꾸준함을 통해 결과를 만들어 가는 투자자 버팔로Q입니다. 23년 3월 너바나님을 처음 만나고… 월부 환경속에서 712일이 지났네요. ^^ 이 시간 동안 저도 정말 1호기 복기글이 너무 써보고 싶었습니다. 하지만, 선명하지 않고 적은 앞마당 속에서 조급함이 점차 커지면서 … 하나씩 복기해 보니 강의해서 배운대로 잘 하지 못한 것 같습니다. 그래서 1호기 복기를 써야 하는지 고민이 많았습니다. (반성문 쓰다가 끝날 것 같아서) 그래도 너무도 쓰고 싶었던 1호기 투자 경험글이었기에… 앞으로는 더 잘 하기 위해 스스로 정리도 필요하다고 생각되어… 용기내어 저의 월부 22개월을 돌아보고, 1호기 경험담을 정리해 봅니다. 늦둥이 둘째가 태어났고, 노후가 너무나 불안했던 23년. 저는 월부 환경속에 들어왔습니다. 3월, 열반기초에서 너바나님을 만나고 드디어 머리가 열리고, 투자자의 길을 걷겠다 다짐합니다. (그 감동이란 ^^) 4월, 실준에서 분당 단임하다가 단지 숫자에 질려 분당에는 투자하지 않기로 하고 자체 종료합니다. (후…) 5월, 서투기에서 거주 중인 송파구 앞마당 만들다가 대장님의 주말 임장 반대로 자체 종료합니다. (후…) 6월, 이대로는 안되겠다고 생각하고 투자코칭을 받고 지방으로 방향을 잡고, 울산을 첫 임장지로 선택합니다. (후…) 투자코칭하면서 열중을 듣고 독서도 재미있고 필요하다는 것을 깨닫게 됩니다. 7월, 워밍업이 필요하다고 생각해 울산특강과 자모님 특강을 동시에 수강합니다. (후…) 8월, 지투기를 통해 울산에 갔다가, 내가 왜 이러고 있는지 자괴감을 느끼면서 템플릿대로 임보완료를 처음합니다. 9월, 창원.김해 특강들으면서 가족의 반대와 내적 슬픔의 시기를 보냅니다. (후…) 10월, 지방은 포기하고, 갈아타기? 하면서 내마기를 듣고, 0호기를 얼마나 엉망으로 매수했는지 알게됩니다. (후…) 11월, 갑자기 방향을 갈아타기로 잡고, 내마중을 들으면서 현재 투자방향이 엉망인 것을 깨닫게 됩니다. (후…) 12월, 다시 서울로 방향을 잡고 강남부터 뽀개기 위해 서투기를 듣다가, 가격 보고 힘빠져서 자체 종료 합니다. (후…) 23년 월부 생활을 복기해보면 [후…] 입니다. 정말 깊은 한 숨이 나오네요. ㅎㅎ [그럼에도 불구하고…]엉망징창인 23년에서 저는 멈추지 않고 24년에도 월부환경속에 계속 있게 됩니다. 1월, 임보가 너무 어려워 임보특강을 듣고, 이대로 그냥 따라해 보자. 라는 생각을 하게 됩니다. 2월, 내마중을 재수강하며 서울 24개구에 대한 이야기를 들으면서, 조금씩 이름을 아는 단지들을 만나게 됩니다. 3월, 열기를 재수강하며 비전보드를 좀더 구체적으로 만들고 핸드폰에 비전보드 이미지를 넣고 다니게 됩니다. 4월, 실준을 재수강하며 구성남을 임보특강 양식으로 만들어 봅니다. 두번째 임보 완료를 합니다. (1등 뽑기 x) 5월, 성동구, 동대문구 특강을 들으면서 지역에 대해, 투자 기준에 대해 좀더 익숙해 집니다. (임장은 안감) 6월, 서투기를 3번째 들으면서 성동구가고, 첫 분임완료를 하였으나, 반마당으로 마감합니다. 7월, 가족과 약속대로 정규강의는 쉬면서 불안해서 송파구, 강동구 특강을 동시 수강합니다. (임장은 안감) 8월, 그냥 푹 쉽니다. 9월, 서투기를 4번째 들으면서 동대문구를 앞마당으로 만들고, 처음으로 매임까지 해봅니다. (19개월만에 매임) 10월, 신투기를 들으면서 하남을 두번째 앞마당으로 만들고, 영상속 자모님과 25년 1월까지 투자하기로 약속합니다. 11월, 내마중을 3번째 수강하면서 조장을 하고, xx구 분임, 단임 과정에서 1호기 물건을 만나게 됩니다. 12월, 서투기를 5번째 들으면서 관악구를 앞마당으로 만들고, 1호기 투자를 진행합니다. 24년 월부 생활을 복기해 보면 [음…조금 발전했네] 입니다. 22개월 월부환경 속에서 제가 이룬 결과는, 5개의 앞마당. 16개월만에 분임 완주, 19개월만에 첫 매임과 22개월만에 1호기 투자 입니다. 투입된 시간, 비용 관점에서 보면 객관적으로 많이 부족하고, 부끄러운 결과물이고, 과정을 볼 때도 최선을 다했다고는 감히 말할 수 없고, 열심히 했다고도 하기 힘듭니다. 그냥 정말 어떻게든 월부라는 투자 환경속에 있기 위해 발버둥 친 것 같습니다. (모든 40대 이상 월부인들 응원합니다~흑) 그럼 이 발버둥 과정에서 어떻게 1호기를 만나게 되었는지, 복기해 보겠습니다. 24년 10월 신투기에서 영상으로 만난 자모님께 약속했습니다. 24년 11월 돈독모에서 만난 밥잘님께 약속했습니다. ‘3개월안(25년 1월)에 투자하고 1호기 복기글 꼭 쓰겠습니다’ 사실, 앞마당이 말도 안되게 적었고(5개) 지난 15년 넘는 직장생활의 원기옥으로 만든 종잣돈인만큼, 최소한 4급지는 모두 앞마당 만들고(최소한 4급지 앞마당 3개이상) 투자를 해야 한다고 생각했지만, 당시 저는 한계에 다다르고 있었습니다. 2년 가까운 시간동안 1호기도 못하는 현실과 계속 보이는 1호기 투자 경험담이 저를 초조하게 했고, 집에서도 도대체 투자는 언제 하는 것인지 물어보면 할 말이 없는 상황속에서 더 이상 미루다가는 투자활동 자체를 지속할 수 없을 것 같다는 위기감에 저는 위와 같은 약속을 하게 되었습니다. 투자를 반드시 하겠다. 마음 먹으니 행동도 조금은 달라지더군요. 24년11월 내마중 강의를 들으면서 조장을 신청하고, 서울 A구 임장을 함께 하게 되었습니다. 앞마당 만드는 강의는 아니지만, A구 분임을 하고, 단임을 하면서 투자기준에 들어오는 단지들 중에서 마음에 드는 단지를 추려서 매임도 했습니다. 이미 서투기를 3번정도 들으면서 A구에 대해서는 어느정도 알고 있었는데, 공급이 많고, 같은 급지 중에서는 떨어지는 편이라 1호기 투자 대상에서는 후순위였습니다. 또한, 내마중은 임보를 작성하는 강의가 아니기 때문에, 임보는 따로 작성하지 않고 임장을 중심으로 기존의 매임, 전임 벽을 넘어봐야지 하는 정도의 마음이였고, 12월에 서투기를 들으면서 투자를 하는 모습을 생각하고 있었습니다. (그래 본 게임은 서투기니까 내마중에서는 몸을 제대로 풀어 보자 정도의 느낌) 근데, 매임을 계속 하다보니 A구 1등 생활권에 선호도 중하 정도의 단지에서 세낀 물건인데, 기존 계약이 한 차례 파기되면서 호가대비 2천 정도가 깎일 수 있는 물건이 있다는 것을 알게 되었습니다. 계약이 파기된 이유를 알아보니, (1) 할머님이 주인이셨고, 세입자는 시세대비 싼 가격에 전세를 살고 있었음. (2) 세입자는 이미 4년 가까이 살고 있는데, 갱신권을 한번도 사용하지 않았음. (엥?) (3) 알고 보니 할머님이 갱신 이런 거 하기 싫다고 하셨다고 함. (4) 대신 조만간 집 팔것이니 세입자에게 집이나 잘 보여주라고 하셨다고 함. (5) 갱신권 사용한줄 알고, 세입자 내보내고 시세대로 전세 맞추고자 했던 투자자분이 계약하려다가 계약파기함. 오호~안그래도 전고 대비 -20% 정도여서 마음에 들었는데, 상황을 보니 좀더 네고가 가능할 것 같았습니다. 물론, 전세가 너무 싸게 들어가 있어서 투자금이 많이 들기 때문에 사고자 하는 마음은 없었고, 임계점을 넘어보자. 라는 마음에서 저는 부동산 사장님께 매임 과정에서 처음으로 등기부등본을 요청했습니다. (혹시 모르잖아요~^^) 근데, 이때 부터 부사님께서 돌변하셨습니다. 집을 볼 때만 해도 시큰둥 하시던 부사님이 갑자기 이녀석 살 것 같다. 라는 촉이 오셨는지 급변하시면서 '이 집 엄청 좋은 조건이다. 할머님이 실수하지만 않았어도 계약 벌써 되었다. 좀더 Nego도 가능할 것 같으니 금액을 불러라. 이런 조건에 이런 물건은 없다.' 라고 강조하시면서 지속 연락을 해오셨습니다. 사실, 이 때도 ‘그녀석’을 진지하게 바라보지는 않았는데, 결국 가격 협상 과정에서 저의 1호 사원과 저는 진지하게 서로에 대해 고민해 보기 시작했습니다. 부사님의 계속되는 전화에서 핵심은 결국 가격 이었습니다. ‘얼마 있는데요? 얼마에 맞춰주면 할 수 있는데요? 일단 내가 이틀 정도 잡아놓을 수 있으니 고민해봐요’ (나를 흔드는 부사님 말들… ‘딱 이틀’) 사실, 이번에 매수하려고 했던 것도 아니었고, 투자금도 시세대비 낮은 가격에 세입자분이 살고 있어 제 모든 투자금을 태워야 가능한 것이었음에도… (즉, 부대비용 포함하면 세웠던 투자금 범위를 넘어섬) 계속되는 질문에, 정해진 기일에 제 마음은 요동 쳤습니다. 요동 1] 분명 전고점 대비 -20% 구간이라 싼데. 가치도 있는 것 같은데. 근데 전세가율이 58%인데… 요동 2] 내 투자금을 넘어서는데? 이게 맞나? 다른 4급지도 봐야 하는데… 이렇게 내마중에서 결정하는 게 맞아? 요동 3] 아 그래도 일단 가격협상 해보고, 전세가율 60% 맞출까? (현재 58%) 아니면 하지 말아? 요동 4] 가격협상 하면 얼마에 던지지? 1천? 5천? 얼마에 던져야 하지? 요동 5] 이미 호가대비 2천 이상 깎였는데, 너무 쌔게 던지면 아예 무산될 것 같은데? 딱 2천해봐? 말어? 해? 말어? 분명 배운 것은 저.환.수.원.리에 맞는지 아닌지, 가치가 있는 것 중 내 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 단지인지를 판단하고 go를 해야 하는데, 투자원칙은 희미해 지고… 얼마를 nego하지? 라는 질문으로 이틀을 고민합니다. 결국, 정하지 못하고 고민만 하고 있던 3일째. 밤에 부사님이 전화가 오셨습니다. ‘아. 이제 더는 못기다려요. 하실 것이면 하고, 말거면 저 이 물건 다른 사람 보여줄께요.’ (나를 흔드는 부사님 말들…'다른 사람') 다른사람 보여준다는 말에 왜 이렇게 조금함이 더 커지던지요. ㅎㅎ 순간 저는 사전에 계산해본 전세가율 60%가 딱 나오는 금액(2천만원 네고)이면 GO, 아니면 나도 어렵다. 라고 던지고 아 몰라. 안되면 말고. 되면 좋은가?…. 확신 없이 네고 제안을 했습니다. 지금 생각해보 면 좀더 낮은 가격에 던져 봤어도 되었는데, (정말 아니면 말고 마음이였다면) 왠지 3천 이상 던지면 안될 것 같다는 순전히 개인적인 느낌도 있었고, 2천 네고 이야기 했을 때 어의없어 하던 부사님 반응에 추가 네고 이야기 못하고 그렇게 가격 제안이 마무리 되었습니다. 당황스러운 것은 2,000만원 추가 네고를 부사님이 다음날 바로 해온신 것입니다. ‘진짜 어렵게 했어요. 이제 이 가격 정말 너무 좋은 가격이야. 이거 못잡으면 앞으로도 투자못해. 저 이제 집주인한테 계좌받아요. ’ 매물을 보고, 4일만에 펼쳐지는 이 과정 속에서 저는 정신을 차리지 못하고 있었습니다. '이게 맞나? 이렇게 투자해도 되나? 내가 그렸던 그림은 이게 아닌데… 나는 앞마당 제대로 만들고, 비교평가 막 하고, 매물 임장 100개 정도 하고 전체 앞마당에서 1,2,3순위 정해서 프로페셔널 하게 투자해야 하는데… 이렇게 갑자기, 확신없이 투자해도 되나? 다른 4급지도 봐야 하는데… ' 일단, 저는 부사님께 우리집 대장님 컨펌이 필요하니 시간을 달라. 라고 하고, (정확히 4일) 한숨을 쉬면서 집에서 저.환.수.원.리를 표로 만들고 해당 물건이 맞는지 체크하기 시작했습니다. 실제 해보니 아래 리스크가 있었지만, 감당가능하다고 판단되었습니다. (엉망이였지만 그래도 월부에서 보냈던 시간이 아주 헛되지 않았다고 생각되었던 순간이었습니다.) [리스크] 투자금이 오버되는 것 + 주변 공급이 많다. - 일단, 부대비용까지 합치면 투자금 + 마통을 6개월 정도 써야 함. - 다만, 이 역시 25년 6월 전세계약 갱신 계약이 있어 5% 증액하면 마통 해결할 수 있는 수준 임. - 아이가 단지 바로 옆 초등학생이라, 이사 가지 않고 갱신한다고 부사님께 확인 했지만, 확정은 아닌 것은 리스크. - 더해서, 갱신 중간에 나가던지 하면 공급물량 때문에 역전세가 발생할 수 있는 점 리스크. - 하지만 이미 전세가 싼 편이라 역전세가 아주 크지 않을 것 같다. 어느 정도라면 막고 버틸 수 있다. 다만, 심리적으로 문제가 많았습니다. [심리문제1] 내 투자금을 할 수 있는 더 좋은 단지가 분명 많을 것 같다. 아는 단지 자체가 너무 적은데 (4급지 중 2곳) 여기서 나의 투자금을 사용하는 게 맞나? 분명 내 투자금을 할 수 있는 더 좋은 급지 or 단지가 분명 많을 것 같은데…후회할 것 같다. [심리문제2] 치열함 없이, 너무 갑잡스럽게 결정하는 것 같다. 내가 기대했던 나의 1호기 투자 모습은 최소 같은 급지 3개 이상, 상위 급지 2개 이상 앞마당을 가지고, 가치가 있는 것 중 내 투자금에 맞는 단지 리스트 1,2,3순위 뽑아서 매물임장 100개 이상하고, 네고를 3천 이상 하면서 감정 없이, 주도적으로 딱 결정하는 멋짐이 있어야 하는데… 이건 뭐지? 이런 고민 속에서 하루가 흘렀는데요, 하늘이 저를 가엽게 여기셨는지 월부께서 도우사 매물코칭이 재 오픈한다는 이야기를 듣습니다. 월부 712일동안, 1호기 투자할 때 ‘거인의 어깨를 빌리자. 나를 믿지 말자.’ 라고 생각해 온 저는. 너무 좋다. 매물코칭을 하고 투자하자. 결정하고 첫 오픈 시작부터 삼일간 계속 매물코칭 도전했지만 모두 탈락 합니다. 그리고 다시 시작된 부사님의 전화. (이미 약속한 4일에서 하루가 더 지난 아침) 하루를 더 연장하려 했지만 부사님은 냉정하셨습니다. ‘주인이 더는 못 기다린데요. 오늘 중 결정해주세요. ’ 그 날 저녁 퇴근 후 2시간 동안 저에게 10번의 질문을 해봅니다. 가치가 있는가? ok (해당지역 생활권 1등, 단지는 중하 수준) 싼가? ok (전고점 대비 -20% 이상) 내가 아는 것중 가장 좋나? Hmm…아는 단지가 별로 없지만, 그런 것 같아.(자신없음) '에잇 그냥 하자. 모르겠다. 앞마당 또 만들다가 아예 투자 못하는 것 보다 이번에 그냥 하고, 잘 지켜보자. 몰라. 하자! ' 부사님 최후 통첩 당일 밤 21:35분 저는 처음으로 먼저 부사님께 먼저 전화걸어 당당하게 말합니다. 계좌주세요! 이후 부터는 사실 그냥 무난무난 했습니다. 가계약금 쏘고, 전세 낀 물건이라 잔금일정은 빨랐으니 가계약 26일만에 잔금치르고, 법무사비는 배운대로 네고해서 진행하고… 그렇게 1호기 사원을 채용하게 되었습니다. 이런 과정과 심적혼동이 있었기 때문에 과연 첫 투자는 잘했던 것인지…. 저는 괜찮은 물건을 찾은 것인지, 가계약금 넣고 등기를 받은 최근까지 확신 없었서 많이 힘들었습니다. (과연 나의 지난 2년은 무엇인가?) 하지만, 얼마전 투자코칭을 받고 확인하게 되었고 지금은 좀 괜찮아 졌습니다. ^^ (궁금하신 분들은 https://weolbu.com/community/2438109) <잘한것 > 월부 환경속에 어떻게든 있으려고 노력했던 것 (feat. 정규강의) - 월부 생활 712일 동안 이룬 결과가 5개의 앞마당. 16개월만에 분임 완주, 19개월만에 첫 매임인 제가 1호기 투자를 어떻게 할 수 있었을까? 생각해 보면, 결국 월부라는 환경에서 어떻게든 버텼기 때문인 것 같습니다. - 이 환경을 처음에는 의심했고, 폄하했지만 … 저보다 더 열심히 하는 동료들을 보며 조금씩 자극받고, 스며들며 실제 성장하는 저를 보게 되었습니다. - 저는 앞으로도 제가 한 명의 독립된 투자자로 성장하는 날까지 이 환경속에 있을 것입니다. (지금 혹시 불안한 40대 동료 투자자분들. 버티세요. 저도 했으니 꼭 하실 수 있습니다. ) 마지막이라도 저.환.수.원.리 직접 정리해 본 것 - 스스로의 결정, 판단에 대한 확신이 없을 때, PT로 1호기 매물 저.환.수.원.리 적용을 해보면 적어도 잃지는 않을 수 있다. (최고의 물건 선택은 아니라도) 생각했습니다. - 만약 이것마저 하지 않고, 부사님께 휘둘리며 투자를 했다면 정말 크게 후회할 뻔 했습니다. <보완할 것 > 독.강.임.투 꾸준히 지속하기. 그리고 레벨업 1호기 경험을 통해 왜 강의에서 그토록 투자자의 실력은 아는 지역과 단지에 달려있다고 했는지 절절하게 느끼게 되었습니다. (선명한 앞마당 꾸준히 만들기) 제가 1호기를 선택하며 불안했던 핵심은 결국 지금 내가 투자하려는 물건보다 더 좋은 물건이 있을텐데…라는 생각 때문이었고, 저의 노력이 부족했음을 제가 알고 있었기 때문입니다. (마인드-부의 그릇 키우기) 이제 막 시작한 것이기에 앞으로 저에게는 많은 일이 있을 것임을 예상됩니다. (매매가 하락, 반드시 있을 역전세도, 갈아타기 등) 그게 언제일지 예상할 수는 없기에, 제가 대응을 잘하려면 결국 원칙과 기준을 갖춘 실력있는 투자자가 되는 것 밖에는 방법이 없고, 그 길이 결국 독.강.임.투 꾸준히 제대로 하는 것 밖에는 없다는 것을 이해하게 되었습니다. 25년에는 0호기 갈아타기, 실전반 이런 과정을 해나가면서 저는 한 단계 레벨업 할 것입니다. (투자자로 경험쌓고 성장하기) 그리고 또 후기 쓰겠습니다. 부족한 제 글과 경험을 읽어 주셔서 감사합니다.
| 
