안녕하세요 더블에이트입니다. 지난번 단독 주택 낙찰기 에 이어 2번째 글을 써보려고 합니다. 결론부터 말씀드리자면, 매각결정전 낙찰 받고 8일만에 체납자에게 매도하기로 협의되었습니다. (가족에게 빌려서 매수) 해당 물건, 바로 앞 건물이 24년도에 평당 1,000만원에 거래되었고, (14년식) 인근 준공업 지역 실거래 사례 및 네이버 부동산을 참고했을때, 평당 1,000만원 ~ 800만원 정도였습니다. 부동산에 전화로 물어봤을때, 정확하게 알 수 없다"가 대부분이었고 결론적으로 감평가가 시세보다 높았습니다. 비록 감정가가 시세보다 높았으나, 그래도 기준점이 되기 때문에, 아래와 같이 협상할 여지가 있었습니다. 1) 감정가 기준으로 1차 협상 2) 실거래가 기준으로 2차 협상 3) 실거래가 보다 낮게 3차 협상 (3번 보다 낮더라도 수익이 나는 구간) 감정가 2,980만원 낙찰가 1,792만원 최악의 상황을 고려하여, 여유 기간을 두고 500~1,000만원 수익을 예상하고 들어갔습니다. 사실 부산까지 가기 어려워, 당근을 통해 임장을 부탁드렸습니다^^; 건물은 연식치고, 관리가 잘되어 있으며 가스 및 전기계량기는 3개만 사용중인걸 보니, 공유자1, 임차인2 거주중으로 보였습니다. 과반수 지분권자 (공유자 박** 어머니)는 연세가 많아서, 혹시 몰라서 대면후, 건강상태 여부를 부탁드렸는데, 정정하시고 말투도 또렷하고, 건강해보인다 라고 하셔서 다행이라 생각했습니다. 당연히 직접가는게 맞지만, 당근 임장 한번 경험해보시는것도 괜찮은거 같습니다 1) 공유자 및 가족들에게 빠른 매도 (연세가 많으신 어머니가 거주하고 있는 상황에서, 걱정 우려 끼치고 싶지 않아 할 것이므로, 빠른 협상 가능할거라 예상) 2) 협의가 안될시, 공유물 분할로 경매매각 (인근 지역, 유사 물건, 평균 낙찰가율 60~70%로, 손해볼 일은 없다고 판단) 3) 임료채권으로 상대지분만 경매하여 공유자 우선 매수 또는 낙찰후 인테리어 -> 임차 셋팅 -> 장기보유 (해당 건물은 준공업 지역이며, 인근 대규모 재개발 지역) 매각결정 5일전 온비드에서 연락와서 체납자가 연락을 원한다고 하여 통화를 해보니, 결론만 요약하자면 *체납자 -> 낙찰가 + 300만원으로 협의보자 *낙찰자 -> 제가 3자 화법으로, 대리인이라고 하며 낙찰자는 감정가 금액 정도로 협의를 원한다하니, (낙찰가 + 1,100만원) 화내며 , 한번 더 유찰되면 입찰하려고 했는데 왜 들어왔냐, 세금 일부 납부해서, 매각결정 취소시키겠다 (라고 하면서 한편으로는 나중에 또 세금 미납하면 다시 압류 및 공매 들어올텐데 걱정하며 협상을 원했습니다, 전체 채무, 체납액은 10억고, 공매 위임기관 체납액은 4,700만원으로 이 금액의 일부만 납부하더라도 나머지에 대해 납부하기 어려운 상황으로 보였습니다) 나머지 지분을 어머니 또는 가족들에게 이전되길 원했고, 공유자인 어머니에게 공매에 대해 얘기하는걸 원하지 않았습니다 (여기서 공유자 우선매수는 안들어오겠구나 예상했습니다) *아버지께서 상속 해준 물건 *연세 많으신 어머니가 거주 *체납자도 50년 이상 거주 *사업 실패로, 불가피하게 공매된 상황, 여러가지로 고려했을때 수익 내기 위해 투자한거지만, 큰 돈 벌려고 했던것도 아니여서 욕심을 버리면 빠른 해결 될 것으로 보였습니다. 낙찰자 분도, 감평가는 높다라고 하시고, 실거래가보다 더 낮게 협의보길 원한다 그리고 어머니께서 직접 거주하는 상황에서 체납자 분도 마음이 많이 안좋으실거라 생각된다. 그래서 제가 대행으로 업무 처리하는 수당 또한 받지 않겠다, 그 금액까지 제외하고 협의보자 감정가 -> 실거래가 -> 실거래가 보다 낮게 -> 업무 대행 수당까지 빼서 협의 최초 제시한 감정가에서 가격을 3번이나 내려, 제시한다면, 상대도 빠르게 결정할 수 있을거라 생각했습니다. 다음주 소유권 이전후, 명절 지나고 바로 매도하기로 협의 했습니다. 수익은 낙찰 받고 한달만에, 세후 500만원 입니다. 수익도 수익이지만, 경험을 발판 삼아 한단계씩 성장하는 더블에이트 되겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다~!
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