다시 찾아온 그 물건! 그런데? 그렇게 며칠 뒤, 전임만 하고 실제 방문하진 못했던 중개소에서 연락이 왔습니다. 급매 있는데 예약 필요하냐는 물음이었습니다. 제가 봤던 바로 그 물건이었습니다. 역시나 투자금이 많이 드는 관계로 물건이 좋아도 며칠 동안 계약이 성사되지 않았던 것 같았습니다. 저는 사장님께 제 의견을 전달 드렸습니다. "세입자 부부 이제 곧 출산인데 이사 나가시려면 비용도 비용이고 심리적으로 불안하실 것 같아요. 그냥 보증금 조금 더 올리고 기존 집에서 계속 사시면서 자랑 전세 재계약 할 수 있는지 확인해 주실래요?" 알겠다는 답변 후 사장님께서 다급하게 전화주셨습니다. "오늘 오전에 서울에서 투자자가 다녀갔대! 집주인이 이미 계좌 넘겼다고 하네! 스타씨 어떻게 할거야?" "퇴근 후 바로 내려가겠습니다. 일단 내려갈께요 잠시만 기다려 주세요" 5시 퇴근이었던 저는 퇴근후 바로 기차에 몸을 싣고 A시로 향했습니다. 복기 POINT: 매임까지 해서 세입자 상황, 집상태 봐둔 상태였기 때문에 바로 판단할 수 있었다. 가격협상이 될지말지 불확실했지만 일단 현장으로 달려간 점은 잘했다 벌벌벌 저녁 7시, 바쁜 와중에도 스타벅스에서 조각케익 몇 조각 (3조각) 준비해서 부동산으로 들어갔습니다. 사장님은 걱정어린 눈빛으로 (사실 이때 부동산 사장님 처음 뵈었습니다.) "지금 이런게 중요한게 아니야, 그 물건 거래 될 것 같아. 다행히 아직 계약금은 안넣었나봐 스타씨 계약 할거야? 그냥 이 조건으로 우리가 먼저 계약금 넣자! 내가 사모님이랑 친하니까 매도인분 잘 설득해 볼께!" 그전에 먼저 저는 전세계약을 확실히 할 필요가 있었습니다. 지금 조건이면 투자금은 약 1억원. 전세보증금을 시세와 비슷하게 맞추는 일이 급선무였습니다. 전화로 요청드렸던 사항을 다시 한 번 세입자에게 전달하고(출산인데 이사가면 돈들고 힘들다 이점 어필) 보증금은 3천만원만 증액하겠다 (그래도 시세보다 3~4천만원 저렴)는 조건이었습니다. 세입자 남편분께서도 고민해 보시더니, 본인들이 추가 대출 여력이 2천만원 뿐이어서 2천만원 정도 증액이라면 고려해 본다고 했습니다. 희망이 보였습니다! 사장님은 급하게 다시 이번엔 매도인에게 연락해서 "세입자는 지금 매수하려는 투자자분하고 다시 전세계약 하기로 했으니 이사 걱정은 안해도 된다네! 그럼 매가에서 500만원 깎아 줄 수 있어요? 이 분은 계약금 지금 바로 넣을 수 있대!" (이때 저도 모르게 메모지에 1천만원 이라고 썼습니다) "이 투자자분은 지금 가계약금 천만원 입금한대요! 오전에 서울 투자자분은 아직 계약금 안 넣었지요?" (매도인) "제가 지금 아이들 케어하고 있어서요, 남편하고 상의 후 답변 드릴께요" 그리고 약 10여분간의 정적. 사실 이 모든 협상의 과정에서 제가 딱히 한 일은 없었습니다. 모든건 중개인분이 나섰고 저는 옆에서 벌벌 떨리는 손을 감추려 무던히 애쓰고 있었습니다. 그리고 마침내 매도자분의 전화 "저 사장님이랑 계약할께요." 복기 POINT: 같은 말이라도 이전 사장님과 이번 사장님은 말투나 설득력이 남달랐다. 상대방의 입장을 충분히 고려해주고 해결책을 제시해준다는 인상을 받았다. 내입장에 서서 더 상대방들을 설득시켜주실 수 있도록 진심을 다하는게 중요하단걸 느꼈다 (어떻게? 커피는 아아 말고 달달한거, 이왕이면 스벅, 이왕이면 커피보다 조각케익이라도, 이 모든 것보다 사실 사소한거 하나라도 예의있게, 그렇다고 굽신거리지 말고 비용을 지불하는 투자자로서 신뢰감 얻을 수 있게 행동거지 하기) 이렇게 나도 1호기 투자하는 건가? 어안이 벙벙했습니다. 저는 미리 카페에서 봐두었던 가계약 문구와 사장님이 작성해주시는 문구를 비교해 보았습니다. 척척척 진행하시는 일잘러 사장님 답게 문제없이 가계약 문구 작성해 주시고, 매도자의 민증, 계좌번호 등을 제게 전달해주셨습니다. 그리고 그 자리에서 1천만원을 가계약금으로 이체 했습니다. 복기 POINT: 투자하고 싶다면 평소 계약관련 내용 미리 숙지하기. 현장에선 시간이 늘 촉박하다. 전세 협상 이제 남은 건 전세계약. 이미 구두로 합의는 했지만 실제 계약 전에는 안심할 수 없기에 보다 확실히 할 필요가 있었습니다. 사장님은 매매 계약이 성사되었다는 소식과 보증금 인상 내용을 결정하기 위해서 세입자 부부에게 전화걸었습니다. 세입자는 "저희도 이사가고 하면 힘들 것 같아요. 보증금도 소폭 인상하는 것도 동의 합니다. 하지만 기존 집주인에게 받기로 한 이사지원비 500만원 중 일부라도 받고 싶어요. 이미 받을거 예상하고 애기 용품 사둔게 많아요." 저는 다시 메모지에 200을 섰습니다. 사장님 "알았어요. 그럼 200만원은 어때요? 지금 여기 전세 시세 아시죠? 싸게 계약했으니 200선으로 합의해주세요" (수화기 넘어로 들려오는 세입자의 목소리) "그럼 300으로 해요. 저도 더 이상은 양보 못해요" 사장님 "일단 알았어요. 매수인 분하고 확인하고 다시 연락할게요" 사장님 "스타씨 그냥 300주자! 알잖아 이 물건 급매고 싼거!" 폴스타 "사장님저 그럼 X.X억 + 300만원으로 사는 건데 그러면 사실 완전 싼 것 같지는 않아요 저 100만원이 귀해요" 사장님 "그럼 250에 합의해 봅시다, 그리고 내가 중개비에서 50 빼줄께! 그러면 100깎는거지? 전세계약할 때는 내가 대필료도 안받을께. 못살아! " 폴스타 "네 사장님! 그럼 저도 만족할께요" 사장님이 세입자에게 "250까지는 드린대요. 우리 밤도 늦었는데 이만 합의보시죠" 세입자 "250! 알겠습니다" 짝짝짝짝! 전세 합의도 완료! 결국 전 ㅁ단지 물건을 X.X억 + 250에 매입하게 되었습니다. 복기 POINT: 협상 할 땐 내가 원하는 바 명확하게 그러나 너무 허황되게는 말고. 만약 내가 원하는걸 다 얻고 싶다면 상대방에게 내가 해줄 수 있는 협상 카드가 무엇인지 생각해보고 제공하기 잘한 점 비가오나 날이 덥나 현장에 나가려 노력했고 나름 시세보단 싼 물건을 찾았다 현 조건에 만족하지 않고 내 투자(자금) 상황에 맞춰질 수 있도록 노력했다 가격 협상 시도했고 일부 효과를 거두었다 아쉬운 점 매도인에게 100만원이라도 더 네고하지 못한 점은 아쉽다. 나중에 알고보니 다주택자였던 매도인은 물건 정리 중이었다. 이미 500은 임차인에게 쓸 계획이어서 사실 내가 매도인에게 네고한 금액은 없다. 아무리 다른 투자자와 경쟁 상태였어도 나는 입금 준비만 기다리고 있던 상황이라 100이라도 더 조율했다면 정말 뿌듯했을 것 같다. (나중에 세입자에게 250지원해 주는게 정말 큰 부담이 되었다) 세입자의 상황을 더 잘 알았다면 여러가지 객관적인 상황으로 좀더 유리하게 협상할 수 있었을 텐데 (전세가 조금 더 올리거나, 이사지원비를 좀 더 낮추거나) 아쉽다 알게 된 점 돈! 부대비용까지 완벽하게 계산해야 한다. 계약서는 장난이 아니다. 계약서에 명시된 돈은 반드시 주어야 한다 특히 법무사 등기비용. 수수료만 생각하고 20~25만원 정도면 등기 치겠지 했었다. 그러나 등기비용에는 법무사 수수료만 있는게 아니다. 각종 세금과 채권부담금 까지 해서 액수가 훨씬 크다 중소도시 지방 소액 아파트 기준 대략 70만원은 예상해야 한다. 결국 잔금시 준비해야 하는 금액은, 매매 잔금(대략 4억 아파트, 갭이 7천이라 할 때, 계약금 10% 4천만원 납부하면 잔금은 3천만원) 중개수수료 약 160~180만원 (매가의 0.4%) *전세계약도 한다면 추가 수수료 필요 등기비용 약 70만원 기타 비용 (내 경우 임차인 지원금 250만원) 취득세 (2주택 이하라면 1.1%) 440만원 잔금을 제하고도 거의 1천만원 가까이 든다. 그러니 부대비용도 꼼꼼히 계산해보고 철저히 준비해야 한다. 계약 과정별 내용 복기 *가계약 후 본계약 사이 시간 동안 계약서 문구 특히, 특약을 조율해야 한다. 월부 카페에 수 많은 조언들이 있으니 꼭, 월부카페에서 정보를 미리 얻고 내 계약서에 반영하자 단, 과도하게 내 일방의 조건만 나열하면 안된다. 사실 이미 계약서 본문에 대부분의 내용이 반영되어 있고, 특약은 말그대로 특별한 약속이기 때문에 상대편 (매도인 혹은 임차인)의 입장도 반영하여 합의점을 찾아야 한다. 핵심내용만 반영한다는 마음가짐으로 특약 정리하고 계약서에 반영하자 *잔금 당일엔 (만약 매매/전세 동시계약이라면) 매도자, 세입자, 중개인, 법무사, 매수자(나) 다 모인다. 정신없고 바쁘니 미리미리 구비서류 확인하고, 최소 계약체결 30분 전에 중개소 도착해서 마음의 여유를 갖자. 부동산 계약과 관련해서 잔금일에 딱히 협상할 수 있는 건 없다. 단, 등기비용은 좀더 꼼꼼하게 챙겨보자. 법무사에게 계약 2~3일 전, 최소 하루전에 견적표 받아본다. 수수료를 20만원에 협상했어도, 제증명 (문서 출력비용), 민원대행료 등 잡다한 게 청구되는 경우가 많다. 꼭 필요한지, 제외시켜 줄 수 있는지 혹은 줄여줄 수 있는지 정중히 요청드리자. 단, 법무사가 당연히 깎아줘야 하는 건 아니므로 공손하게 요청드려야 한다. 내 경우, 제증명 20,000원, 민원대행 30,000원 청구되었는데, 민원대행료를 제외시켜 주셨다. 그리고, 국민주택채권 본인부담금은 매일매일 바뀐다. 그러니 계약 당일 일자로 계산해서 법무사가 요청하는 수임표에 제대로 반영되었는지 확인하자. 법무사분들도 이렇게 확인하는 절차 모르실 수도 있다. 아래 방법 알려드리면 사무실에 복귀해서 행정직원이 확인 후 금액 수정해 주시도 한다. 내 경우, 견적서보다 본인부담금 약 3천만원 차이나서 낮은 금액으로 견적 수정했다. 확인방법: 1단계: 부동산공시가격 알리미 https://www.realtyprice.kr/notice/town/nfSiteLink.htm https://www.realtyprice.kr/notice/town/nfSiteLink.htm - 공동주택가격 조회 2단계: 주택도시기금 https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP07/FP0705/FP070509.jsp https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP07/FP0705/FP070509.jsp - 고객부담금 조회 *5천원 미만은 절사, 5천원 이상은 올림하여 1만원 단위로 채권매임 예) 4,678,9000원 ▶ 4,679,000원으로 입력 '즉시매도시 본임부담금' 금액확인 ※참고 [취득세표] [중개 수수료]
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