태이 밴드 조자룡입니다. 오늘은 거래량 관련해서 한번 간단히 보겠습니다. 일단 큰 흐름을 짚고 넘아가야 할 게 있습니다. 부동산 거래가 정지된 것은 급등한 금리 때문이었습니다. 급등한 금리에 공급까지 겹친 도시는 초죽음 상태였죠. 정부가 작년 가산금리를 0%를 만들면서 시장의 부양을 유도했던 것처럼 근본적으로 왜 부동산이 하락했는지에 대해 볼 필요가 있습니다. 현재 한국 3년 물 금리 2.3% 이니 시장금리는 평균적으로 3.8% 정도가 나오지 않을까 싶습니다. 현재 경기 침체 우려로 인한 금리 인하 사이클이기에 시장금리는 계속 하락할 예정입니다. (다시 말씀드릴게요. 경기 침체로 부동산 하락한다고 생각하면 여기서 그만 읽고 이 글에서 나가세요. 투자 소질 없으신 거니까요.) 또한 입주물량이 많은 도시를 제외한 서울, 경기, 인천, 울산, 전주, 진주, 부산, 대구, 창원, 거제 등등은 전세 수급지수상 전세의 방향이 상승으로 정해진 상황입니다. 즉, 시장금리, 전세 수급이라는 배경지식을 넣고 아래와 같은 거래량을 보겠습니다. 서울의 거래량입니다. 각 도시들은 평균 거래량보다 높은 거래량을 기록하면 매매 지수는 상승합니다, 즉 상승장인 거죠 역사적으로 이렇게나 긴 평균적 거래량 감소는 처음입니다. 그렇기에 하락과 횡보가 엄청 길었죠. 다만 우리가 생각해 봐야 할 것이 있습니다. 그것은 바로 외부환경적, 내부환경적으로 거래량이 늘 가능성이 매우 높다는 것입니다. 정부의 규제가 시작돼도 조정과 상승을 반복하겠지만 이전처럼 하락한 일은 적어 보입니다. 그 이유는 앞으로의 시장금리의 규제에서는 이전과 다르게 매매든 전세든 필히 뭐라도 무조건 선택할 수밖에 없는 조건이 완성되었기 때문이죠. 간단히 말씀드리면 매매 규제하면 전세 오르고 전세 규제하면 매매 오른 다 이 소립니다. 현재 강남에 토허제 다시 하니 매매 조정 3주, 다시 전세매물 수가 감소되었죠. 예시 ok? (원리가 궁금하다면 밴드 오시고요) 또한 정부조차 세수 확보를 위해 거래량을 연착륙시키고 싶은 마음일 굴뚝같을 겁니다. 아주 그냥 정부도 어서 정상화되고 싶어서 죽을 맛일 겁니다. 그 어떤 정부도 경기 침체가 우려되는 상황에서 부동산 규제를 하기는 힘들죠. 부동산 부양을 통해 건설경기, 그리고 소비를 진작시켜 강력한 부양 드라이빙을 걸 수밖에 없는 새 정부입니다. 너무 많은 것을 생각하지 마시길 바랍니다. 제가 알려드리는 것들은 이해의 문제가 아닙니다. 이것은 상식과 비상식의 문제이기 때문이죠. 그렇기에 앞으로 거래량이 늘 가능성이 높은지 줄어들 가능성이 높은지를 상식적으로 고민해 보시길 바랍니다. 전주같이 대부분의 급지에 물이 퍼진 지역을 최근 펑균거래량 위에서 놀고 있는 모습을 볼 수 있죠. 전주라는 도시가 서울보다 좋아서? 부산보다 좋아서? 먼저 올랐나요? 울산은 이제서야 거래량이 평균을 넘어서기 시작했고 앞으로 거래량이 상승할 모든 조건이 완성되었습니다 제가 글을 시작하기에 앞서 말씀드린 전제조건을 잘 기억해 보시길 바랍니다. 부산조차도 이런 적이 처음인데요. 각 도시별로 상이하지만, 가장 큰 차이점은 단연코 고금리와 입주를 동시에 처맞은 도시인지 아닌지가 핵심 포인트일 거 같습니다. 그런데 부산도 평균 거래량 밑에서 놀고 있지만, 거래량 반등 요소들이 만들어졌으며, 앞으로 평균 거래량 위에서 놀 가능성이 높아졌죠. 준비한 도시들이 많은데 너무 길어서 더 못쓰겠습니다. 그럼 급하게 마치겠습니다. 상식과 비상식을 구분할 줄 아는 인간이 되시길 바랍니다. https://blog.naver.com/djaqjzk1/223853780292 https://blog.naver.com/djaqjzk1/223853780292
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