 / 커뮤니티 고급화등 / 의 설계변경을 이뤄냈습니다 . 완공시점 부산 좋은 단지들은 15년-25년차로 접어들어 신축에대한 수요가 분명 있을것이고 해안가 일선에 게이트형 하이엔드 아파트가 처음이라는점 이런 아파트는 전국적으로 봐도 전무후무이며 만약 지방 다주택 세금완화 정책 시행시 가장 1순위 수혜자라고도 생각 했습니다 3. 50~70평 이상 대형평수가 약 540세대정도로 희소하며 대형평수가 간섭없는 앞동 1열 배치라 저중고층 간섭없이 파노라마뷰가 가능한게 장점입니다 . 주상복합대형들은 같은 평형이라도 뷰 층수 라인 세대간섭 유무에 따라 시세가 차이가 크고 비선호 라인들이 상방을 뚫고 나가는데 제약을 거는데 그랑자이더비치 대형평수들은 대부분 RR로 배치되는게 장점입니다 . 30평대들도 뒷동 광안리해수욕장뷰+사이 광대뷰 / 앞동 30평후반과 40평대들은 라인에따라 주탑 2개나 1개 또는 이기대뷰가 보일것으로 예상 됩니다 . 전세대 바다조망(광대뷰,광안리 해수욕장뷰,이기대뷰등)으로 설계까지 오랜 시간이 걸린만큼 예전설계처럼 아예 황령산만 바라보는 세대는 없어졌습니다 4. 주변 인근시세 더블유 남천자이 남천써밋이 이미 평당 4500-5500만원 입니다 . 공사비 상승분을 감안해도 화폐가치는 계속 떨어지고 있으며 약 8-10년뒤 완공될 삼익비치의 분담금 포함된 조합분양가 5400만원은 괜찮은 금액이라 생각 했습니다 . 오랜기간 재재를 경험했지만 이제 재재의 패러다임은 바뀌었다 생각합니다 . 비싸고 좋은게 비싸게 팔리는 시장이 되었고 비싸더라도 좋은것만 사업진행이 될것입니다 5. 사업시행인가는 확정이라 보고 관처에서 남은 조합내 단합과 소송입니다 . 매수전 모든 소송들의 진행과정을 체크했습니다 . 다행이 특정동 소송 패소 / 가장 중요한 상가소송도 이번달 기각 및 각하 되었습니다 . 매수시점 리스크나 변수로 작용될수 있는 소송들이 좋은 결과가 나와서 다행이라 생각합니다 6. 매수가격+분담금 그돈씨 그기회비용등등 미국주식 / Coin / 서울아파트를 추천하지만 정작 추천하는 본인이 직접 실현해서 큰 돈 번 사람은 못보았습니다 . 변동성이 큰 자산에는 제가 전문 트레이더가 아니라 오랜기간 묵히기가 힘이듭니다 . 그래서 변동성이 큰 금융자본은 적립식으로 모아가고 있습니다 . 서울아파트는 이미 재재로 몇번 재미 본 경험이 있고 (최근 올파포 매도 . 둔주 오랜기간 조합원이었는데 썰풀면 칼럼 3페이지는 나올듯합니다. 기회되면 한번 써보겠습니다 ) 여러군데 생각해놓은곳이 있지만 당장 10년내 수익률과 현실가능한 단계의 높은 가능성을 가진 삼익으로 결정 했습니다 . 무엇보다도 소형평수라 자본금이 크게 들어가지 않는게 메리트였습니다 . 그랑자이더비치 대형평수를 노리시는분이라면 자본금이 많이 들어가는 아파트지만 중소형 평수를 노린다면 소형평수 매수도 나름 괜찮은 선택지입니다 7. 분담금은 완공 후 입주시 냅니다 . 삼익은 최근3년 하락기동안 무려 450건 이상의 거래가 있었습니다 . 손바뀜이 많이 되었습니다만 원 조합원분들도 당연히 아직 계십니다 . 분담금을 감당 못하는 조합원분들도 이주전 혹은 완공시점을 매도시기로 보기에 빠른진행을 원합니다 . 분담금 가능+불가능 모두 이주후 착공및 완공이라는 목표는 같습니다 . 저는 입장권 개념으로 소형평수를 매수했고 높은 분담금때문에 하향지원 하는 빈틈을 노려 분담금 20억 넘게 내더라도 50;60;70평이상 대형이 되었으면 하는 바람이었지만 막상 조합원이 되고 분위기를 보니 분담금은 차치하고 1열 대형평수에 대한 수요가 상당히 많고 외부에는 공개안된 통합심의 진행시 변경된 평형을 보고 계획을 수정 했습니다 . 변수로 작용된 통합심의 사전협의시 스카이라인 맞추면서 대형평형들이 꽤 삭제되어 더 희소해졌고 20-30평대가 늘었습니다 . 1열 파노라마뷰 대형의 희소성이 있기에 다운평형 지원은 거의 없을거라 보고 있습니다 . 분담금 못내는 높은 감평가 조합원도 일단 대형뽑고 팔아서 시세차익보고 중형을사든 소형을사든 다른 아파트를 사든 하는게 더 이득인것이죠 . 희망회로 돌린 대형은 불가능해보이고 중소형 평형이 걸릴거 같은데 광안대교뷰나 광안리비치뷰가 나오는 평형의 타입을 잘 예측 계산해서 평형신청을 해야할거 같습니다 8. 수혜 아파트는 근처 코오롱하늘채 금호어울림 남천자이 대연써밋 W 등이라고 봅니다 현재 원주민들이 많이 실거주하지는 않지만 원주민들의 이주로 전월세 상승과 매도하는 조합원들의 인근아파트 매매시 한두건의 거래로 신고가가 가능하다 봅니다 . 인근 통합 재건축 뉴비치 동반상승 가능성도 거의 확실하다 봅니다 9. 부산 부동산 상승기는 다시 올거라 생각합니다 . 앞전 삼익은 전고점찍었던 부산 상승기시점에 최대 수혜자였고 상승기가 온다면 역시 비슷할거라 보고 있습니다 . 이번엔 설계변경 없이 관처후 이주철거라 예상하는 시기의 평단가가 잘 맞아떨어진다면 뉴비치 매수도 고려중입니다 10. 결정적인 매수 이유는 빠와 까를 미치게하는 아파트이기 때문이죠 . 무관심보단 사람입에 늘 오르락내리락하는 자산의 가치가 훨씬 크다고 생각합니다 . 삼익비치는 늘 어느 미디어든 도배가 됩니다 . 돈 여력안되는 예비매수자 / 팔고나간 사람 / 입주때 사도된다(제 예상은 입주시기쯤 엘시티RR 제외 다른 아파트들은 매도 가격그대로 갈아타는게 어려울정도로 차이가 벌어질것입니다) / 비슷한 입지 아파트나 재재의 시기질투 / 나름 좋은 아파트에 사시는분등 다양한 사람들이 헐뜯고 안되길 바라고 있는 뜨거운감자 입니다 . 관처이주까지 바라보니 온갖 이야기가 다 나옵니다 . 대한민국 1등 정비업체의 계산과 계획이 다 있습니다만 조합원이 아닌 분들의 본인생각과 정보에는 한계가 있으니 그럴수 있다고 봅니다 . 까분들 99%는 삼익비치에 애증가진 사람들입니다 . 아이디 누르고 작성글이나 댓글단 글 보십쇼 . 대부분 작성글 , 댓글들이 삼익비치란 글에 남겨져 있을겁니다 . 사실상 이들은 어느 재재든지 늘 등장하는 재건축 히스토리를 같이 만들어가는 소중한 조연/엑스트라들입니다 11. 매번 많은 관심도 받고 소음을 만들어내지만 조합내 큰 소송은 해결되었고 묵묵히 나아가고 있습니다 . 하지만 재재 특성상 변수와 리스크는 발생할수 있습니다 . 경험한바 공포에 던지는 사람이 가장 손해였고 이때 매수시기 잡는분들은 늘 승자였습니다 . 각설하고 설계변경 완료 통합심의 가결이라는 큰 결과를 얻은듯것처럼 입주까지 조합과 조합원이 단합하고 달리고있으니 킵할생각입니다 >약점으로 바라보는점 *전세대 바다조망으로 설계하다보니 외관이 수려하지 않습니다 실내설계는 기가막히게 뺀거 같습니다만 . 외관특화 및 디자인으로 커버한다고 하니 이점은 완공 후 두고봐야할거 같습니다 *삼익 단지내는 상당히 넓고 좋습니다 그러나 광안리 고급상권 부재와 정돈되지 않은 주변환경이 아쉽습니다 *낮은 전월세로 갭투자는 불가하며 실거주 하기엔 노후화가 되었습니다 . .
| 
