1. 오피스텔 특성 상 매입가 그대로 10년 뒤 매도한다 가정하고 분석했어요.
2. 아파트 1채보유자로서, 오피스텔을 업무용 등기를 전제로 했어요.
주거용 등기시, 취득세나 재산세는 업무용보다 저렴하지만, 주거용 등기시 주택수 추가되므로 오히려 아파트 매도시 2주택자 중과세로 취득세, 양도소득세 문제, 일시적 2주택자의 양도소득세 면제 혜택을 놓쳐 오히려 더 손해보는 경우가 많아요.
무주택자를 전제하지 않은 이유는, 무주택자는 아파트를 사야, 생애최초 주택대출이나 취득세 면제를 받을 수 있으니까요.
명의자 연소득은 5000만원을 가정했습니다.
업무용 오피스텔 보유시, 근로소득+임대소득을 합산하여 종합소득세를 내야합니다. 따라서, 임대소득세의 세율은 근로소득은 누진세율표에 따라, 내 소득세의 최고세율로 계산해야 합니다. 따라서 연소득 5000만원 가정시, 월세의 소득세는 24% 가정했습니다.
3. 요즘 오피스텔이나 원룸 임대계약은 1년 계약이 통상 기본입니다. 도배는 3년에 한번, 가구/가전/부분적 인테리어는 10년을 가정했습니다. 1년 계약으로 잦은 이사, 젊은 사람거주라는 오피스텔 특성 상, 마루 손상 등 보수가 필요하다 봤습니다.
4. 대출은 1억원을 가정했습니다. 금리는 4.0% 가정했습니다. 3프로대는 쉽지 않을거라 생각하며, 현재 이란/미국 전쟁 문제와 미국/한국 금리역전에 따라, 대출 금리는 오를 가능성이 높다봅니다만, 10년간 4%가정했습니다. 아파트와 달라서 저리, 고정금리 장기대출은 안된다 가정했습니다.
5. 월세는 80만원 부가세 별도, 보증금 1000만원 가정했습니다. 해당 경매건의 월세/보증금 금액으로 알고 있습니다. 물론 일부 호실마다 임대조건은 다릅니다. 본인 사정에 맡게 판단 하시되, 2년 간 1개월 공실발생 조건이라면 1000/80이 맞다 보입니다
보증금도 연 4프로정도 수익있다 가정하고 소득액에 포함하여 계산합니다. 따라서 보증금에 대해서는 이자소득액과 대출금리 계산시 고려하지 않습니다.
6.공실은 2년에 1달 발생을 가정했습니다.
장기수선충당금은 주인부담금이며, 월 3만원 가정했습니다.
7. 기타 오피스텔은 아파트와 달라 조세제도에서 여러 변수나 불확실성이 크니, 전문적인 상담은 세무사나 공인중개사, 은행 및 대출상담사 등 전문가의 조언을 반드시 받으시길 바래요.
경매나온 57타입을 2억원 낙찰시, 부가세 별도기준.
1. 취득세 : 매입가의 4.6% 1회 부담. 저렴하게 살수록 비례하여 줄어듬.
취득세 920만원
매년 92만원 부담(10년 뒤 매입가로 판매가정했으므로)
2. 재산세 및 월세소득세, 주민세(사업소분) 등 각종세금 : 재산세는 매입가와 별도로 공시지가 등으로 국가가 산정한 금액으로 납부. 저렴하게 산다고 비례하여 줄어드는게 아니라, 매입가와 무관하게, 금액은 사실상 국가에서 정해줌.
개인 상황마다 차이 있지만, 다합쳐서 연 100만원 전후이니, 매년 100만원으로 가정.
3. 도배 및 가구/가전/인테리어 유지비용
**도배비용 매년 40만원, (3년 당 120만원)
**붙박이 가전(냉장고 및 세탁기, 인버터 등)은 10년간 수리 및 일부제품 교체비 등 감가상각비는 200~400만원예상. 최저로 10년 기준 200만원 가정. 매년 20만원
**도배를 제외한 인테리어 유지비용 및 부분봇수비용은 매년 1회의 유상AS출동 및 소모품비용을 가정, 매년 20만원
도배비용이나 가구/가전/인테리어 유지비용은 업체마다 다르니, 각자 사정에 따라 가감하시면 됩니다.
초기 신축상태에서는 지출비용이 적지만, 시간이 지나 한번에 목돈이 지출되는 구조입니다.
4. 중개수수료(부가세 별도) : 2억 매입 후, 10년 뒤 2억 매도 가정
**매입시 중개수수료 : 매입가 2억원 요율0.5%시 100만원(경매시 미발생) (연 10만원)
**매도시 중개수수료 : 매도가 2억원 요율0.5%시, 매도시점 100만원 발생(연 10만원)
**임대시 중개수수료 : 환산 보증금 9000만원, 수수효 요율 0.4%
매년 36만원 발생
5. 공실시 관리비 및 장기수선충당금
* 공실 관리비 월 17만원. 2년에 1달 공실 발생시, 1년 평균 공실관리비 8.5만원
* 장기수선충당금 : 월 3만원 * 12개월 = 매년 36만원
6. 이자비용
1억원 * 4% = 매년 400만원
7.기타비용
* 대출, 매입, 매도시 법무사 비용, 등기수수료 등 발생할 수 있음.
* 일부금액은 부가세 포함도 있는데, 큰 금액 차이는 아니라 설명 제외.
* 위 금액은 절대적인 금액은 아니며, 본인의 상황에 맡게 가감하시면 됩니딘.
* 2억원에 매입하여, 10년 뒤 2억원에 매도를 가정했습니다.
* 각종 비용은 당장 발생하진 않지만 10년간 발생할 수 있는 비용을 연단위로 균등분배했기 때문에, 처음 매입 시에는 비용이 적고, 매도시점에는 비용이 늘어나는 구조입니다.
* 수리/유지비용을 줄인다면 수익은 더 늘어날 수 있습니다. 매도가격이 상승하지 않는다 가정한 것이니, 절대적인 수익률은 아닙니다. 하지만, 오피스텔같은 수익형 부동산은 수익률에 비례하여 매매거래되므로, 현재 수익률에서는 가격상승이 어려울 것으로 보입니다.
* 다만, 월세가격은 오를 수 있습니다. 어디까지나 현재시점 기준입니다. 다만, 월세도 오르지만, 대출금리도 오를 수 있습니다.
연단위 환산 수익 및 비용
- 수익 : 960만원
- 비용
*취득세 92만원
*재산세 및 월세소득세, 주민세 100만원
*도배 및 가구/가전/인테리어 유지비용 80만원
*중개수수료 56만원
*공실관리비 8.5만원
*장기수선충당금 36만원
*이자비용 400만원
-수익-비용=187.5만원
* 매입가 대비 수익률 : 0.9375%
계산이 잘못됐다면 말씀부탁드립니다. |
