이 분석글은 필자가 10.28 본인의 블로그에 작성한 글을 옮겨왔기에 가격에 대한 부분(특히 호가)이 지금과는 다름에 참고하고 보길 바람. 많은 사람들의 관심을 받는 해운대 재건축 유망주 3인방에 대한 분석을 해보겠다. 1부는 동부올림픽타운, 2부는 대우마리나, 3부는 우동 롯데 순으로 분석할 테니 그동안 위 아파트들에 관심 있었던 분들에겐 도움이 되었으면 하는 마음으로 글을 써본다. 자! 그럼 START~!! 1번 타자. 동부올림픽타운 1. 개요 동부올림픽타운타운 아파트 단지 내를 살펴보면 주변에 흔히 볼 수 있는 그런 구축 아파트의 전경이다. 그러나 부산에선 보기 드문 평지에 넓은 대지면적과 동간 간격으로 답답함 없이 쾌적해 보였다. 이는 건폐율이 18%로 낮은 덕분이라고 볼 수 있다. 주차장 역시 뭐 특별할 것은 없었지만 25년 차 구축 아파트 치고 평균 주차 대수가 1.18대로 꽤 괜찮은 스펙이다. 실제로 거주민들의 말을 들어보면 늦은 밤에 들어와도 주차 걱정이 없다고 한다. 신축 아파트의 경우 평균 주차 대수가 1.18대 이면, 늦은 밤엔 주차할 자리가 거의 없어서 뺑뺑이를 돌다가 단지 밖에 주차를 하는 경우가 많다. 요즘 시대에 주차는 삶의 질을 좌우할 만큼 중요하고 아파트를 선택하는 필수 요건 중 하나로 자리 잡은 만큼 주차공간의 여유로움은 동부올림픽만의 또 다른 장점이라고 볼 수 있다. 여기서 굳이 단점을 말하자면 주차폭이 좁아서 항상 문콕에 대한 신경은 쓰일 것 같다. 2. 입지 1) 일자리 해운대구 직장인들의 평균 연봉은 3,880만 원으로 부산 내 16개의 구·군 중에서 9위로 높지 않은 임금 수준을 보이고 있다. 부산은 관광도시인 만큼 3차 산업인 서비스업이 다른 산업보다 더 발달되어 있으며 그중 해운대는 백화점, 호텔 등 다른 곳에 비해 관광 서비스업의 비중이 상당히 높은 편이다. 하지만 이것은 해운대구에 있는 직장인들의 평균 연봉이며, 이러한 평균의 오류에 빠지면 안된다. 직장인들의 연봉과는 별개로 해운대는 부산에서 돈 좀 있다는 사람들이 가장 많이 사는 곳임에는 이견이 없다. 2) 역세권 여부 단지 바로 코앞에 부산 지하철 2호선인 벡스코역과 울산과 연결되는 벡스코역 동해선도 있다. 이로써 명실공히 더블역세권 아파트이기도 하다. 3) 초등학교까지의 거리 단지 내 배정학교인 해림초까지 도보로 약 11분 정도 소요되는 만큼 초품아까지는 아니더라도 이 정도 거리면 그럭저럭 괜찮다. ⑴ 중학교 학군 학군을 논할 때 가장 중요하게 살펴야 할 학령이 바로 중학교이다. 단지와 가장 가까운 해강중의 경우 특목고/자사고 진학률이 부산에서 상위 2% 안에 들고, 단지와 두번째로 가까운 해운대중학교는 상위 1% 안에 들 만큼 좋은 학군을 가졌다. 표를 보면 알 수 있듯이 해강중의 경우 해운대구에서 학업성취도와 특목고 진학률에서 상위권에 랭크 되어 있음을 확인할 수 있다. ⑵ 학원가 센텀 학원가도 단지와 멀지 않은 곳에 45개가 있고, 교통이 좋아 버스 및 지하철을 이용하면 좌동 신도시 학원가도 충분히 다닐 수 있다. 4) 상권 단지 근처에 신세계백화점을 필두로 롯데백화점, 홈플러스, 센텀 학원가, 스타벅스, 벡스코, 시립미술관, APEC 공원 등 없는 게 없을 정도로 좋은 상권을 가졌으며, 부산 내에서 이보다 좋은 상권을 슬세권으로 이용 가능한 아파트는 많지 않다. ⑴ 벡스코 또한 매머드급 국제 전시회와 국제회의 및 기업행사가 열리는 등 아시아 최고의 전시·컨벤션 허브로 자리매김하고 있는 벡스코도 내 집 앞마당처럼 이용할 수도 있다. 단지에서 도보로 약 16분 정도 소요된다. ⑵ 시립미술관 지하 2층~지상 3층 규모의 시립미술관은 2층에 8실, 3층에 11실의 전시실을 갖추고 있고, 한국의 모노크롬 회화와 부산 청년 작가들의 작품 등을 주로 소장하고 있다. 단지에서 도보로 약 10분 정도 소요된다. ⑶ 신세계백화점 센텀시티점 전 세계에서 가장 큰 백화점으로 기획된 신세계백화점 센텀시티점은 2009년 3월 3일에 개관하였으며, 같은 해 6월 26일 기네스북에 "세계에서 가장 큰 백화점"으로 등재되었다. 단지에서 도보로 약 24분 정도 소요가 된다. 5) 자연환경 ⑴ 동백섬 동백섬은 1993년 3월 9일 '부산광역시 기념물'로 지정되었다. 해운대 해수욕장 서쪽에 있으며, 형태가 다리미를 닮았다 하여 '다리미 섬'으로 불리기도 하며 부속시설로 2005년 APEC 회의장으로 쓰였던 누리마루 APEC 하우스가 있다. 해운대를 대표하는 섬으로써 평소에는 산책 및 운동하러 오는 사람들로 항상 붐빈다. ⑵ 해운대 해수욕장 해운대 해수욕장은 부산을 대표하는 해수욕장으로 백사장의 길이 1.5㎞, 너비30~50m, 면적 58,400㎡의 규모로 넓은 백사장과 아름다운 해안선을 자랑하고 있으며 얕은 수심과 잔잔한 물결로 해수욕장 최적의 조건을 갖추고 있다. 도보로 약 39분 정도 소요가 되는 만큼 조금 멀지만 운동 삼아 충분히 왔다 갔다 할 수 있을 정도는 된다고 본다. 3. 가격 1) 23평형 (1) 최근 실거래가 23평의 최근 실거래가는 10층 이상의 중층 기준으로 6.3억 정도 수준에서 거래가 되고 있고, 지난 전고점 대비 약 72% 수준이다. (2) 매매 호가와 전세 호가 매매 호가는 10층 이상 중층 기준 약 6.4억 정도로 최근 실거래가와 비슷하고, 전세 호가는 2.5억 정도로 형성되어 있다. 갭이 약 4억 원에 달하는 만큼 투자로 접근하기엔 시드가 너무 많이 들고 투자금 대비 수익성도 크지 않아 보인다. 2) 32평형 (1) 최근 매매 실거래가와 최고가 32평의 중층 기준 최근 실거래가는 8.3억 원이고, 로얄동 저층의 경우 8.6억 원에 거래가 되었다. 여기서 주목해야 될 점은 "로열동의 저층과 비로열동의 중층이 붙으면 과연 누가 이길까?"에 대한 정답은 대개는 로열동의 저층이 이긴다는 점을 기억해두길 바란다. 이처럼 아파트 투자에서 동과 층수 사이에서 고민이 된다면 좋은동을 선택하는 것이 자산을 키우는데 더 유리하다. 최고가는 21년 11월에 10억 8,500만 원이며 이는 지난 전고점 대비 약 76% 선이다. (2) 매매 호가와 전세 호가 중층 기준 매매 호가는 9억 원이며, 전세 호가는 2.8억~3억 원 사이이다. 32평 역시 매매가와 전세가의 차이가 상당하므로 갭투자로 접근하기가 사실상 어려운 수준이다. 그렇다고 실거주자가 대출받아서 사기에도 최저점 대비 이미 많이 회복한 가격이고, 달리는 말에 올라타기에는 앞으로 계속 전고점을 향해 혹은 그 이상으로 달릴 수 있을까?에 대한 의문이 드는 시장분위기이기 때문에 섣불리 액션 하기도 쉽지 않아 보인다. 3) 41평형 (1) 최근 매매 실거래가 41평의 최근 실거래가는 중층 기준 10.3억 원이며 최고가인 14.3억 원 대비 현재는 약 72% 수준이다. 또 하나 살펴봐야 할 점은 21년 5월에 기록한 최고가 14.3억 원은 가장 선호하는 동 중 하나이고, 최근 거래된 10.3억 원은 107동으로 그다지 선호되는 동은 아니기에 단순히 최고가와 현재 실거래가의 비교를 통해서 안전마진이 약 4억 원이라는 셈법으로 접근하면 안된다. (2) 매매 호가와 전세호가 중층 기준 매매 호가는 11.3억 원이며, 전세 호가는 4억 원선이다. 41평형 역시 매매가와 전세가의 갭이 약 7억 원 이상 나는만큼 투자로 매수하기엔 어렵다고 본다. 또한 매매 호가가 직전 실거래가 대비 약 1억 원 이상 오른 만큼 이 가격에 받아서 수익내기가 당분간 어려워 보인다. (3) 전세가율 (32평형) (1) 현재 전세가율 동부올림픽타운의 대표로 국평인 32평형을 기준으로 전세가율을 살펴보면, 현재는 매매가와 전세가의 차이가 큰 만큼 평균 전세가율인 52.7% 대비 17.1%가 낮은 35.6%이다. 아직 투자로 접근하기에 어려운 전세가율이고 이는 매매가에 거품이 있는 것으로 판단된다. (2) 전세가율이 가장 높은 시기 전세가율이 가장 높았던 시기는 2016년 11월에 기록한 74.1%이며, 이때는 약 1억 원의 시드로 32평형을 살 수 있던 시기였다. 이처럼 아파트를 살 때 투자로 살 건지 실거주로 살 건지에 따라 타이밍은 전혀 다르다. 투자로 산다고 가정할 때 가장 좋았던 시기는 과거 2016년 11월에 기록한 전세가율 74.1%였던 이 시점에 샀어야 되고, 최근 실거주로 산다고 한다면 가격이 많이 내려간 시기였던 작년 말 ~ 올해 초가 가장 좋은 타이밍이었다. 우선, 전세가율이 평균 전세가율 이상으로 회복하는 시점이 타이밍이다. 그러나 점점 나이 들어가는 25년 차 동부올림픽타운의 전세가율이 과거 16년도처럼 70% 이상까지 회복 가능할지가 미지수다. 동부올림픽처럼 재건축 기대가 있는 아파트는 나이가 들수록 실거주 만족도는 낮아지고, 그로 인해 전세가는 떨어지며 떨어진 전세가만큼 매매가는 떨어지지 않기에 갭 차이가 커지면서 투자금이 부담스러워진다. 어쩌면 지금 동부에 관심이 있는 사람들은 싸게 살 수 있는 매수 타이밍을 살짝 놓친 것으로 볼 수 있다. 하지만 재건축을 보고 들어온 투자자들 중 아직은 한참 남은 인내의 시간을 견디지 못해 던지는 매물 혹은 최고점에 영끌로 들어온 사람들이 계속되는 높은 금리를 버티고 버티다가 급하게 털어내는 매물들이 나올 수 있기에 항상 눈여겨본다면 기회는 반드시 올 것이다. 4. 재건축.. 과연 될까? 동부올림픽타운의 경우 여러 조건들을 살펴 본 결과 재건축은 조합원들의 의지가 있다면 가능할 것으로 보인다. 재건축 역시 사업이기에 "사업성"이 가장 중요하다. 요즘처럼 높은 금리와 자잿값 인상이 겹치면 그만큼 높아진 공사비 증액으로 인해 조합원들의 수익은 낮아지고 그로 인해 재건축 진행이 굉장히 늦어지거나 좌초될 수도 있다. 사업 진행이 늦어지면 그로 인한 금융비용부터 여러 지출이 늘어나면서 조합원들의 분담금은 계속 상승하는 리스크가 생기기도 한다. 여하튼 다른 문제들을 차치하고 재건축 사업을 진행한다는 가정하에 사업성 검토를 해보겠다. 현재 용적률은 278%이고, 부산시 준주거지역의 상한은 400%이기 때문에 약 120% 정도 용적률이 남는다. 여기에 '공공임대'를 조건으로 법정 용적률의 최고 상한인 '500%'를 받고, 추가로 최근 6월에 국회를 통과한 도정법 개정안인 '역세권 및 대중교통 요충지 용적률 상향 특례'(법정 용적률의 120%)까지 받으면 총 600%이다. 여기에서 각종 용적률 인센티브를 받은 것 중 공공기여 및 기부채납을 제외하면 보수적으로 총 500%의 용적률을 받을 수 있다고 가정한다면 이때의 추가 용적률은 220%가 된다. 용적률 500%, 일분가15억 원, 평당 공사비 800만 원, 현재 전용 84㎡ 시세 9억 원이라는 가정하에 분담금을 계산해 보면 약 4.3억 원이 나온다. 이때의 총 투자비용은 0원이며, 오히려 1.7억 원의 차익이 발생한다. 필자의 계산대로의 사업성이라면 재건축은 충분히 진행이 될 것이지만 현시점에서 미래에 발생할 여러 변수들을 감안할 수 없는 한계가 있기에 이것은 참고만 하길 바란다. 5. 총평 우선, 장점을 말한 자면 동부올림픽타운의 입지는 정말 좋다고 평가한다. 센텀시티와 마린시티의 모든 상권을 슬세권으로 누릴 수 있고, 주위에 유해시설이 없고 벡스코, 시립미술관, 신세계백화점 등 다양한 문화생활을 향유할 수 있다. 그리고 부산에선 귀하디 귀한 평지에 준주거지역이라는 프리미엄을 안고 20층의 중층 아파트로서는 기대할 수 없는 재건축에 대한 기대감이 상당하다. 또한 구축치고는 괜찮은 수준의 주차공간을 갖추고 있고, 더블역세권과 사통팔달 이동이 가능한 교통의 요충지라는 점이 부산의 모든 인프라가 해운대 센텀으로 몰빵이 되는 이유이기도 하다. 단점으로는 출·퇴근 시간 자차를 통한 교통지옥과 다양한 커뮤니티 부재, 주변의 상가 부족으로 외식할 곳이 마땅치가 않다는 점이다. 그리고 지하주차장과 연결이 안돼있어서 큰 짐을 옮길 때 불편하고, 비 오거나 날씨가 너무 덥거나 너무 추울 때 지상주차장 이용 시 여러 불편한 점이 있다. 또한 종이 쓰레기 수거일이 목요일 하루뿐이라 그때 반드시 버려야 한다는 점과 대형교회로 인한 주말 예배시간 교통혼잡 및 다량의 불법주차는 개선되어야 할 부분이다. 현시점 투자자의 관점에서 투자로 접근한다면 비효율적이라고 생각이 되고, 실거주 측면에서도 가격 메리트가 있다고 생각되지 않는다. 진입 타이밍은 앞서 설명했듯이 전세가율이 평균 전세가율보다 더 높이 올라가는 시점 혹은 개인 사정으로 급하게 던지는 매물 등을 잡기를 추천하며 급하게 달리는 말에 올라타지 말길 권한다. 동부올림픽타운은 현재가치도 좋고 미래가치 또한 좋지만 재건축은 상당한 시간이 필요해 보인다.
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