동산 투자자라면 매가를 예측을하고자한다. 하지만 매가를 예측하는건 너무나도 어렵다. 매가는 실수요도 있지만 가수요 즉 투자세력이 붙기때문이다. 투자세력이 붙을때에는 또 예상치 못한 호재도 붙는다. 가령 예를들면, 교통.입지.공급량.미분양수 등을 따진다. 하지만 사람들은 전세가를 보지않는다. 내가 전세가 우리에게 가장 큰 리스크란 이유도 이러한 이유이다. 전세는 오직 실수요만 있기때문에 전세는 변수가 매가에비해 적다. 가령 예를들면 호재가 발생한다고 우리가 전세를 그쪽으로 가서 살것인가? 굳이 공급량과미분양수를 계산하면서 실거주자 이사를 갈것인가?를 생각해보면 단순한 논리이다. 물론 임차권 계약 갱신권, 전세자금대출의 금리 드의 간헐적으로 오는 변수는 투자에선 어쩔수없다. 지난 유동성이 풍부했던 장에도 임차권 계약 갱신권과 전대출의 저금리덕에 소득에 비례하여 우상향해야함에도 불구하고 그 바운더리를 넘어서 전세가가 속출했고, 또는 전세가가 매가와 똑같아지는 경우도 발생했다. 그래서 우리는 더 큰 상승이 있을거라고 예상하고 달리는 말에 탈려고 어쩌면 노력했을수도 있다. 하지만 국지적으로는 전세가의 상승없이 매매가가 너무 상승했으며 이는 전세가율이 붕괴가 되었고 이는 하방을 지지해주는 전세가가 낮아지는것이며 반대로 상방의룸이 줄어든다는걸 예측했어야한다. 이걸 우린 위기라고 한다. 전세를 기준으로 시장을 볼 수 있는 능력을 길러야 하며 우리는 그걸가지고 예측을 하고 대응을 해야한다. 매가를 기준으로 이야기를 하는 분의 이야기는 믿고 거리셔도 된다고 강력히 이야기 하고싶다. 부동산시장의 매커니즘은 전세라는 재료를 통해 매가라는 결과물이 탄생된다. 하지만 이 매가라는 것이 단순 전세의 재료만으로 반영되면 되지만 복합적인 부재료가 더해지면 흔히 비싸지게 된다. 최근 가계부채때문에 정부에서 전대출 DSR을 검토한다는 기사가 발표되었다. 즉 정부도 이것이 서민 경제의 악화 뇌관이라는걸 알고있다는 것이다. 결국 전대출 DSR은 우리나라에만 있는 유일무이한 제도인 전세를 월세화로 바꾸려고한다는 의도이다. 과거를 살펴보면 박근혜정부때 역시 이러한 전환을 하려고 했었다. 바로 '뉴스테이'사업이다. 용적률 인센티브를 통해 월세로 전환하려고 했으나 이미 MB정권에서부터 전세는 주거정책에서 복지정책의 일환이 되었으며 그한도는 박근혜정부때 정점을 찍었다. 그로인해 전세가는 급상승하였으며 전월세 전환율은 더 낮아지게 되었고 월세화 사업은 실패하고 결국 전세가를 막는 정책들이 나왔다. 다시 말하자면 전대출 DSR은 서민경제의 자금경색으로 경제침체를 유발할 것을 정부는 알고있으며 영끌족에게 경고성 멘트라고 보면된다. 부동산의 상승과하락의 요인은 여러가지가 있다. 하지만 제일 근간이 되는것은 전세이다. 이 전세를 무시하고 죽어라 공급만 따지는 이, 죽어라 미분양물량만 따지는 이, 죽어라 청약률만 따지는 이, 죽어라 거시경제만 몰입하는 이 물론 다 맞지만 본질을 잊어서는 안된다. https://blog.naver.com/jongtac21/223268585511
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