안녕하세요 더블에이트 입니다. 단독주택 지분 낙찰 받아 경험담을 남깁니다. -준공업지역 입지한, 잘 관리된 64년식 단독주택 -인근 상업 및 주거 지역(대규모 재개발 구역) 1.제시외 미등기 건물 제시외 미등기 건물은 매각포함이며, 위반건축물로 등재되지 않았고, 64년식 건물이라 오래전에 양성화 됬을거고 주변에는 유사한 건물이 많기 때문에, 큰 문제되지 않을거라 판단했습니다,이부분을 지자체에 일부로 물어보진 않았습니다. 2.인접 3필지 침범 해당건물은 인접 3필지(개인 및 국가 소유)를 침범하고 있는데 감평사가 경계측량을 한게 아니어서, 정확하지 않고 지차제 문의 결과 개인과 국가 소유지 모두, 침범하고 있는 부분에 대해 지료를 내야할 수 있다"라고 답변을 받았으나 개인의 경우 민원, 소송, 경계측량 여러가지 절차를 걸쳐야 하며 국가의 경우 개발이 진행되야만 해당 부분을 확인할 수 있어, 담당부서에서는 측량을 하면서까지 확인하지 않는다"고 하였고 해당 건물은 64년식으로 오랜시간 사용해왔고, 주변 건물, 토지들은 비슷한 상황이며, 당장 개발되거나 신축 목적이 아니기에, 큰 문제되지 않을거라 판단했습니다 3.미상 임차인 공유자 박** (체납자의 모) 9분의 7 과반수 지분권자 체납자 겸 공유자 (김**) 9분의 2 소수지분권자 임차인 김** (대항력O) 임차인 최** (대항력O) 임차인 최** (대항력X) 가치 있는 물건 이지만, 가장 신경써야할 부분은 대항력 있는 임차인이므로, 정상적인 임대차인지 확인하기 위해 하나씩 검토하였습니다. 공유자 박** (체납자의 모) 과 (체납자 겸 공유자 김**)이 계약한 임차인이 거주중으로 구두진술 하였으나, 계약내역에 대해 고지를 거부하였다고 기재되어 있습니다. 정상적인 임대차라면, 계약 내역에 대해 고지를 거부할 리 없고, 임차인들은 전입신고만 되어 있으며, 그 외 미상으로, 정상적인 임차인이라면 권리신고를 안할 이유가 없습니다. 1) 18년도 아버지가 사망하면서, 공동상속인 자녀 3명(체납자 포함)과 함께 어머니가 단독소유 하기로 하는 협의서 작성후 소유권 이전 2) 소유권 이전 등기 무렵, 체납자는 채무 24억을 부담하고 있었고, 채무초과 상태에서 상속재산분할 협의에 따라 어머니에게 단독 소유하게 한것은, 사해행위가 성립 3) 결론은 분할협의는 취소시키고, 체납자 상속분에 해당하는 9분의 2 지분에 대해 명의회복하여 소유권 이전후, 채무 상환을 위한 공매 진행 어머니한테 상속하기로 협의했는데 갑자기 체납자 상속분? 제가 1년 전에 썼던 글, 유류분 부분 참고해주세요 법적 하자 있는 다가구 물건, 저렴하게 임차하기 1) 23년 11월 (체납자 겸 공유자 김**은 사해행위 판결후) 24년 1월 (소유권 일부 이전 되어 공매 진행) 2) 9분의 2 소수지분권자 (체납자 겸 공유자 김**)가 소유권 이전 하기 전, 2번 3번 임차인은 이미 전입되어 있었으니 만약 계약을 했더라도 과반수 이상 지분권자 박** 어머니하고만 계약을 했을것인데 이 경우, 공유자 전원이 함께 임대차 계약을 한 경우가 아니기에, 불가분 채무에 해당되지 않습니다. (대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결) 3) 공유자 어머니(과반수 이상 지분권자)와 계약을 했다면 적법한 임대차로, 임차인은 과반수 이상 지분권자에게만 보증금 반환을 요청할 수 있고, 동의하지 않은 소수지분권자에게는 보증금 반환을 요청할 수 없습니다. (대법원 1991. 9. 24 선고 91다23639 판결) 결론은 대항력 있는 임차인이, 정상적인 임대차라고 해도, 소수지분권자 동의가 없었기에, 소수지분권자는 보증금을 인수하지 않습니다. (단 임차인 명도X) 2번, 2010년에 전입한 김**은 아버지, 체납자와 성이 같으며 임차인이 한곳에 15년씩이나 거주하는 경우는 드물고 3번, 임차인은 사해행위 소송중에 전입한 부분도 의심스러웠습니다. 4번, 임차인은 체납자가 채무과다 상태에서 전입하였고, 어차피 후순위기에 대항력이 없었습니다. 2번 임차인 2010년도 전입, 실거래 정보X 3번 4번 임차인은 23, 24년도 전입 해당 물건 번지수에 비슷한 시기, 평수 거래 사례는 없었습니다. 위 내용을 토대로, 1차적으로 리스크는 통제할 수 있겠다" 라고 판단 되었습니다. 글이 길어져 여기까지 작성 하도록 하겠습니다. 긴글 읽으시느라 고생하셨고 두번째 글에서 뵙겠습니다 (원격임장, 시세 및 수익, 엑시트 플랜)
| 
