안녕하세요. 월부에서 숨을 오래 유지하고 싶은 숨유지입니다. ' 어떤 기준으로 매도하는거지? ' ' 수익이 안났는데, 매도가 맞을까? ' 이런 고민 해본 적 있으신가요? 16개월이란 보릿고개 구간을 잘 지나 기존 중소도시 지방투자 물건을 매도하게 되었습니다. 그 과정에서 했던 한 달간의 고민, 의사결정 기준 여정을 남겨보고자 합니다. 참고. 1호기 경험담 : https://cafe.naver.com/wecando7/9507838 https://cafe.naver.com/wecando7/95078382호기 경험담 : https://cafe.naver.com/wecando7/10539014 https://cafe.naver.com/wecando7/10539014제가 매도 의사결정시 고려한 사항은 아래 3가지입니다. 1/ 목표수익률 달성했는가? 2/ 보유, 감당이 어려운가? 3/ 더 좋은 물건으로 갈아탈 수 있는가? 한개씩 뜯어보겠습니다. 1/ 목표수익률 달성했는가? 가격수준은? 목표수익률 달성 경우 : 수익이 났다면, 사실 단순합니다. 우리가 바닥에서 매수할 수 없듯 천장에서 매도할 수도 없습니다. 지방에서 중소도시 5천 이상 수익이 났다면 시장이 좋아도 욕심부리지 않고 매도하기로 마음 먹었습니다. 목표수익률 미달성 경우 : 수익이 나지 않았을 때는 여전히 싼 구간에 속하는지 내가 단순히 심리적으로 힘들어서 감정적인 매도를 하는건지 아니면 매도 후 계획이 있어서인지 메타인지 해야 합니다. 저같은 경우는 팔아도 본전. 손실은 아닌 구간이었기에 매도 다른 기준을 고려해볼 수 있었습니다. 2/ 보유, 감당이 어려운가? 저의 2호기는 공급이 많은 도시입니다. 매수시에도 알고 있었고, 감당가능한 수준이기에 투자했습니다. 그당시엔 수도권/광역시 투자가 어려워, 할 수 있는 투자금으로 가장 좋은 것을 택했으나 그사이 시장과 제 상황이 달라졌습니다. 역전세로 추가 투자금(2~5천)이 들어간다면 ' 이 투자금이면 중소도시가 아니라 광역시도 갈 수 있는데 ' ' 이렇게 돈이 묶이면 다음 투자가 수도권 → 광역시로 변경될 수도 있다다. ' 라는 기회비용 관점에서 1차적으로 매도 결정을 내렸습니다. 3/ 더 좋은 물건으로 갈아탈 수 있는가? 매도의 핵심은 ' 팔고 무엇을 살 것인가? '입니다. 매도 했을 때 생기는 돈으로 어떤 단지를 살 수 있는지 후보를 리스트업하면서 보유 물건을 언제/얼마에 매도해야하는지 감을 잡아갈 수 있었습니다. 2호기 매도시 나오는 돈이 소액이거나 보유시 역전세 투자금 등의 리스크 적거나 1채 매도시 - 2채 매도시 투자 가능한 단지의 가치가 크게 차이 나지 않았더라면 이 자산을 지켰을수도 있습니다. 하지만 저의 경우, 1채만 매도할 때와 2채 모두 매도할 때 매수가능한 아파트의 가치가 꽤 달랐습니다. ( ex. 5급지 구축 → 4급지 신축 ) 튜터님께 투자후보로 보고있는 단지들을 말씀드렸을 때 ' 그 정도면 괜찮은 투자다 ' 고 답해주셔서 한뼘 더 용기낼 수 있었습니다. 번외) 케이스 스터디 작년, 올해 미니 상승장때 주변에서 이런 질문이 정말 많았습니다. ‘ 제 물건은 5급지 구축인데, 보고있던 3급지 신축은 날라가요 ’ 부천 구축, 동작구 신축이 있다면 일반 적인 경우, 동작구 신축에 흐름이 먼저 오는게 당연합니다. 당연한걸 속상해할게 아니라 매도하기로 결정했다면 내 물건 가격이 수요자에게도 매력적이도록 내둬야 합니다. 상승장에선 본전 생각하면 매수희망단지와의 갭이 더 벌어질뿐. 내 물건까지 흐름이 오길 기다리는 그 시간도 기회비용입니다. 매수든 보유든 매도든 조금이라도 손해보기 싫은 마음을 버릴 때, 현명한 의사결정을 할 수 있었습니다. 다시 돌아와서 말씀드리면… 이와 같이 매도의사 결정시엔 기존 투자물건의 시장 분위기 갈아탈 투자물건의 시장 분위기 투자자의 자산 및 실력 등 종합적인 고려가 필요합니다. 저와 같이 매도 고민하는 분들께 조금이라도 도움될 수 있길 바랍니다. 다음은 매도 스토리를 조금씩 풀어보겠습니다 :) 감사합니다. <이 글은 꼭 보세요! 월부 BEST 글> 현금 2-3억 있다면 여기로 가세요. 제 2의 마포가 될 겁니다. (+인기 아파트 가격 정리본 제공⭐️) ▼아파트 리스트 바로 공개▼ https://link.weolbu.com/4hb0H5k ------------------------ 월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다. 원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.
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