간만에 글을 쓰게 되네요. 특히 상가 부분에 대해서... 부동산을 투자하는 분들이 가장 어려워 하는 분야가 토지라고 하는데. 토지는 기본 상식만 잘 다져 놓는다면 충분히 논리적으로 풀면 의외로 쉽게 분석이 가능합니다. 다만 진입 문턱이 상대적으로 높을 수 있겠네요. 하지만 토지보다 상가는 변수가 많고. 사례들이 워낙 다양하기 때문에 개인적으로 볼 때에는 상가가 최고로 어렵더군요. 특히 상가 분양의 실패사례들을 보면 거의 대체로 분양대행사들의 직원이 하는 브리핑 말만 듣거나. 혹 누구나 알 수 있는 프랜차이즈의 입점 확정이라는 거에 좋게 보더라고요. 결국 상가란 것은 뚜껑을 열어봐야 알 수 있는 것이지만. 사전에 리스크를 줄일 수 있는 방법은 충분히 있습니다. 제가 사무실에 있을 때마다 분양대행사들의 직원들이 자주 찾아오곤 합니다. 그들이 주는 물건 사례 중 하나를 풀어보겠습니다. 해당 지역 유명 지식산업센터 1층 상가. 공급면적 44", 전용면적 22", 유명 프랜차이즈 국밥(동종 국밥 업계 1위)집 4년 계약 확정, 보증금 5,000만, 월세 500만. 부가세 별도 약 12.5억. 수익률 대략 5%의 물건이 있습니다. 많은 이들에게 이 물건에 대해 브리핑을 해보면 십중팔구 정말 좋은 투자물건이라고 합니다. 그러나 저 속에 품어져 있는 함정에 대해 알아보기로 하죠. 상가를 계속 접하다 보니 상가를 투자할 때 철저하게 임차인 입장에서 따져 보고 접근을 해야 합니다. 과연 내 물건에 들어오는 임차인이 저 월세를 버틸 수 있는지를 따져봐야 한다는 거죠. 임대인 입장에서 가장 치명적인 것 중의 하나가 수익률보다 공실의 위험입니다. 대부분 대출을 일으켜 매수하기 때문에 공실이 발생될 시 대출이자와 비싼 관리비가 쌩돈으로 지출될 수 있기 때문이죠. 제가 바로 위에 말한 지산 1층 상가라고 했는데요. 그 지산과 연계되는 또 다른 지산이 있는지. 아울러 거리가 조금 떨어져 있다고 하더라도 동선 상 타 지산 직원들로부터 접근성이 용이로운지를 봐야 한다는 거죠. 애석하지만 저 지산은 철저하게 해당 지산들의 직원들만 이용할 수 있는 동선이 나오더군요. 게다가 면적을 보자면. 전용 22평에서 주방으로 빠지는 나머지 면적에 평균적으로 4인 테이블 8개가 들어갈 수 있습니다. (2인석 테이블 빼곡하게 넣으면 그 이상 들어갈 수도 있지만 보수적으로 접근하는 게 안전합니다.) 그럼 만석 기준으로 점심 1타임 볼 때 32그릇을 판매할 수 있으며. 3바퀴 이빠이 돌린다는 가정 하에 100그릇이 되질 못합니다. 근데 국밥이라는 특성 상 음식이 뚝배기에 나오기 때문에 회전률이 좋지 않습니다. 지가가 비싼 강남역 부근 업무지역에 뚝배기 음식점이 많지 않은 이유이기도 합니다. (매출이 어느 정도 나오는 설렁탕집에 갔는데 장사 잘 하는 곳이 있었습니다. 그 집에는 손님이 뜨겁게 데워달라고 하지 않는 이상 회전률을 높이기 위해 적당한 미지근한 국밥으로 주더라고요.) 지산은 저녁 장사가 어렵습니다. 주변에 주거지가 있어서 (업종을 따져 보더라도) 배달 수요도 풍부한 것도 아니고. 대중 교통 요건이 좋지 않은 이상 주류 판매가 한정적이기도 하지요. 정말 정말 이빠이 잡아 하루 매출 150만으로 잡아볼까요? (이것도 제가 해당 프랜차이즈와 얘기해 본 결과 평균 매출을 훨씬 상회하는 수치입니다.) 지산 상가는 주말 장사 없기 때문에 대략 한 달 20일 정도를 잡아야겠죠. 지금껏 후하게 매출을 잡았는데요. 월세가 500만원이랍니다. 여러분들 같으면 버틸 수가 있겠습니까? 인건비 공과금 탈탈 털면 점주는 절대로 버티지 못하는 구조입니다. 이런 식으로 상가를 투자할 시에는 여러분들이 임차인의 입장이 되어서 하나 하나 잘 따져봐야 합니다. 임차인이 월세를 내지 못하면 공실이 발생돼 임대인의 쌩돈이 지출될 테고. 공실이 오래 이어지면 결국 월세를 낮출테고. 월세를 낮추게 되면 임대인이 가져가는 돈은 없고 은행만 배불리게 해주고. 수익률이 낮아지면 12.5억이라는 저 상가는 매매가가 당연히 낮아지겠죠. 항상 리스크는 숨어 있습니다. 다만 임차인이 저 월세를 감당할 수 있는지 잘 따져보면 답은 바로 나옵니다. 건투하시길 바랍니다.
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