"집주인이 바빠서요"…중개사 말만 믿었다가는 이번 주 우동집에서는 이승환 법무법인 효민 대표변호사님과 부동산 법률 관련 투자 주의사항에 대해서 살펴보겠습니다. Q: 최근 부동산 투자 관련 소송 사례 중 가장 충격적인 사건이 있다면요? A: 최근에 있었던 사건인데요. 대표적으로 공인중개사를 통한 서류 위조 사례가 있습니다. 임대인 A씨는 지방에 거주하며 중개사 B씨에게 전속중개계약을 맡겼어요. 그런데 B씨는 C, D, E 등 다수와 계약을 맺으면서, 실제로는 A씨 몰래 B라는 중개사가 임대인의 서류와 도장을 위조해 임차인들과 계약을 맺었고, B씨는 그 차액을 편취했습니다. 결국 임대인 A는 자신이 알지도 못하던 임차인 E로부터 보증금 6,000만 원 반환 소송을 당했고, 법원은 전속 중개권을 준 것 자체가 법적 대리인 고용과 같은 효과라며, A씨에게도 50% 책임이 있다고 판결했습니다. 공인중개사의 도장 위조와 다중 계약이 반복되는 구조라는 점에서 주의가 필요합니다. Q: 부동산 투자 사기 유형 중 또 다른 실제 사례가 있을까요? A: 도시개발사업을 빙자한 선분양 사기가 있습니다. 한 개발업체 A는 실제로 토지 확보도 안 된 상태에서 아파트를 사전 분양했고, 투자자들로부터 거액을 모집한 후, 그 돈을 개인 채무 변제와 고급차 리스 비용 등으로 사용했습니다. 사업은 수년간 진척이 없었고, 시행법인의 경영권까지 채권단에 넘어간 상태입니다. 투자자들은 형사 고소를 했지만, 1년 넘도록 수사는 진척이 없어 큰 피해를 겪고 있습니다. Q: 최근 전세 사기 사건에서 공인중개사가 직접 가담하거나 공모한 사례도 있었나요? A: 네, 실제로 공인중개사가 임대인과 공모하거나, 임차인을 속이기 위해 고의로 정보를 누락하는 사례가 많습니다. 예컨대 한 사건에서는 공인중개사가 같은 날 두 명의 임차인과 각각 임대차 계약을 체결했는데, 첫 번째 임차인이 선순위였다는 사실을 두 번째 임차인에게 알리지 않았습니다. 선순위가 있으면 후순위 임차인의 보증금은 경매 시 제대로 회수되지 않기 때문에, 중개사가 이를 고의로 숨긴 거죠. 또 중개사가 임대인의 신용도에 대한 의심을 받자 “젊지만 부모가 재력가다”, “내가 해당 부동산을 중개한 적 있다”는 식으로 사실과 다른 설명을 해 계약을 유도한 사례도 있습니다. 이런 경우 중개사도 전세사기 공범으로 민·형사고소 대상이 됩니다. 개업 공인중개사의 경우, 한국공인중개사협회 홈페이지에서 자격 여부를 확인할 수 있다. 공인중개사협회 웹페이지 캡처화면 Q: 그렇다면 중개인의 자격 여부나 정식 등록 여부는 어디서 확인할 수 있을까요? A: 개업 공인중개사의 경우, 한국공인중개사협회 홈페이지에서 자격 여부를 확인할 수 있습니다. 하지만 부동산 사무실에서 함께 일하는 ‘중개보조인’의 경우, 반드시 구청이나 지자체 홈페이지를 통해 등록 여부를 확인해야 합니다. 일부 '떴다방' 이나 불법 중개사무소는 정식 자격도 없이 활동하는 경우가 많아 각별한 주의가 필요합니다. 또, 계약 당사자가 직접 나오지 않고 중개사가 “대신 위임받았다”고 주장하는 경우, 반드시 계약서에 적힌 임대인 연락처를 통해 본인의 위임 의사 여부를 확인해야 합니다. 전화를 직접해보는 경우도 좋고요. 중개사의 말만 믿고 계약하면, 나중에 전혀 모르는 임대인으로부터 소송당하는 일이 생길 수 있습니다. Q: 이러한 피해를 막기 위해 투자자들이 가장 주의해야 할 법률적 포인트는? A: 무조건 현장 확인, 그리고 서류 검토입니다.토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 등기부등본 등을 직접 확인해야 합니다. 또 확정 수익률이나 담보 대출 알선 등을 미끼로 한 계약은 반드시 서면으로 특약을 명시하고, 사실과 다를 경우 계약 해제 조항을 넣어야 합니다. 요즘은 지식산업센터나 수익형 부동산에서 피해가 많이 발생합니다. 분양 대행사나 임대 분양사들이 연 6~7%의 확정 수익률을 제시하거나, “인근에 산업단지가 들어선다”, “대형 쇼핑몰이 입점한다”는 식의 청사진을 보여주며 투자자를 유인하는 방식이죠. 하지만 실제로는 그런 개발이 수년 뒤에나 가능하거나, 아예 실현 불가능한 경우도 많습니다. 분양 대행사의 주장만 믿지 말고, 현장을 방문하고, 제시 조건이 합리적인지 직접 확인하는 태도가 중요합니다. 강미선 기자 msk524@wowtv.co.kr 기자 프로필
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