투자 경험담을 보다보면 정말 대단하신 분들의 경험담이 많은지라 정말 정말 평범한 저의 경험담이 도움이 될진 모르겠지만 지극히 평범한 두 아이 엄마의 지극히 평범한 노력으로 만들어낸(?) 서울 투자 1호기를 복기해봅니다. 2014년에 어린나이에 결혼한 저희 부부는 모은돈이 없었던 터라 4천만원 옥탑방 전세집에서 시작했습니다. 4천만원 중에서도 2천만원은 부모님께 빌렸었어요. 결혼 후 2년간은 맞벌이 부부였고, 아이를 낳으면서 첫째 아이가 6살때까지 외벌이 가정으로 버텼습니다. 남편의 벌이도 넉넉하지 않았던 터라 아무리 아껴도 모을 수 있는 금액이 적었고 가계부를 쓰며 아껴쓰고 있는데 돈은 모이지 않으니 힘들기만 했습니다. '뭘 하면 조금이라도 더 벌어볼 수 있을까?' 생각하며 신사임당님의 채널에 출연하신 너나위님을 보고 월부를 알게되었고 2022년 8월 너바나님의 열반스쿨기초반을 듣게 되었습니다. 열기반 강의를 통해 자본주의를 알게되었고 부동산의 'ㅂ'도 모르던 제가 (집은 돈을 모아 대출 없이 사는 건줄만 알았던... 그때만 해도 대출을 부정적인 이미지로만 생각했어요) 부동산에 대해 조금씩 알아가게 되었습니다. 22년 8월 열반스쿨기초반 22년 10월 실전준비반 22년 11월 열반스쿨중급반 23년 2월 지방투자기초반 23년 5월 서울투자기초반 23년 6월-7월 자실 23년 7월 내집마련기초반 . . . 띄엄띄엄 또는 연달아 강의를 수강하며 임장하고 임보를 쓰는 것에 대해 배웠고 좋은 동료들을 만났습니다. 제가 일을 하면서 강의를 듣고 임장을 다니고 잠을 줄여가며 나름 열심히 하는 모습을 보고 남편도 지지해주었고 평일에는 퇴근후 소득을 늘리기 위해 또 다른 직업을 찾아 일을 하고 제가 임장나가는 토요일에는 육아와 집안일 맡아주었습니다. 맞벌이를 시작하고 남편이 투잡을 뛰니 소득이 늘어 저축액이 늘어났고, 투자목표가 생기니 이전처럼 돈을 모으는게 고통이 아닌 행복이 되었습니다. 거주하고 있던 전세집에 대출이 없었던 터라 계약갱신청구권 쓰고 계속 거주하며 돈 바짝 모으고 투자해야겠다 생각하던 차에 주인분이 들어와서 살겠다고 하셔서 다시 이사를 해야하는 상황이 되었습니다. 그래서 거주중이던 단지에서 바로 앞 단지로 이사하며 '버팀목전세대출을 받을 수 있을만큼 최대한 받고 예금통장에 묶어두었다가 투자할때 사용하자' 라는 짧은 생각으로 버팀목전세대출을 받았습니다. 그리고 강의를 들으며, 동료들과 자실로 23년 하반기부터 중소도시 위주로 앞마당을 만들어갔습니다. 23년 12월 중소도시 1호기 투자를 목표로 말이죠. 23년 12월 중소도시 1호기 투자를 목표로 잔금범위를 알아가던 중 버팀목전세대출을 받은 후 주택을 취득하면 즉시 상환 이라는 것을 확인하게됩니다. '월부에는 없는게 없지~' 하고 카페에서 방법을 찾았고, 주인분께 계약서를 다시 작성해줄 수 있으신지 부동산사장님을 통해 여쭤보았지만 번거로워서 싫다는 답변이 돌아왔습니다. (계약서를 다시 작성한 후, 일반은행전세대출로 갈아탈 수 있다고 합니다.) '어떻게 해야하지?' 생각을 하던차에, 24년 2월 내집마련 중급반을 듣게되었고 거주분리(내가 가진 돈으로 가장 좋은 곳에 투자+전월세거주) 방법을 들으며 '그래, 이거야' 라는 생각이 번뜩 들었습니다. 확신을 얻기 위해 24년 5월 라즈베리튜터님께 투자코칭을 받았고 라즈베리 튜터님께서 제 생각에 확신을 얹어주셨습니다. 그리고 튜터님이 하라고 하신대로 바로 월세집으로 이동후 만들라고 하신 앞마당 위주로 앞마당을 만들어가기 시작했습니다. 24년 10월까지 강의를 들으며 앞마당을 만들어나갔고 11월엔 서울 및 수도권 9개의 앞마당을 전수조사했고 저평가 단지를 추렸습니다. 12월부터 본격적으로 평일에는 전임, 주말에는 매임을 하기 시작했고 여러 경험담들에서 봤던 네고 노하우(?)들을 시도했습니다. '부동산에 오랜 시간 머물며 원하는 가격까지 네고를 시도해봐라' 다른 손님이 간 이후에도 부동산에 머물며 극I인 제가 처음보는 사장님과 대화하며 라포형성을 시도하고 네고를 시도하고 가격을 깎았습니다. 그런데 역세권이긴 하지만 방2개인점이 자꾸만 아쉬운 마음이 들었고 확신이 들지 않았습니다. (이 과정에서 부사님이 원하는 가격에 전세가 맞춰지지 않으면 본인이 돈을 융통해주겠다 말씀하셨습니다. 나중에 실거래가 보니 매매가는 조금 더 깎아서 전세가는 500만원 빠진 가격으로 맞춰져 거래가 되었습니다. 일잘러 부사님이 어떤 부사님인지, 이런 부사님을 보고 일잘러 부사님이라고 하는구나를 깨닫게 되었죠) 그래서 9월 신투기에서 만났던 인연으로 선배투자자셨던 맛자반님께 조언을 구했습니다. "이 가격에 이 투자금으로 이 단지 괜찮을까요?" . . "1년에 모을 수 있는 종자돈 범위 내로 대출받아 투자하는 것도 고려해보는것도 좋을 것 같습니다." 1년에 모을 수 있는 종자돈 범위 내로 대출을 받는것은 생각을 해봤던차라 선배님의 조언에 힘입어 다시 한번 리스트를 추리고 전임, 매임을 했습니다. 현재 가진 종자돈+1년에 모을수있는 종자돈 으로 리스트를 추리고 매임을 했고 확신이 들어 "이 단지에 투자해도 될까요?"라는 것을 물으려고 하는 마음보다는 이 방향이 맞는건지 어떤 지역에서 집중적으로 투자할 매물을 찾아봐야하는지 조언을 구하고 싶어 매물코칭을 신청했습니다. (매물코칭 신청을 도와준 산다님 다시 한번 감사해요~^^) 생애 첫 매물코칭의 담당 멘토님은 제주바다님이셨습니다 "지금 시국때문에 다시 급한 주인들이 많아지고 있어요. 쉽게 말하면 24년 초 상황으로 돌아간거에요. 이 매물이(5급지 30평대) 싸고 조건이 좋고 그 안에서 선호도가 좋은 단지는 맞지만 20평대를 하더라도 좀 더 중심에 있는 단지를 할거 같아요." 두번째로 가져간 단지는 중심에 가까운 단지였지만 방2개짜리로 선호도가 비교적 낮은 단지였습니다. 멘토님은 두번째 후보 매물도 아쉽다고 하셨습니다. 멘토님의 오케이를 기대를 한건 아니였지만, 목표한것보다 투자가 더 미뤄질수도 있겠다는 생각에 힘이 빠졌습니다... "이 단지도 봤는데 여기는 괜찮을까요?" 라고 멘토님께 여쭤보면 "아니요. 그 단지보다 더 선호도 좋은 단지 봐야해요" 라고 꽤 구체적으로 어떤 지역의 어떤 선호도를 가진 단지까지 봐야하는지 가이드라인을 잡아주셔서 그 가이드라인을 토대로 다시 한번 힘을 내서 전임, 매임을 반복했습니다. "이 단지는(5급지 30평대) 보험으로 생각해두고 한달만 더 힘내봅시다! 지금 급하게 빠지는 시장이 아니에요" (이 매물은 멘토님 말씀대로 아직까지 빠지지 않고 있습니다.) 라는 멘토님의 말씀을 덕분에 다시한번 투자 매물을 찾으면서 조급하지 않았습니다. 정말 없으면 여기라도 하자 라는 생각이 들어서요. 이후에도 저평가 되어있다고 생각한 단지들을 전임과 매임을 하던 중 공급이 많은 지역의 A단지는 전수조사를 통해 저평가 단지로 계속해서 걸렸던 단지였습니다. 전임을 통해 친절한 부사님께 제가 가진 투자금으로 할 수 있는 매물을 찾아달라 부탁드렸고 A단지의 투자 가능 물건을 봤습니다. 1.20평대 시스템에어컨이 달린 특올수리 물건으로 세금문제로 6월 잔금이며 주인분이 4월 퇴거로 2개월정도 공실상태로 전세 맞출 수 있음 2.30평대 올수리되어있고 깔끔한 상태로 25년 12월까지 주전세 가능한 물건 이문동 입주랑 겹쳐서 역전세 가능성 큼 20평대는 네이버에 올라와있는 물건이었고, 30평대는 제가 처음에 봤을때만해도 네이버에 광고되고 있지 않던 물건이었습니다. -20%의 가격범위에 들어오지 않았고, 안그래도 대출을 받아야했던터라 투자금을 조금이라도 줄이기 위해 며칠간 네고를 시도했습니다. 조율하고 있던 중 30평대 물건도 네이버에 광고를 띄었습니다. 네고는 원하는 가격까지는 되지 않았지만 이 정도면 충분히 싸다 싶은 가격이었습니다. 그렇지만 주인분이 나가시는 때 입주가 겹쳐 역전세 가능성이 있었기에 2년 거주 요건으로 주전세를 살아주실수있는지 여쭤보았지만 그건 어렵다는 답변이 돌아왔습니다. 조율을 하는 과정에서 물건지 부동산에도 전임을 해서 안봤던 물건인것처럼 해당 물건에 대한 정보를 얻었습니다. 그리고 투자 가능한 물건이 있는지 계속해서 찾아보았습니다. '25년 12월이면 입주가 많아도 서울 전체 입주가 줄어드는 시기이니 역전세 잘 하면 없지 않을까? 전세 잘 구해지지 않을까?' 희망회로를 돌리며 그냥 질러? 말아? 몇날며칠을 고민하다가 두번째 매물코칭을 신청했습니다. 몽부내 멘토님은 30평대 물건의 경우 역전세 리스크 때문에, 20평대 물건의 경우도 6월 잔금이라 긴것처럼 느껴지지만 이문동 신축 전세가도 계속 내려가고 있는 상황에서 그 시간이 생각보다 빨리 갈거고, 투자금이 더 들어갈 수 있다라고 말씀해주셨습니다. 그리고 지금까지 투자를 고려했던 단지를 말씀드리며 이 단지는 어떤지, 저 단지는 어떤지 여쭤볼때마다 친절하게 답변해주시며 가이드라인을 주셨고 이 가이드라인이 첫번째 매물코칭을 해주셨던 제주바다멘토님의 말씀과 겹쳐 두 분이 말씀을 토대로 다시 한번 또 찾아보았습니다. 저평가로 추린 단지, 두 멘토님이 공통적으로 말씀해주신 곳들을 집중적으로 찾아보다가 째려보고 있던 단지 중 초역세권인데다가 그 안에서 선호도 꽤 높은 단지 B가 현재 전세 시세보다 높은 전세가로 껴있어 투자금 안으로 들어오는 물건을 찾았고 가슴이 쿵쾅쿵쾅 뛰었습니다. 바로 전화를 드려 설 연휴가 시작되기 직전 토요일에 볼 수 있는지 문의를 드렸습니다. 부사님이 24년 10월에 입주한 세입자가 입주한지 얼마 되지않아 보여주지 않는다고 말씀하셨고 저는 사장님께 "사장님, 혹시 보지 않고 계약하면 네고가 더 될까요?" 라고 문의를 드렸고, 천만원이 네고된 가격에 매수가 가능했습니다. 가격은 싸고 투자금범위에도 들어왔지만 보지 않고 계약을 한다는 것이 겁이 났습니다. 네이버에도 사진이 나와있었지만 바로 이전 세입자가 거주했을때의 사진이었습니다. 같은 구조의 다른 매물이라도 볼 수 있는지 다른 장부매물이라도 있는지 설 연휴가 끝난 직후 부동산을 찾아갔습니다. 물건지 부동산 말고도 근처 부동산을 모두 들어가보았지만 별다른 소득없이 돌아와야했습니다. 이후 물건지 부동산 사장님과 연락을 지속적으로 연락을 하다가 사장님이 최근에 찍은 사진으로 물건의 상태를 확인했습니다. 그리고 같은 구조의 매물이라도 보여주겠다고 하셔서 다른 매물을 보고 왔고 사장님이 세입자를 설득해서 보여주려고 하고 있다고 하셔서 알겠다고 하고 돌아왔습니다. B단지 물건은 세입자가 보여주지 않아 팔리는데 시간이 조금 걸릴거라 생각했습니다. B단지를 보면서 서로 다른 구의 C단지, D단지 물건도 계속해서 같이 보고 있었고, C단지, D단지에서 더 찾아보고 없으면 보지 못하더라도 B를 매수하자! 생각했습니다. 그런데 1월부터 봐왔던 C단지와 D단지는 계속해서 거래가 되면서 호가가 올라가고 있었고 특히나 D단지는 저렴하다고 판단되지 않는 가격으로까지 올라가 거래가 되고 있었습니다. C단지도 계속해서 거래가 되면서 네고가 잘 되지 않는 상황이었습니다. 그래서 B단지 물건 사장님께 전화를 드렸습니다. "사장님, 가계약금 넣겠습니다!" "그거 며칠전에 가계약금 들어왔어요. 근데 그분이 자꾸 집을 보여달라고 하네. 이번주 토요일에 계약서 쓰는데, 그분이 자꾸 집을 보여달라고 하면 계약못한다고 말할테니 유리씨가 할래요?" (알겠다고 대답했지만 계약서를 쓰는 날 결국 전화는 오지 않았습니다.) . . 기다려줄거라 믿었던 물건이 팔리고 3월부터 업무가 바빠지는 상황 +투자가 더이상 늦춰지면 안되겠다는 생각 때문에 시간이 없어 마음이 조급해지기 시작했습니다. C단지 물건의 가격을 조율하던 중에 주인이 네고를 해주지 않는다는 답변이 돌아왔고 이전에 봤던 매물 중 기본상태이긴 했지만 단지 내에서 선호하는 구조와 뷰를 가진 매물이 눈에 밟혀 전화를 드렸습니다. 당시에는 네고가 되지 않았지만 매물이 나온지 오래되었던터라 혹시나 네고가 될까 하구요. 사장님은 "그거 네고 안돼요. 근데 OO동 OO층 물건이 팔렸다가 매수자가 지방발령이 났다고 계약을 못한대요. 그래서 다시 나왔어요." 주인 부부가 거주를 하고 있는 집이고 해외로 이민을 가야하는 상황에 벽지가 화려했던 탓에 기억이 바로 났습니다. 계속 연락드리며 중간 중간 물건을 보여주셨던 친절하신 사장님께 연락을 드렸고 그 주 토요일 C단지의 물건을 몇개 보고 다시 보고 돌아오는길 사장님께 전화드려 말씀드렸습니다. "사장님, OO동 OO층 하고싶어요." 이전에도 C단지의 물건을 계속해서 봐왔기 때문에 구조, 뷰, 상태, 상황 대비해서 저렴한 물건한 물건이라는 확신이 들었습니다. 그렇게 저는 정말 교통사고처럼 다시 찾아온 1호기를 하게 되었습니다. 가계약을 한건 3월 1일 잔금은 5월 30일로 전세를 맞출 수 있는 기간은 90일이 채 안되었습니다. 매임을 하면서 전세 손님이 별로 없다는 상황을 알고있었터라 계약서를 최대한 빨리 써야 전세광고를 올리지 않을까 싶어 계약서 쓰는 날을 조정하던 중 (주인부부가 해외에 계셨음) 사장님께서 "전세도 바로 맞출 수 있을것 같아요"라는 정말 반가운 이야기를 듣게 됩니다. 3월 8일 매매계약서를 쓰던날 전세가계약도 하게되었습니다. 사장님께 이야기를 들어보니 "전세손님 딸부부가 바로 아래층에 사시는데 5월에 둘째 출산예정이셔서 도와주러 오신대요. 그래서 제가 같은동 바로 위층을 하시는게 낫지 않겠냐 말씀드렸죠" 사장님께 정말 감사한 마음이 들었습니다. 저는 3월 1일부터 3월 7일 짧은 기간동안 제가 매수한 단지와 전세가격이 비슷하게 형성되어있는 주변단지까지 전세 매물을 정리하고 월부카페에 올라온 전세빼기 경험담을 정리하면서 전세를 빼기 위한 준비를 하고 있었습니다. 전세 매물을 정리하니 내 매물이 어느정도의 순서이겠구나를 대략적으로 파악할 수 있었습니다. 매매계약서를 쓰며 5월 30일 잔금을 하되 5월 1일부터 전세입자와 협의하여 날짜를 조율할 수 있도록 특약을 걸어놓은 상태라 입주날짜도 살짝 애매하게 자유로웠습니다. 부분 수리를 해야하니 상태에서도 1등이 아니었습니다. 공급이 없는 지역이라 잔금을 치고 원하는 가격에 맞출수 있을지 모르지만 가격을 내리더라도 기회가 왔을때 잡는게 맞다고 생각했습니다. (마통에서 투자금 끌어쓰는 마당에 주담대 이자+관리비까지?? NO!!) 가격은 사장님이 처음에 O.1억까지 내릴수있냐고 물어보셨지만 투자금때문에 O.2억까지만 될거같다고 말씀드렸고 O.2억으로 맞추게 되었습니다. https://cafe.naver.com/wecando7/7191222 https://cafe.naver.com/wecando7/7191222(이후에도 제가 투자한 단지의 전세를 계속 보고 있는데 이때 계약하길 참 다행이다라는 생각이 듭니다.) 3월 8일 매매계약서를 쓰던날 주인분이 "근데 베란다에 마루가 썩어서 그건 고쳐주셔야할거 같아요." '네에???' 계약서 작성후 함께 올라가 집 상태를 확인하며 베란다 상태를 확인했습니다. 한달전에 다른 손님들과 우르르 함께 봐서 인조잔디를 들춰보지 않았고 (핑계1) 3월 1일 물건을 다시 보고 가계약을 하던날도 그냥 장식이겠거니 생각하고 들춰보지 않았습니다. '봤던 물건이니, 별 문제 없겠지' (핑계2) 그래서 생각지도 않았던 베란다 마루 철거+타일시공 비용 60만원이 추가로 들게되었습니다ㅜㅜ 베란다 상태를 확인한 후 사장님과 함께 다시 부동산으로 돌아와 사장님께 "사장님, 인조잔디까지 들춰봤어야 하나요?ㅜㅜ" 속상한 마음을 이야기하니 사장님이 "제가 전세수수료는 안받을께요."라고 말씀하셔서 전세수수료 비용은 절감할 수 있게되었습니다. 1.경험>강의,책>유튜브 라고 하는데 이게 정말 맞는것 같다. 경험 한번으로 매임의 중요성, 현장의 중요성 뿐만 아니라 여러가지를 알게되었다. 1등뽑기 할때 왜 투자금n억대별로 1등뽑기를 해야하는지도.. 2.감정은 빼고! 네고할때는 소심하게 no! 3.할머니, 할아버지 사장님 부동산에 물건이 있을까? 편견은 no! 3.하나의 물건도 여러 부사님들께 전임해서 상황 파악하기 4.가격을 네고할 때는 물건지 부사님이 유리할 수 있다 5.일잘러 부사님, 깍쟁이 부사님, 매도자편에만 서는 부사님 매수자편에 서는 부사님 따로 있다 6.매임할때는 정말 꼼꼼하게 보기! 7.후보 물건을 여러개 가지고 있을 수록 조급하지 않다 함께 임장하고 응원해주신 모든 동료분들께 감사합니다. 투자코칭해주신 라즈베리튜터님 매물코칭해주신 제주바다멘토님,몽부내튜터님 감사합니다. 몇시간씩 열정적으로 가르쳐주시는 월부강사님들 감사합니다. 항상 응원해주고 지지해주는 남편 감사합니다. 엄마 임장가던 날이면 아빠와 잘 지내주던 아이들 감사합니다. 길고 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. <이 글은 꼭 보세요! 월부 BEST 글> 현금 2-3억 있다면 여기로 가세요. 제 2의 마포가 될 겁니다. (+인기 아파트 가격 정리본 제공⭐️) ▼아파트 리스트 바로 공개▼ https://link.weolbu.com/4hb0H5k ------------------------ 월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다. 원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.
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