안녕하세요! 먹보의남편입니다. 오늘은 제가 예전에 앞마당을 만들고 지켜보면서 경험했던 공급에 대한 이야기를 하려고 합니다. 임보를 작성하면서 공급을 보지만 그 당시 반영되어 있지 않은 공급으로 인해 공급을 피해 전세를 맞추면면 되겠다고 투자 결론을 내리고 지금은 어떻게 되었는지 살펴보았습니다. | 공급은 예측할 수 있다? 저는 23년 청주에 앞마당을 만들고 당시 제가 1등으로 봤던 단지는 세낀물건이 많았고 정확히 2년후 25년에 1100세대 입주가 예정되어 있고 같은 지역에 4개월 뒤에도 1000세대의 입주가 있었습니다. 저는 이 두개의 공급만을 생각하고 피할 수 있는 방법을 고민하면서 물건을 살펴 보았고 전세기간을 2년이아니라 2년 6개월로 기간을 맞출 수 있는 물건이면 공급도 피하고 좋을 것 같다는 결론을 내렸습니다. 그리고 시간이 흘러 앞마당을 트래킹하고 정리하면서 그때는 보지 못했던 공급을 확인 할 수 있었습니다. 제가 생각했던 2년 6개월로 맞추었던 그시기와 정확하게 맞물려서 공급이 생겼습니다. 제가 임장을 하던 당시에도 공사를 진행했었고 조금만 조사를 했다면 고려해 볼 수 있었는데 데아타로만 보고 판단 했던 것 같습니다. 이를 통해서 실제 부동산 어플에 등록된 공급외에 숨어 있는 공급을 고려하는 것이 중요하다는 것을 배울 수 있었습니다. 그리고 매수를 하는 과정에서 아무리 꼼꼼하게 살펴본다고 해도 실제 보유하는 과정에서 어떻게 상황이 변할지 모르기 때문에 감당가능한 리스크를 대비하는 투자를 하는 것이 정말 중요하다는 것도 배울 수 있었습니다. | 서울은 공급이 없다는데 ? 서울앞마당을 만들면서 서울의 입지 독점성을 다시 한번 알 수 있었습니다. 빈땅이 없는 서울에서는 더이상의 새로운 공급은 어려운 상태이고 노후된 지역과 단지를 재개발하고 재건축하는 것을 볼 수 있었습니다. 재개발구역, 재정비 촉진구역, 모아타운 ..... 여러가지 명칭으로 불리는 재개발 사업이 있었고 도대체 어떤 특징을 가지고 있는지 우리가 투자와 연결해서는 어떤점을 살펴볼 수 있는지 궁금증이 생겼고 이번 임보에 정리하는 시간을 가졌습니다. 1. 재개발 구역 정의 : 오래된 건축물이나 도시 시설을 신식으로 바꾸기 위한 구역 조건 : 지역의 건물 중 60% 이상이 노후 되었을때, 주민이 원할 때 2. 재정비 촉진 구역 정의 : 주로 지역 전반적인 환경개선을 목표로함 더 효율적인 도시 계획을 세우기 위해 만들어짐 조건 : 지역 건물 50% 이상의 노후 상태에서 재정비가능 유래 : 뉴타운 사업을 시작할 당시 주거환경정비법의 한계로 재정비촉진구역을 만들고 조건을 완화시키고 빠르게 추진함 (대규모로 진행되다 보니 조건을 완화해도 오랜시간 소요) ※ 투자와 관련된 생각 재정비 촉진 구역이 되는 지역은 뉴타운 급으로 도로 공공/시설이 확충되기 때문에 주변 환경이 획기적으로 개선되기 때문에 주변에 환경 개선으로 수해를 볼 기축 단지에서 기회를 볼 수 있음 (노량진 뉴타운) 3. 모아타운 정의 : 여러 주택을 블록단위로 모아 단지를 이룬다. 단순한 주택 재개발을 넘어 체계적인 관리와 다양한 커뮤니티 시설을 제공 한다. 조건 : 노후도 50% 이상 / 100,000㎡ 이상 필지 신축과 노후 주택이 어려운 지역에서 재개발이 어려운 곳을 대상으로 한다. 모아 주택과 공공재개발의 차이점 ※ 투자와 관련된 생각 모아타운은 기존 재개발 보다 속도가 빠르다. 4년이라는 시간으로 빠른 만큼 해당 지역에서 공급이 빠른 시간에 있을 수 있다는 걸 알고 어느 정도 영향을 줄 수 있겠다는 생각을 해야한다. (광진구) 이번에 임보를 쓰면서 공공재개발과 모아타운 그리고 재개발에서도 재정비촉진구역에대해서 임보에 정리했던 내용을 공유드리고 싶었습니다. 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다. :) <이 글은 꼭 보세요! 월부 BEST 글> 현금 2-3억 있다면 여기로 가세요. 제 2의 마포가 될 겁니다. (+인기 아파트 가격 정리본 제공⭐️) ▼아파트 리스트 바로 공개▼ https://link.weolbu.com/4hb0H5k ------------------------ 월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다. 원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.
| 
