안녕하세요 기회(chance)를 잡는 투자자 챈s입니다 작년 10월 2호기를 할 수 있었습니다. 해당 물건에 투자를 하기로 마음 먹고 투자 직전에 한 번 더 이 물건에 대해서 더 자세한 사정을 깊게 파보고 협상 포인트를 찾으려고 했는데요 그 과정에서 임장이 정말 중요하단걸 다시금 느끼게 되어서 당시 느낀 점과 배운 것들에 대해서 적어내려가 보려고 합니다. 매물임장이든, 전화임장이든 현장의 소리를 듣는 것이 핵심입니다 과거 투자 공부를 시작한지 얼마 안됐을 땐 그저 과제처럼 전화임장을 하던 때가 있었습니다. 그만큼 투자에 있어서 가장 기본이 되는 부분임은 틀림 없지만 그 중요성에 대해서 크게 와닿지 않았던 건 사실이었던 것 같은데요 실제로 제 투자에 어떻게 이어질 지 체감을 하지 못했던 것입니다. 그 지역에 대해서 잘 알고 계시는 부동산 사장님들로부터 지역 정보를 얻기도 하지만 물건의 디테일한 상황을 알 수 있고 이를 통해 협상 포인트도 잡을 수 있어 전화 임장은 실제 투자로도 이어질 수 있게 하는 아주 중요한 일이 될 수 있습니다. 제가 알고 있었던 제 2호기 A물건의 정보입니다. 실제 네이버 부동산 상 나타난 상세 정보로 만기가 4개월 정도 남은 상태였고 전세는 시세보다 1.5억 정도는 낮게 기재되어 있었는데요 제가 이 물건에 투자를 하기엔 만기 시점이 인접 지역 공급 시기와 제대로 겹쳤고, 투자금이 많이 들기에 투자를 할 수 없는 물건이었습니다 하지만 매물 임장을 가선 실제로는 갱신권을 사용하여 4년 거주하고, 재계약을 통해 전세를 시세대로 올려 받을 수 있는 물건이라는걸 알게 되었습니다. 게다가 만기를 4개월 앞 당겨 입주장을 피해 계약을 시도할 수 있는 물건이었는데요 당시 회사가 바쁜 기간이라 임장을 잘 가지 못해 이 보다 더 괜찮은 물건이 있는지 물건을 털어보기 위해 전화임장을 돌렸었습니다 그때 느낀건, 부동산 사장님들마다 다른 이야기를 하고 있다는 것이었습니다 어떻게 달랐을까요? 아래는 전화임장을 돌리면서 해당 물건에 대해서 부사님들께서 각기 다른 이야기를 해주신 내용들입니다. ✅'가'부동산(물건지) A물건은 가격도 비싸고 전세도 낮게 끼어 있어서 투자금도 많이 들텐데 별로지~ 그거 말고 B물건은 타워형이긴한데 뷰가 트여 있어서 괜찮아요 B물건 봐보세요 ➡ '가'부동산은 세입자가 시세대로 전세 재계약할 의향이 있는지를 모르고 계셨습니다. 게다가 B물건은 제가 이미 본 물건으로 비선호동, 동향에 상태가 좋지 않아 A물건에 비해 밀리는 물건이었는데요 우선 순위에서 밀리는 물건을 추천주시며, 네이버 부동산 상 적힌 것을 그대로 보고 그저 읽어만 주시는 느낌이었습니다. ✅'나'부동산 내가 그냥 솔직하게 말해주는건데, A물건 그 가격이면 너무 비싸. 그러지 말고 나중에 괜찮은 물건 나오면 연락줄게요~ ➡A물건 매도인분이 급전이 필요해서 가격을 내릴 의향이 있음을 모르고 계셨습니다. ✅'다'부동산 A, B물건 둘 다 집 보러 와보세요~ 그런데 A물건은 세가 끼어 있어서 잘 안보여줄거 같은데~ 만기도 아직 좀 남아서 재계약하려면 멀었네요~ B물건이라도 봐볼래요? ➡A물건이 세가 끼어 있어서 집을 안보여줄 것 같다는 예측을 하시면서 소극적이신 느낌이었습니다. 다만 실제로 제가 A물건 집을 보았을 때 세입자분께선 집 보여주는 것에 적극적이신 분이셨고 (버선발로 마중나오실 정도) 이 사실을 모르고 계셨습니다. 아무리 광고를 달고 있을지라도 물건에 대한 정보를 제대로 알고 있는 곳이 생각보다 많지 않았습니다. 만약 제가 네이버 부동산 상에 나와 있는 정보만 보았더라면, 이 물건은 너무 비싸네, 저평가 탈락! 세가 너무 낮게 끼어져 있는데..? 투자금 범위 안들어오니 안되겠다 만기가 입주장이랑 겹치니까 리스크가 너무 크다.. 패스.. 라고만 생각을 하고 투자까지 이어지지 못했을 것입니다. 더불어 이렇듯, 전화임장도 걸러서 제대로 하지 않았다면 해당 물건을 잘 알고 계시는 사장님을 만나지도 못했을 것입니다. 만약 '가'부동산에만 연락을 하고 끝냈으면 A물건이 투자금이 많이 들어서 투자를 못하는 물건이라는 생각을, '나'부동산에만 연락을 했다면 A물건이 그저 비싼 물건이라는 생각을, '다'부동산에만 연락을 했다면 A물건이 세가 끼어 있어 집을 못 보고 만기가 애매하게 남아 투자 접근 못하는 물건이라는 생각을 했을 것입니다. 하지만 물건의 정보를 잘 알고 있는 부동산까지 연락을 끝까지 시도하려했던 사람은 매도인분께서 급전이 필요하고, 세입자가 시세대로 전세 재계약을 할 수 있다는 것과 더 살고 싶어한다는 것을 알고 입주장을 피해 만기까지 조정해볼 수 있겠다라는 협상 조건을 내걸고 투자까지 할 수 있게 됩니다. 표면적인 것만 보고 포기하는 것이 아니라 적극적으로 물건을 찾는 것의 중요성을 배웠던 것 같습니다. 부동산 사장님들도 자신의 광고 물건에 대해서 잘 모르실 수 있습니다. 오히려 투자자인 우리가 '싸게 사려는 목적'을 가진 사람이기에 한 번이라도 상황, 조건을 여쭤보고, 부탁드리며 먼저 움직이고 손품, 발품을 더 적극적으로 팔아야할 것입니다. 투자는 어느 누가 좀 더 집요하게 물건을 만날 확률을 높이는가의 게임이라는 생각이 들었습니다. 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다 :) 챈s 나눔글 [생각/마인드/관계] 1. 92일간 실전반을 수강하고 생긴 변화 (ft. 3회 연속 수강) 2. 잠은 잘 주무시나요? 다들 수면 시간은 괜찮으신가요? 3. 싱글 투자자가 지방 투자에서 서울 투자로 방향 튼 이유 [나눔글] 1. 1호기 전세 빼기, 어떤 것부터 해야할지 모르겠다구요? (ft. 전세빼기 경험담 50선 첨부) 2. 전세 만기 5개월 전, 임차인분께 연락드려야 한다던데..!! (ft. 전세 재계약 경험담 50선 첨부) [실전투자경험담] 1. 공급이 무서웠던 초보투자자.. 공급장에 1호기하며 배운 한가지 (ft. 투자 시뮬레이션 첨부) 2. 피말리는 공급장 1개월 안에 전세빼기 [전세빼기 1편] 3. 전세 뺄 때 "이것" 모르는 사람 없게 해주세요. (ft. 공급장) [전세빼기 2편] 4. 8번의 임차인 연락, 도대체 어떤 종류의 연락이 오는거지?? 임차인 대응법 5. 가격이 싸다고 다 좋은 것만은 아닙니다 (ft. 공급 지역 투자) 6. 1년 후, 다시 찾은 중소도시에서 깨달은 2가지 투자 법칙 (ft. 공급) 7. 서울 상급지 이하 지역도 무조건 가야 하는 이유 2가지 8. 서울에서 이곳을 투자 우선순위 두고 있는 이유 9. 망하지 않는 투자에 대해서 진지하게 생각해 보셨나요? (서울 투자)
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