안녕하세요? 딥그린입니다. 투자를 하면서, '물려도 롱(Long-term Investing : 장기투자)에 물려라'는 말을 많이 들어보셨을 겁니다. 특히 주식, 그 중에서도 미국 주식을 하시는 분들에게 익숙한 말일텐데요, 부동산 시장에서도 이 말이 통용되는지 고민해본 내용 공유 드립니다. 손실 회피 이론은, '사람들이 이익을 얻을 때의 기쁨보다, 손실을 경험할 때의 고통을 훨씬 더 강하게 느낀다'는 것을 보여주는 이론입니다. 100달러를 얻는 것보다, 100달러를 잃는 것이 더 큰 심리적 부담을 준다는 것입니다. 이 심리적 부담을 수치화한 연구에 따르면, 동일한 크기의 이익에서 느끼는 만족감이 + 100 이라면, 손실에서 오는 심리적 고통은 약 - 200 이라고 합니다. 즉, 내가 무언가를 이득 봤을 때 보다, 그 이득을 갖지 못했을때 두배 더 큰 고통을 느낀다는 것으로 요약됩니다. (이에 대한 상세 연구내용은 인터넷을 찾아보면 자세한 내용이 있습니다.) 그렇다면, 부동산 투자에 있어서 손실 회피이론은 제대로 적용이 될까요? 손실 회피이론을 적용해 보기 전에, 부동산 투자와 연관된 두 가지 포지션에 있는 A, B라는 인물을 설정해 보겠습니다. A - 서울 아파트 투자자 (영끌은 위험하니 일반 매수자) - 서울 부동산은 장기 우상향한다고 믿음 B - 서울 전세 거주자 (무주택자) - 서울 부동산은 상승/하락을 반복하지만 지금은 비싸다고 믿음 - A와 동일한 아파트를 살 수 있는 자본이 있고 능력이 됨 25년 3월을 기준으로 시점을 설정해 보겠습니다. A는 어느 정도의 자산을 모아 대출과 함께 10억의 집을 매수했습니다. B는 A처럼 10억의 집을 매수할 수 있었지만, 현재 집값은 비싸다고 생각하여 전세를 연장(2년)했습니다. 극단적인 예시를 위해, (어쩌면 현실일 수도 있는) 1년이 지난 26년 3월, A가 매수한 집은 1억이 올라 11억이 됐습니다. A는 1억을 벌었다고 즐거워 합니다. B는 1억을 잃었다고 생각하며 슬퍼 합니다. (A보다 두 배로 슬퍼합니다) 2년이 지난 27년 3월, A가 매수한 집은 1억이 더 올라 12억이 됐습니다. A는 2억을 벌었다고 즐거워 합니다. (작년보다 두 배로 즐거워 합니다) B는 2억을 잃었다고 생각하며 슬퍼 합니다. (작년의 A보다 네 배로 슬퍼합니다) 결국, 2년 전세가 만기된 후 B는 동일한 집을 매수하지 못합니다. B가 충분히 살 수 있던 집이, 지금은 2억이나 손해보고 사야하는 상황이기 때문입니다. 자산 가격이 올랐을때, 그 자산을 가질 수 있었음에도 불구하고 취득하지 않았다면, 그로 인해 그 자산이 필요한 시점에 손해를 봐야한다면(더 비싸게 매수해야 한다면), 쉽게 접근하지 못하거나 몇배나 되는 고통을 참고 취득해야 합니다. 이럴 경우 다른 자산(혹은 다른 집)으로 눈을 돌리게 됩니다. 그렇다 하더라도, 이렇게 손해를 본(봤다고 생각하는) 것은 쉽게 잊을 수 없을 것입니다. 특히나, 나와 동일한 조건에서 단순하게 집을 샀다는 이유만으로, 자산 격차가 확 상승해 버린 비교대상이 내 옆에 (동료, 친구 등) 있다면, 그 마음 고생은 더욱 커질 수 있습니다. 오죽하면, 사촌이 땅을 사면 배가 아프다는 한국 속담이 있을까요? 가까운 사람이 이득을 볼 수 있는 상황이 오면 쉽게 잊기 힘듭니다. (이러한 경험을 부동산 급등기에 겪게 된다면 패닉바잉 하게될 수도(리스크) 있습니다) 여기까지가 모두 100% 제 경험담이었습니다. (ㅠㅠ) 물론, 부동산을 매수하고 가격이 하락하는 시나리오도 고민해 봐야합니다. 하지만, 10억에 산 집이 9억이 됐을때의 고통이, 전세 사는 사람들이 1억을 잃을뻔 했다고 안도하는 즐거움의 두 배가 되진 않습니다. 그 집에 거주 중이라면, 내 집에 거주하며 버틸 수 있는 시간이 있는 것이고, 그 집을 갭투자 한 상황이라면, 부동산이 장기적으로 우상향 한다는 것에 대한 투자 믿음이 있기 때문에, 실질적인 고통이 두 배가 되지 않기 때문입니다. 손실 회피이론을 언급한 것은, 장기 투자함에 있어서, 투자자 개개인에 정신적(멘탈)으로 어떤 영향을 미치는지 알아보기 위함이었습니다. 이번에는, 이보다 조금 더 현실적인 내용으로 설명드리겠습니다. 우선, 실거주든 투자든, 서울 부동산(아파트)에 진입하기 위해서는 매수를 해야합니다. 당연히, 매수하는 시점과 가격 등을 잘 알아보고 진입하는 것은 굉장히 중요합니다. 첫 매수라면, 현재 시점이 집(아파트)을 매수하기 좋은 시점인지 많은 공부를 해야합니다. 다만, 서울 부동산 시장에 진입하기위해, 어느 구간이던 점은 한번 찍어야(매수해야) 하고, 이 지점(실거주 한채)을 기준으로, 위로 가던지(갈아타기), 옆으로 늘려가던지(다주택), 점프를 기다리던지(재건축/재개발)를 할 수 있게 됩니다. 하지만, 이때 서울 부동산 시장에 진입하는 점을 찍지 못하면, 굉장히 큰 리스크가 생기게 됩니다. 바로, 그 아파트 가격이 올랐을 때입니다. 10억짜리가 11억이 됐다면? 그 집을 매수하기 위해 1억을 벌기위한 시간을 투자(혹은 손실)해야 합니다. 급하게 올라 2억이 올랐다면? 그 배의 시간이 필요하게 됩니다. 점을 한번 찍지 못하면, 이러한 굉장히 큰 리스크에서 벗어나기 힘들어 집니다. 그렇다면 반대로, 그 집을 매수하지 않고 기다리다가, 10억짜리가 9억이 됐다면 어떨까요? 그 아파트보다 더 상급지인, 10억짜리(원래는 11억)아파트를 살수 있는게 아닌가요?라고 반문할 수 있습니다. 그 말이 맞습니다. 만약 그 시점에 10억자리 아파트를 매수했었더라면, 그 기회는 손실을 본게 맞습니다. 하지만, 내가 점을 찍은 시점에 상급지 아파트와의 격차는 거의 유사하게 유지가 됩니다. 즉, 점을 한번 찍게 되면, 하락장에서도 상급지 갈아타기의 비용이 비슷하게 유지되지만 (격차가 크지 않을경우), 점을 찍지 못하고 상승장이 오게 되면, 원래 사고자 하던 집보다 낮은 급지의 집을 매수할 수 밖에 없게 되므로, 점점 하급지로 이동하게 되는 것과 같아 집니다. 한국 부동산(땅)의 역사를 보면, 조선시대부터 현재까지 장기적으로 우상향 했으며, 상승과 하락을 반복하긴 했지만, 대체적으로 하락의 기간보다 상승의 기간이 훨씬 길었음을 쉽게 알 수 있습니다. 그렇기 때문에, 부동산 시장이(특히 매수를 원하는 곳) 굉장히 빠르게 단기간 급등한게 아니라면, 하락시점을 정확하게 잡아 이득을 보고 들어가기 보다는, 적당한 시점에 점을 찍고(매수하고), 물려도 롱(Long-term Investing)에 물리셔서, 점진적인 상급지 갈아타기를 준비하시는걸 정말정말 추천드립니다. https://blog.naver.com/deepgreen0124/223816695629 by 딥그린
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