안녕하세요 대구 텐인텐에서 활동한 푸르미미라고 합니다 어떻게하다보니 몇년전 부산으로 이사오게되었습니다 여기에는 처음 글을 적어봅니다 [입주물량에 의한 매수&매도 시그널과 타이밍] 에 관한 글입니다 모두들 지역별 적정입주물량은 다들 잘 알고계실거구요 다만 안타깝게도 지역별 적정입주물량은 그 지역의 적정한 입주물량의 수치만 나타낸것일뿐 그것만으로 부동산 상승, 하락을 예측할수 없다는것을 검증을 통해 알수있었습니다 적중률이 지역별로 고작 40~60%밖에 되지 않았습니다 그래서 그 누구도 해본적이 없는 기준을 제시해보았습니다 부동산 상승, 하락을 결정하는 [기준선]을 만들어 보자고 생각했습니다 입주물량이 그 기준선보다 많으면 가격하락 입주물량이 그 기준선보다 적으면 가격상승 이란 가설을 세워보았습니다 대구의 경우 적정 입주물량 11,800에 6,000을 더해서 18,000을 기준선으로 잡아보았습니다 그리고 놀랍게도 적중률 80% 이상인것을 확인했습니다 그렇다면 부산은 어떻게 될까요? 적정 입주물량 16,600에 7,000을 더해서 23,000을 기준으로 잡아보겠습니다 부산 입주물량 기준선 23,000을 꼭 기억하고 계십시오 23,000 23,000 23,000 (이 기준선 수치는 지역별로 차이가 있습니다) 위의 막대그래프는 연도별 입주물량을 나타내고 검은색 실선은 매매가격지수를 나타냅니다 그리고 부산의 입주물량 23,000을 점선으로 그어보았습니다 위에 보시는바와같이 입주물량이 기준선 아래에 있으면 가격 상승 입주물량이 기준선 초과하면 가격 하락하는것을 볼수있습니다 지난 32년동안 26번 반비례의 관계를 보여주어서 81%의 높은 적중률을 보여주었습니다 이 기준선에 의해 부동산 상승 & 하락 예측률이 81% 나 된다는 뜻이지요 대구가 84%적중률이였는데 부산도 81%라는 높은 적중률을 보여주었습니다 80%이상의 높은 적중률이라면 투자를 결정하는데 아주 큰 도움이 될수 있을것입니다 자, 그렇다면 이 기준선이 아주 높은 적중률을 보이니 이 기준선을 이용하여 최적의 매수타이밍을 잡을수 있지 않을까요? 우선 위의 그래프에 부산의 부동산 상승기 기간을 대입해보았습니다 그리고 과연 어떤 시그널을 보내고 있는지를 분석 연구해보았습니다 그렇다면 매수 시그널은 과연 있었을까요? 예 놀랍게도 비슷한 패턴으로 상승기에 앞서 모두 시그널을 보내주고있었습니다 매수시그널 1. 입주물량이 [입주물량 기준선] 을 초과해서 일정기간 가격하락한 이후 매수시그널 2. 향후 2년간 입주물량이 [입주물량 기준선] 아래에 있을것으로 예측 되어질때 이렇게 부동산 상승기에 앞서 매번 2개의 매수시그널을 보내고 있었습니다 그렇다면 매수타이밍은 언제로 잡으면 될까요? 최적의 매수 타이밍 : 입주물량이 [입주물량 기준선] 아래로 떨어지는 당해연도 이것이 바로 최적의 매수타이밍입니다 바로 최저점에 매수할수 있는것을 검은색 실선을 보시면 아실수 있을것입니다 자, 어떻게 매수 시그널을 포착하고 매도타이밍을 잡는지 이제 감이 오시는가요? 그렇다면 최적의 매도 타이밍은 어떻게 잡을까요? 매도 타이밍도 이 기준선을 이용하면 됩니다 매도 시그널 1. 입주물량이 [입주물량 기준선] 보다 부족하여 일정기간 가격이 상승한 이후 매도 시그널 2. 향후 2년간 입주물량이 [입주물량 기준선] 위에 있을것으로 예측되어질때 그렇습니다 매도 시그널은 매수 시그널과 반대로 생각하면 됩니다 위에 보시는바와 같이 부동산 침체기에 앞서 매번 매도시그널 2개를 보내는것을 알수 있습니다 이렇게 강력한 매도 시그널을 보낼때 그 시그널을 포착하고 최적의 매도 타이밍을 잡으면 됩니다 그렇다면 이번 부산 하락장은 어떠했는지 좀더 자세히 알아볼까요? 매도 시그널 1. 이 입주물량이 [입주물량 기준선] 아래에 있어서 가격이 상승한 이후라고 했죠 위 그래프 보시면 2021년 입주물량이 [입주물량 기준선] 아래에 있어서 가격이 상승했네요 매도 시그널 2. 가 향후 2년간 입주물량이 기준선 위에 있을것으로 예측 되어질때라고 했죠 22년, 23년 향후 2년간 입주물량이 기준선 위에 있네요 그럼 어떻게 했어야했죠? 네 강력한 매도 시그널을 보내고 있으니 부산에 투자한 물건이 있어다면 21년에 매도 했어야 했습니다. 왜 22년이 아니고 21년이냐구요? 최적의 매도 타이밍은 입주물량이 [입주물량 기준선] 보다 위에 있는 당해연도가 아니고 그 전년도가 최적의 타이밍입니다 이 부분은 매수타이밍과는 다르죠.. 위 그래프의 매도타이밍에 보면 모두 최고점에 매도할수 있는것을 볼수가 있습니다 부산 입주물량 기준선 23,000 이 숫자 하나에 의해 아주 높은 확률로 부동산 상승&하락을 예측할수있고 매수&매도 시그널을 포착하고 매수&매도 타이밍을 잡을수있었습니다 이제 앞으로 적정 입주물량 16,800 이건 참고만하시고 입주물량 기준선 23,000을 외우세요 부산 입주물량 기준선 23,000 23,000 23,000 좀더 명확한 기준이 될수 있을것입니다 투자의 기준이라는 말을 많이들 하시지요? 여러분들은 어떤 기준을 가지고 투자를 하시나요? 아직도 그냥 감으로 하시나요? 저는 제가 만든 이 기준선을 참고하여 최적의 매수 & 매도 타이밍을 찾습니다 물론 이 지표가 높은 적중률을 보이나 절대적인 지표가 아니기에 제가 개발한 다양한 기준선을 종합적으로 분석하여 최종 투자 결정을 내립니다 이상입니다 감사합니다^^
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