서울 아파트 시장 4월 지표가 나왔습니다. 늘 그랬듯이 지표를 보여드리기 전에 처음 보시는 분들을 위해 두 가지 양해를 사전에 구하고 시작하겠습니다. 서울 아파트 매매 지수 증감률은 KB부동산, 거래량은 서울 부동산 정보광장이 출처입니다. ① KB 월간 지수 증감률은 전월 중순부터 당월 중순까지의 시세가 기준입니다. 즉, 여기서 말하는 4월 지수 증감률은 3월 중순부터 4월 중순까지를 말합니다. ② 서울 부동산 정보광장의 거래량은 '계약일' 기준이며 주택 거래 신고 기한은 1개월입니다. 4월 거래량의 정확한 수치는 5월말에 확인 가능한 셈입니다. 즉, 정확한 거래량은 1개월 전까지의 Data만 참고해주시면 되겠습니다. 자, 이제 그래프 보시겠습니다. 4월 서울 아파트 매매 지수 증감률 +0.98%. +0.98%라는 증감률은 작년 뜨거웠던 여름 8~9월의 증가율(8월 +0.89%, 9월 +0.87%)을 상회하는 수준입니다. 그만큼 토허제 해제에 따른 매수 심리 폭발의 힘이 느껴집니다. 다만 거듭 말씀드리는 부분인데 KB 매매 지수 증감률은 실제 시장 대비 2개월 전후 후행하는 감이 있습니다. 거래량만 봐도 작년에 급등했던 시기는 6~7월인데 매매 지수 증감률이 급상승한 것은 8~9월로 나오고, 올해 급등했던 시기도 토허제 해제 직후인 2~3월인데 매매 지수 증감률이 급상승한 것은 3~4월로 나오고 있기 때문입니다. 이러한 점을 감안해주셔야 될거 같구요. 역시 시장의 열기를 곧바로 알수 있게 하는 지표는 "거래량"인거 같습니다. 아시다시피 3월 24일부터 토지거래허가구역이 강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ용산으로 확대 지정되면서 거래가 감소하고 있습니다. 서울 아파트 매매 거래량은 1월 3,400여건에서 2월 6,400여건에 이어 3월 1만여건까지 급증하였으나 4월은 현재 추세대로라면 6,000여건 수준으로 빠질 것으로 보입니다. 그러나 6,000여건의 거래량도 적다고는 볼 수 없습니다. 2월과 유사한 수준이기 때문입니다. 다만 체감상 토허제가 재지정된 강남3구 및 용산구의 거래량은 급감한게 맞는 것으로 보입니다. 따라서 4월의 거래량은 강남3구 및 용산구 외의 지역으로 풍선 효과가 퍼진 영향으로 판단됩니다. 풍선 효과의 지속성을 가늠하기 위해서는 주택담보대출 금리가 어떻게 되냐가 중요하다고 볼 수 있는데 한국은행 경제시스템 가중평균 기준 주택담보대출 금리는 2024년 11월 4.30%를 정점으로 12월 4.25% → 2025년 1월 4.27% → 2월 4.23% → 3월 4.17%로 점진적인 하락 추세입니다. 다만 대세 상승으로 이어지기에는 대출 금리가 아직 높은 수준으로 보입니다. 2023년 6~7월 폭등의 단초가 되었던 대출 금리 급락(위 그래프의 빨간색 원 부분)에 비하면 여전히 현재 금리가 높은 수준입니다. 사실 주택담보대출 금리가 빠르게 떨어지지 않는 이유 중 하나가 바로 가산금리(= 주택담보대출 금리 - 수신 금리)가 높은 수준을 유지하고 있기 때문입니다. 사실 2024년 7월의 주택담보대출 금리 3.5%는 위 그래프에서도 보시다시피 가산금리가 0.1% 내외로 은행 입장에서는 사실상 Zero 마진으로 운영하고 있었을 만큼 이례적인 수준이었습니다. 그런데 위 그래프에서도 보시다시피 가산금리는 2024년 7월 0.09%에서 2025년 3월 1.33%까지 꾸준히 오르고 있습니다. 보통 이렇게 흘러가면 관계당국의 개입이 있을 만도 한데 그런 움직임이 없다는 것은 가계부채 증가 및 부동산 상승에 대한 정부의 부담감이 작용하고 있기 때문으로 보입니다. 서울 부동산의 급상승, 그리고 그 이면의 경기 침체로 인해 금리에 대한 관계당국의 고민이 깊어질 것으로 보입니다. 서울 아파트 매매 매물은 꾸준히 증가 추세였다가 3월 이후 꺾이고 있습니다. 2024년 8월말 8.0만여건 → 10월말 8.7만여건 → 12월말 8.8만여건 → 2025년 2월말 9.4만여건까지 증가한 서울 아파트 매매 매물은 3월말 8.8만여건에 이어 4월말 8.7만여건으로 내려왔습니다. 토지거래허가구역으로 재지정된 강남3구 및 용산구 매매 매물이 2월말 2.6만여건 → 3월말 2.1만여건 → 4월말 2.0만여건으로 감소한 것을 보면 서울 아파트 매매 매물의 감소폭은 대부분 강남3구 및 용산구에서 나온 것이라고 봐도 되겠습니다. 서울 아파트 전세 매물은 규모뿐 아니라 추세에서도 심상치 않습니다. 2024년 11월말 3.3만여건 → 12월말 3.1만여건 → 2025년 1월말 3.0만여건 → 2월말 2.9만여건 → 3월말 2.8만여건 → 4월말 2.7만여건으로 꾸준히 감소하고 있습니다. 그래프에서 보시다시피 매물의 절대적 규모 자체도 워낙 적은데 감소 추세도 이어지고 있는 것이 심상치 않다고 말씀드린 배경입니다. 특히 해당 기간에 둔촌 올림픽파크포레온과 이문 래미안 라그란데 입주가 있었음에도 전세 매물이 늘고 있지 않았다는 것이 놀라운 상황입니다. 그만큼 전세가를 지탱하는 힘이 견고하다고 봐야겠죠. 그런데 올해 서울 입주 물량은 적지 않지만 경기도와 인천시의 입주 물량 감소폭이 크고 서울도 2026년부터 입주 물량이 다시 줄어들기 때문에 전세가 상방 압력은 점차 커질 것으로 예상됩니다. 위 그래프는 서울 아파트의 5분위별 평균 매매가 추이인데 역시 양극화의 심화 양상이 확연히 눈에 띕니다. 가장 고가인 5분위(상위 0~20%) 아파트는 전고점인 25.4억을 2024년 8월에 돌파하였고 그 이후 2024년 8월 25.8억 → 10월 26.5억 → 12월 27.3억 → 2025년 2월 27.5억에 이어 4월 29.5억으로 가파르게 올랐습니다. 반면 나머지 분위 아파트는 전고점을 돌파하지 못하고 있는 상황입니다. 그러나 4분위(상위 20~40%) 아파트가 전고점에 육박하고 있는 것으로 보아 5분위 → 4분위로의 풍선 효과가 발생하고 있다고 봐도 무방하겠습니다. 각 분위별로 전고점 대비 2025년 4월 아파트 가격 비율은 다음과 같습니다. 5분위(상위 0~20%) : 2025년 3월 111% → 4월 116% 4분위(상위 20~40%) : 2025년 3월 96% → 4월 98% 3분위(상위 40~60%) : 2025년 3월 91% → 4월 92% 2분위(상위 60~80%) : 2025년 3월 86% → 4월 86% 1분위(상위 80~100%) : 2025년 3월 84% → 4월 84% 전세가율은 2016년 7월(75.1%)을 정점으로 2020년 8월(53.3%)까지 꾸준히 내려가다가 임대차3법 시행으로 반등하여 2021년 1월(56.3%)까지 상승하였습니다. 그 이후 다시 하락 전환하면서 2023년 4월(50.8%)까지 빠르게 하락했다가 2023년 8월 51.0% → 2024년 8월 54.0%로 꾸준히 오른 뒤는 2025년 2월까지 큰 진폭 없이 소강상태를 보였습니다. 다만 최근 전세가 대비 매매가 급등으로 전세가율이 3월 53.8% → 4월 53.5%로 내려오기는 했습니다. 그러나 앞서 말씀드렸듯이 전세 매물이 계속 감소하고 있는데다 서울 전세가와 밀접한 음(陰)의 상관관계가 있는 수도권 입주 물량도 감소하고 있기 때문에 전세가 상방 압력은 점증할 것이 예상되고 이는 결국 전세가율에도 점차 반영이 될 것으로 보입니다. 과거 15년간 이력을 들여다보면 연간 수도권 아파트 입주 물량이 15만호를 웃돌면 서울 전세가율이 떨어지고 15만호를 밑돌면 서울 전세가율이 오르는 경향이 확인되었는데 수도권 아파트 착공 물량이 2021년 23.6만호를 고점으로 2022년 14.0만호, 2023년 10.2만호, 2024년 15.1만호를 기록한 사실은 2025~27년 서울 전세가율의 향방을 점치게 합니다. 특히 2025년은 3월까지 불과 1.4만호만 착공되었다는 사실도 공급 감소의 장기화와 전세가율의 상승을 예고하고 있습니다. 현재의 전세가율이 중장기 평균과 큰 차이가 없기 때문에 전세가율의 상승 가능성은 매매가의 상방 압력 증가 가능성도 높일 것이라고 하겠습니다. 이제 조금씩 더위를 체감하게 될 5월이 시작되었습니다. 많은 시선이 대선 정국에 쏠리겠지만 또 간만의 연휴를 앞두고 있으니 가족들과 편안한 휴식 시간도 보내시기 바랍니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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