지난 글에 많은 의견 달아주셔서 감사합니다. 오늘도 부동산이 상승을 이어갈지 알아보려 합니다. 간단히 살펴보겠습니다. 1. 폭등의 트리거는 아무래도 신축!! 원베일리를 필두로 신축빨이 거세다. 앞으로 진행될 주요 지역의 재건축 재개발이 상승의 바통을 이어가지 않을까 싶다. 2. 어차피 그들만의 리그 비싼 집은 부자들이 비싸도 산다. 그걸 갖고 왈가왈부 할 필요는 없다. 이는 이재명도 같은 생각이다. 다만 세금은 좀 늘어날 수도 있겠으나.. 그것이 무슨 큰 대수겠는가? 3. 은퇴하는 베이비부머 세대들 작년에 한국은행에서 2차 베이비부머들의 은퇴가 시작되며 그에 관한 리포트를 내었다. 2차 베이비부머란 64~74년생을 일컷는 말로 1000만명에 육박하는 세대가 11년에 걸쳐 순차적으로 은퇴를 하게 된다. 이미 700만명 정도의 1차 베이비부머 세대인 55~63년생은 은퇴를 완료하였다. 4. 연금과 월세로 살아가는 그들 베이비부머 세대의 특징은 그들의 자산의 80프로는 부동산에 묶여있다. 특히 2차 베이비부머 세대는 1차보다 금융 대출이 더 많다. 부동산 중에는 아파트도 있겠지만 건물, 상가 등 월세가 고정적으로 나오는 부동산도 있을 것이다. 은퇴하여도 연금과 월세로 충분한 노후를 설계할 수 있을 것이다. 5. 소득 감소의 조짐이 보인다. 최근 자영업자들의 폐업률이 IMF 때보다도 높다는 것은 다들 익히 알고 있을 것이다. 그에 따라 상가의 공실률도 지속적으로 높아지고 있는데 예전에는 효자 노릇을 하던 건물과 상가의 월세 수입이 점점 줄어들고 있다는 뜻이 된다. 게다가 저금리 시절 너도나도 노후 준비해보겠다고 대출을 껴서 아파트는 물론이고 상가, 건물, 지산 등 마구마구 투자하였는데, 금리는 예전 코로나 시절 이전에 비해 상당히 높은 수준이기에 이자 부담도 부쩍 늘어났을 것이다. 이는 곧 베이비부머 세대들의 소득 감소로 이어질 수 밖에 없다. 게다가 앞으로는 부동산 관련 세금도 늘어날 수 밖에 없는 구조이기에 더더욱 그러하다. 6. 포트폴리오 재정비 및 다운사이징 은퇴하고 몇년이 지나지 않은 경우.. 삶은 그 이전과 크게 다를바가 없다. 여전히 활기차고 왕년에 누렸던 영화와는 별 다를 바 없는 생활을 이어가고 있을 것이다. 그러나 베이비부머 세대들이 나이가 점점 늘어감에 따라 활동 영역이 많이 줄어들고 늘어나는 비용에 상당히 민감해질 수 밖에 없다. 자식 결혼, 증여 상속 준비, 줄어드는 임대수익, 늘어나는 이자비용과 세금들.. 그렇다고 예전처럼 은퇴후 닭튀겨 벌어먹고 살 수 있는 시대는 애시당초 물 건너 갔다. 부동산에 80프로 이상 몰빵되어 있는 현 상황에서는 어떻게든 포트폴리오 재정비 또는 다운사이징이 들어갈 수 밖에 없는 것이다. 꽁짜는 없다. 누군가에게는 은퇴후 나이가 들어감에 따라 비싼 주택을 깔고 앉아 있는 것 자체가 비효율적인 비용이 될 수 있다. 7. 다운사이징의 형태 포트폴리오 재정비 및 다운사이징은 여러가지 형태로 나타난다. 특히 깔고 살고 있는 집이 아피트일 경우, 아파트 자체에서는 현금이 창출되지 않으므로 현금이 필요하거나 비용을 줄이고 싶을 경우 다음 세가지의 옵션이 있다. a. 크기의 축소 b. 주거형태의 다운그레이드 c. 지역의 이동 아파트의 경우 평수를 줄여가는 방법이 있다. 또는 아파트를 팔고 빌라로 이동하는 방법도 있다. 또는 비싼 지역의 아파트를 팔고 비교적 저렴한 지역으로 이사를 가는 방법도 있다. 여기서 오해하지 마시라~ 은퇴한 자들 중에 비용을 줄이려는 목적으로 세가지 방법으로 다운사이징 하는 수요는 점점 늘어날 것이라는 이야기이지 지금 왕성하게 경제활동을 하거나 현금흐름이 풍부하거나 자산이 다양한 형태로 많은 자산가들이 이렇게 할 것이라는 이야기는 절대 아니다. 그분들은 행여라도 트럼프발 관세전쟁이 불어 닥친다 하더라도 큰 지장이 없으실 분들이다. 내가 이야기하고자 하는 것은 집한채 또는 저금리시대에 대출로 부동산 투자하였던 평범한 은퇴세대에 대한 것이다. 8. 베이비부머 세대들의 처분 압박은 곧 시작 아직까지는 살만했다. 부동산도 잘 올라주어 소득 증대의 효과도 톡톡히 보았다. 베이비부머 세대들이 부동산을 처분하지 않고 계속 우상향하기 위해서는 부동산 가격은 계속 올라야한다. 만약 그렇지 않으면 미래의 불확실성 (건강악화, 세금증가, 자녀결혼, 경제위기 등)으로 80프로 이상 몰빵되어있는 처분 트리거가 발동될지도 모르는 일이다. 부디 그렇게 되지 않기를 바란다. 아니 처분 수요가 많다 하더라도 젊은 층에서 그 매물을 다 소화하며 상승을 시킬 수 있기를 바란다. 그 향배가 결정될 시점은.. 2030-35년 전후다. 어쩌면 상황에 따라 좀 더 빨리 올지도 모르겠다. 베이비부머 세대들이 누리고 일궈온 부동산 불패 신화 과연 그 패러다임이 지속될지 고개를 숙일지 귀추가 주목된다.
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