*업로드일: 25.01.27 모아둔 2천만원 중에서 1년 전에, 1천만원 투자금으로 1호기를 매수했는데요, 25.03월 만기인 전세 낀 매물을 매수했는데 높은 전세가가 문제였스빈다 기존 세입자분이 나가신다고 하는데, 약 2천만원 넘게 역전세 상황이에요. 막아야하는지, 손실을(약1천만원)보고 매도해야 하는지 고민입니다. 전세 레버리지 투자를 하면 이런 위험에 늘 노출된다. 전세가격이 예상치 못하게 떨어지는 것. 특히 지방 아파트는 투자할 땐 공급이 없거나 많지 않았는데 2년 뒤 전세 다시 맞추려고 보면 공급이 늘어난 경우가 있다. 그것이 전세레버리지 투자릐 리스크이고 수익에 대한 대가이기에 반드시 감수해야하지만 초보자일땐 난감하기 그지 없다. 질문자와 같이 많지 않은 종잣돈과 타이트한 투자금으로 역전세에 대응하기가 쉽ㅂ지않다면 더더욱 그렇다 이런 상황에 처하면 많은 생각이 든다. 역시 지방이라서 그런가. 혹은 수도권 외곽이라 그런가 라며 물건 탓도 해보고 잘되려고 노력한 것이었는데 내가 무얼 오판했는지복기를 해보기도 하고 그래도 어떻게 잘되겠지 낙관적이 되었다가 시간이 지나도 좋아지지 않는 것을 보며 결국은 우울해지고 만다. 투자하면서 벌어진 안타까운 일에 대응할 때 중요한 것은 방법보다 마음가짐이다. 스스로 괜찮다고 여기면 좋겠다. 투자 하다보면 이런저런 일은 반드시 일어난다 내가 좋은 투자자가 되고 싶다면 이런 일들을 기꺼이 딛고 일어나야 한다. 단지 조금 먼저 만난 것뿐이다. 리스크가 한정되는 투자를 했고 따라서 리스크도 한정된다. 내 마음만 바로 잡으면 세상은 무너지지 않는다. 장담컨데, 포기하지 않으면 반드시 좋은 날이 온다. 사람은 간사한 존재이다. 같은 상황임에서 이렇게 생각하면 불행한 것 투성이지만 저렇게 생각하면 행복한 것 투성이다 이 일도 같다 역전세가 수억이 아니라 2천이라 감사해야한다. 똘돌한 1채를 사서 역전세가 수억이면 자칫 감당하기 어려울 수도 있지만 투자금이 작은 물건을 샀기 때문에 2천은 충분히 감당할 수 있고, 과정을 잘 복기한다면 2천이 아니라 2억, 20억짜리 경험이 될 수 있다. 대응은 심플하다. 가격이 가장 중요하나, 가격 정보는 없기 때문에 현재 지방이 비싼 수준의 도시는 없다는 것을 전제로 가격 요소는 배제하자. 가격을제외하면 공급이 가장 중요하다 공급이 많은 도시(포항, 천안)인지 공급이 적은 도시(울산, 전주)인지 공급이 많은 도시이면 매도를 고민할 것같다. 투자금이 천만원이라는 것은 해당 단지으 ㅣ매매 전세 갭이 작다는 것을 뜻한다 따라서 사람들이 선호하는단지가 아니다 선호하는 단지가 아닌데 공급이 많은 도시에서 이번 파도를 피한다고 해서 다음 2년 뒤(+계갱 합치면 4년)에 현재 역전세 -2천만원을 다시 회복하고 플러스 수익까지 가기에 시간이 부족할 수 있다. -> 매도 고민을 할 때는 무조건 적으로 버티는 것이 아니라 공급 상황을 잘 파악해야 한다. 다만, 매도를 고민하는 것이지 반드시 매도 확정은 아니다. 그 이유는 질문자께서 충분히 리스크가 한정된 투자를 했기 때문이다. 매전이 붙어있다는 것은 선호도가 떨어지는 단지라는 의미긴 하지만 반대로 전세가 내려가지 않으면 매매도 내려가지 않는 것을 의미한다. 현재 해당 도시의 전세가가 매우 낮은 상태라서 공급이 있음에도 전세가 반등할 수 있는 상태라면 보유해도 괜찮다. (가격이 싸면 공급이 있어도 매번 무너지지 않는다. 가격 지지선이 있다.) 게다가 2천만원이라는 역전세는 사실 현재 질문자의 상황에서 감당 가능하기 때문에 내가 충분히 싸게 샀다면 2년 뒤 현재 역전세 회복, 4년뒤 플러스까지 볼 수 있다. 최근 전주를 보라. 선호도가 떨어지는 구축 단지라도 전고점을 거의 회복하는 단지들이 있다. 다른 도시들도 가격이 싸다면 전주와 똑같이 될 것이다. 다만 공급 싸이클에 따라 시간이 걸릴 뿐이다. 공급이 적은 도시라면 매도하지 않을 것 같다. 전세를 끼고 샀기 떄문에 만약 매수 당시으 ㅣ전세보다 높게 세팅된 물건을 샀다면 역전세는 정해진 부분이었다. 그렇게 전세를 올려붙힌 투자를 진행하면 당장은 투자금은 적게 든다. 하지만 결국은 전세가 적정 전세가로 내려오면서 역전세를 맞는다. 이렇게 투자금을 적게 들인 투자 즉, 기술을 써서 투자금을 줄인 투자자들은 원래 그 단지는 내가 가질 수 없는 단지에 투자했다는 사실을 알아야 한다. 원래 내가 가질 수 없는데 기술을 써서 소유권을 가져왔으면 시장이 요구하는 투자금은 차후에라도 토해내야 한다. 투자금이 3천만원이 필요한 단지인데, 내가 천만원 밖에 없었기에 전세를 올려붙히는 기술을 발휘했고, 기술의 유효 시간이 만료되면 다시 역전세를 맞으며 내가 냈어야 할 2천만원을 추가로 내야 한다. 그 단지를 소유하는 대가로 말이다. 공급이 적은 도시는 전세가 2년 뒤에 올라갈 공산이 크다. 상황은 역전세 2천을 감당할 수 있으므로 일단 막고 이후 시장이 허락한 수익률을 거두면 된다. 한 순간의 어려움에 인내를 잃어버리면 좋은 투자자가 되긴 어렵다. -> 욕심을 제어하고 내가 가진 포트폴리오(기존 것과 더불어)에 담을 수 있는 단지인지 검토하는 단계는 반드시 필요하다. 좋은 단지를 사는 것이 좋은게 아니라 내가 담을 수 있는 단지를 싸게 산는 것이 좋은 것이다.
| 
