중소형빌딩은 원래 상업용부동산이었습니다. 다만 “특수”한 사람들만 보유하거나 투자를 하는 상품으로 여겼으며 대중적이지는 않았습니다. 우리는 대중적으로 중소형건물을 이용은 하지만 투자하고는 멀다고 생각하는 편이었습니다. 이러한 인식에는 거래가격 자체가 다른 부동산 상품보다는 훨씬 고가였다는 점, 또한 중소형빌딩이라는 것이 상가나 오피스, 주거 등 다양한 부동산을 포함하다 보니 복잡한 것도 영향을 미쳤을 것입니다. 하지만 몇 년 전부터 중소형빌딩이 사람들의 투자 관심 대상이 되었고 자주 언급되고 있으며 투자를 할 수 있는 상업용 부동산의 일종으로 여겨지게 되었습니다. 왜 이렇게 되었을까요…? 몇 가지 원인이 있는데 아래에서 언급해 보겠습니다. 참고로 그림들은 오프라인 강의록에 있는 내용을 몇 개 옮긴 것입니다. ♣ 신도시 건설 감소로 구도심 관심 증가 먼저 신도시 건설의 필요성이 감소되어 투자처가 줄어들고 구도심의 활용이 관심의 대상이 되고 있습니다. 지금껏 우리나라는 인구 확대, 수도권 밀집 등에 의한 도시 팽창이 기본적인 흐름이었다면 이제 인구 감소로 인해 신도시 건설보다는 구도심의 효율적인 활용으로 관심이 옮겨가고 있습니다. 신도시를 건설하면 아파트와 상가, 지식산업센터, 단독주택 등 여러가지 투자처가 새로 생성되었고 상업용 부동산에 대한 투자는 대부분 이 분야에서 이루어졌습니다. 하지만 인구수가 감소되고 있는 여건 속에서 이제는 3기 신도시 건설을 하고 나면 그 다음에 신도시는 별로 만들어지지 않을 것 같습니다. 새로 조성되는 산업단지 주변 등 부분적으로는 택지개발 등이 일어날 지 모르지만 많이 감소되겠죠. 지금 70대의 인구수가 0~9세까지, 즉 0세대의 인구수보다 더 많습니다. 신도시 건설 대신 구도심의 재정비나 재개발 등으로 아파트 단지로 변화되거나 또는 기존의 효율적이지 못한 건물 등의 리모델링이나 신축 등으로 효율성을 기하는 시대가 되었다는 것도 중소형빌딩에 대한 관심을 높이고 있습니다. ♣ 건물 노후화 다음으로 건물 노후화입니다. 인구증가가 되고 산업화가 진행되면서 서울 및 수도권으로 인구 집중현상이 일어나면서 70~80년대에 많은 건물이 건립되었고 서울지역도 팽창되었습니다. 그런데 이러한 건물들이 세월이 흐르면서 노후화가 되었습니다. 건물 안전이 위험하거나 엘리베이터가 없어 건물 이용 수요에 부합하지 못한 경우도 있고 노후화로 건물 성능이 미흡한 것들도 많아졌습니다. 옆 건물은 신축으로 오피스 임대료로 평당 8만원으로 받는데 엘리베이터가 없고 건물 노후화로 평당 3~4만원 임대료로 내 놔도 채워지지 않고 공실로 있는 건물들도 많습니다. 아래는 2021년 기준 서울시 건물 노후화 비율입니다. 물론 여기에는 주거시설 등도 포함되어 있습니다. 35년 이상 된 건물은 38.1%로 다수 건물이 노후화가 심각하게 진행되었고 20년 이상 노후화가 진행된 비율도 78.7%입니다. 또한 15-20년 정도 된 건물이라도 리모델링 등이 필요한 건물도 상당수가 될 것입니다. 아무튼 이러한 건물 노후화는 리모델링이나 철거를 하고 신축을 할 필요성이 제기되고 있으며 이는 중소형빌딩에 대한 관심을 증대하게 만들었습니다. ♣ 인구 고령화로 인한 증여, 상속 건물 노후화와 함께 인구 고령화도 중소형빌딩에 대한 관심을 높이고 있습니다. 70~80년대에 건물을 신축하였던 세대들이 고령화가 진행 되면서 보유하고 있던 부동산을 증여하거나 또는 상속이 되고 있는데 이는 그들의 자녀인 30~40대를 강제적(?)으로 중소형빌딩 시장에 편입되게 만들고 있습니다. 예를 들어 아주 오래된 단독주택을 상속받았을 때 자녀가 취할 수 있는 것은 매각하거나 빌딩으로 개발 또는 신축을 하여 거주하는 등 여러가지 선택지 중에서 하나를 택해야 하고 이는 자연스럽게 중소형빌딩에 대한 관여를 가져 오게 됩니다. 개인적으로 아는 연세가 있는 지인분 중에도 더 늦기 전에 부동산 문제를 처리하기 위하여 자녀분과 함께 처리 방향을 모색하는 경우도 제법 봤습니다. ♣ 상가,아파트의 가격 상승에 의한 대체재 상가나 아파트 등의 가격 상승도 중소형빌딩에 대한 관심을 불러 일으키는 계기가 되었습니다. 먼저 상가를 보면 분양가 자체가 많이 올랐습니다. 예를 들어 전용면적 30평, 분양면적 60평 상가의 분양가가 평당 6천만원이라고 할 때 이 상가의 분양가는 60평 x 6천만원 = 36억원입니다. 전용 10평, 분양 20평 상가라도 20평 x 6천만원 = 12억원입니다. 임대료는 큰 변화가 없는데 상가 가격은 2배 이상 뛰었습니다. 아파트 역시 마찬가지입니다. 최근 몇 년 동안 아파트 가격이 많이 올랐고 30~40억원에 이르는 아파트도 많아졌습니다. 고가의 아파트 한 채를 팔면 중소형빌딩을 마련할 수 있는 시대가 되었습니다. 이러한 시장 동향에 따라 상가나 아파트 투자 대체재로서 중소형빌딩을 고려하게 되고 관심 증가를 불러 오게 되었습니다. 그럼 시장 현황은 어떨까요…? 물론 강남권이나 서초, 송파, 성수나 홍대 등 사람들의 관심을 집중시키고 있는 지역의 중소형건물 가격은 아주 높습니다. 만약 대출이라도 얼마 내야 한다면 이자도 다 내지 못할 정도로 가격이 높은 건물이 많습니다. 하지만 시선을 약간 넓히면 가격이 낮은 부동산도 많습니다. 심지어 아주 노후화된 단독주택, 즉 중소형빌딩으로 신축할 수 있는 단독주택이 10억원이 되지 않는 물건도 있습니다. 10억원 대의 단독주택이나 상가주택 건물, 근린생활 건물 등도 다수가 있습니다. 20억원대의 물건은 더 많겠죠. 이러한 건물들은 철거를 하고 신축을 한다고 해도 전체 금액 30억원 미만 투자로 중소형 빌딩을 취득할 수 있습니다. 위에서 언급한 상가나 아파트 등의 대체 투자처로 충분히 고려될 수 있는 여건입니다. ♣ 부동산으로서 안정성과 리스크 헷지 상업용 부동산 중에서 중소형빌딩이 가지는 안정성과 리스크 헷지 측면도 관심을 가지게 만드는 요소입니다. 우선 안정성 측면을 보면 아파트나 상가, 오피스텔, 오피스, 지식산업센터, 호텔 등 여러 투자 부동산은 대부분 집합건물로서 지분을 보유하고 있습니다. 건물의 가치를 토지가격과 건물가격의 합으로 본다면 중소형빌딩은 그 자체로 독립적이고 넓은 토지를 단독으로 보유하게 되어 안정성이 높게 됩니다. 상가나 지식산업센터 등 집합건물의 경우 지분 보유로 인해 마음대로 할 수 없으며 지분도 낮은 편입니다. 이는 보유하고 있는 토지의 사용가치가 낮다는 것을 의미합니다. 단독으로 보유하고 있기 때문에 리모델링이나 신축, 용도 변경 등이 다른 부동산에 비해 훨씬 자유스러우며 변화 탄력성이 높습니다. 또한 리스크 헷지를 할 수 있다는 측면도 있습니다. 예를 들어 어떤 상가 분양을 받았는데 그 상가집단이 활성화가 안되고 공실이 된다면 투자를 한 사람의 경우 매일 손실을 볼 수 있습니다. 관리비도 내야 하고 대출이자도 납부해야 합니다. 그렇다고 하여 다른 상가를 제외하고 혼자 할 수 있는 융통성도 부족합니다. 그에 반해 중소형빌딩은 저층은 상가, 위층은 오피스, 상부층은 주거 등 다양한 용도시설이 복합 되어 있습니다. 이는 부동산 투자로 본다면 분산투자가 되겠네요. 계란은 한 바구니에 담지 않는다는 말이 적용되는 경우입니다. 상가가 잠시 공실이 나더라도 오피스는 임대가 될 수 있고 또 상가주택의 경우에는 주거를 할 수 있기에 위험이 분산되는 측면이 있습니다. 이러한 부동산으로서의 안정성과 리스크 헷지 역시 중소형빌딩 투자에 관심을 높이는 역할을 합니다. ※ 다가오는 6.11일 일요일에 [알기쉬운 중소형빌딩 투자]에 대한 강의가 개최됩니다. 자세한 내용은 아래 링크로 들어가시면 나옵니다. https://blog.naver.com/netscj/223120479491
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