안녕하세요 꿈꾸는대로 행동하는 투자자 구르구르망입니다 프롤로그 1편에 이어 진짜 이야기를 다시 시작합니다.ㅋ (1편 보기) https://cafe.naver.com/wecando7/11472790 https://cafe.naver.com/wecando7/11472790 "여기, 매물이 하나 나왔는데.. 해 볼 생각 있어요?" 매물이 씨가 마르고 있는 상황. 네이버부동산에는 해당 매물이 없었습니다. 뭐라도 하고 싶다는 마음에 당장 ok를 했습니다. 하지만 세입자의 사정으로 당일에는 볼 수 없었고 다음날로 미룰 수밖에 없었습니다. 초조했습니다. 그 하루사이에 누군가 계약해버리면 어쩌나 가격이 더 올라가면 어쩌나 혹은 매도자가 변심해서 매물을 다시 거두면 어쩌나 초조한건 부사님도 마찬가지였습니다. 다른 부동산에서 누가 가져갈까봐 저에게 푸시를 하였습니다. '이 동네는 원래 집도 잘 안보여줘요~' '그냥 안보고도 가계약금 넣는 사람이 임자라니까?' '다들 그렇게 거래하는데~ 시간이 없어!!!!!' 그래도 지켜야 할 건 지켜야 했습니다. 내 물건을 사는데 보지도 않고 값을 치를 수는 없었습니다. 실체를 확인하지 않은 매물은.. 허위매물이나 다름없다 되뇌이며 하루를 그렇게 보냈습니다. 매물을 확인했습니다. 큰 문제는 없었고, 일부러 퇴근길에 확인한 단지 접근성은 나쁘지 않았습니다. 중층에 깔끔한, 로얄동의 매물이었습니다. 괜찮은 매물인데 왜 장부매물인지 궁금했습니다. 알고보니 매도자의 사정에 의해 조건이 몇가지 있었습니다. 원래는 새로운 세입자를 맞이하려 했는데 대출이 있었기에 세입자를 구하기가 어려웠고 세입자는 분양을 받아 이미 퇴거를 통보해 둔 상태였습니다. (이외에도 여러가지 사정이 있지만 특정정보가 노출될 위험이 있어 생략하겠습니다) 당장 보증금을 돌려줄 수 없는 사정이 있던 매도인은 10월 잔금일까지 자신의 사정에 맞춰 협력해줄 수 있는 매수인을 원했습니다. 이사날짜가 정해져있고, 10월 잔금을 기준으로 한다면 7~8월 비수기에 세입자를 맞춰야 하는 상황. 생각을 해보겠다 말씀드리고 일단 돌아왔습니다. 그리고 약 2시간 후.. "아가씨, 저쪽 부동산에서 지금 경쟁이 들어왔어요.ㅠ 그래서 원래가격 그대로 받겠다고, 오늘 가능한 사람에게 계좌를 주겠다고 해요.ㅠㅠ 어서 결정해야해!!!!!!!!!!" 살짝 패닉이 왔습니다. 매도인이 말한 가격은 투자코칭때 양파링님이 가이드해주신 가격의 마지노선이었고 저에게도 적지 않은 부담이 있었습니다. 그리고 이렇게 큰 거래를 하면서 나 혼자 결정해도 되는걸까 싶었습니다. 적어도 누군가에게 상담이라도 받아볼 수 있다면 확신이 올텐데. 이 늦은시간에 갑작스레 누군가에게 연락을 해서 사정을 모두 이야기하고 답을 듣기에는 무리가 있었습니다. 그리고 매물코칭을 기다릴 시간도 없었습니다. 오로지 저의 판단으로 진행해야 했습니다. '그래. 어차피 투자는 전적으로 본인이 책임져야 할 일이다. 그동안 준비했던 나를 믿어보자.' 그렇게 가계약금 1억을 송금했습니다. 갈아타기를 알아본지 1주일도 안되서, 단 하나의 매물을 보고 한 결정입니다. 지금 돌이켜 생각해보면 참 겁도 없는 행동이었습니다. 그럼에도 불구하고, 제가 투자를 결심하게 된 것은 다음과 같은 이유가 있었습니다. 시장 자체가 냄비처럼 들끓는 순간 네이버부동산에 올라와 있는 가격을 보는 건 의미가 없었습니다. 애초에 매물도 없었고 현장에서 부르는게 답이었습니다. 그럼에도 어디에서부터 불장의 뜨거운입김이 먼저 닿았는지는 80번의 전화임장을 통해서 확인할 수 있었습니다. 처음 주목했던 단지는 이미 가격이 올라 적정 범위가 아니었고 그 다음, 그다음. 생각했던 단지 순위대로 연락을 해보니 2~3억/2억/1~2억 순서대로 가격 상승폭이 달랐습니다. 월요일 아침으로 돌아가서, 연락을 받았던 단지는 호가보다 1억이 상승한 가격이었습니다. 상대적으로 신축단지 중에서는 상승폭이 적었습니다. 그리고 저도 순간 놓쳤던 부분을 생각했습니다. 해당 단지는 신축 단지들 가운데서도 가장 먼저 입주를 했었던, 신축 중에서도 가장 구축(?) 이라고 할 수 있었습니다. 가장 최근에 입주했던 단지들에 비해 화려한 단지 조경도 없었고, 커뮤니티 시설도 눈에 띄는건 없었습니다. (물론 유명한 최신축들과 비교해서입니다.ㅎㅎ) 하지만 도보로 역까지 이동하기에 큰 어려움이 없었고 해당 입지에서 중요한 메인도로에 접근하기도 좋은 위치였습니다. 주변에 좋은 일자리도 있었습니다. 주변의 화려한 신축들에 비해 오히려 입지는 더 좋았습니다. 어차피 10년이상을 보유할 것이고 아니면 앞으로 매도도 하지 않을 수 있는 매물이었습니다. 10년, 20년이 지났을때 과연 신축이 의미있을까? 원점으로 돌아가 입지요소들을 다시 분석해봤습니다. 직장/교통/학군/환경/호재 등 이중에 우선요소인 직장/교통/학군은 명백하게 다른 단지들보다 좋았습니다. 그럼에도 가격상승이 다른 단지보다 적은 편이라면, 경쟁력 있는 가격이라 생각했습니다. 가격은 이미 한계치까지 상승했고 불장에서 가격을 네고할 여유는 없었습니다. 가격이 싼게 가장 중요하다고 하지만 저에게 그보다 중요한 것은 갈아타기 프로세스를 완성하는 것이었습니다. 보통 매도를 하고 매수를 하라고 합니다. 하지만 저는 먼저 매수하는 것을 택했습니다. 왜냐면, 0호기를 매도하고 갈아탈 매물이 없는 것이 더 최악의 상황이었기 때문입니다. 매수를 먼저하고 매도를 나중에 할 경우, 내가 원하는 가격에 맞춰서 팔지 못할 수도 있었습니다. 하지만 월요일 아침까지 0호기 매수 대기자가 있었고 해당 가격에서 조금 조정이 들어가더라도 그정도 차이는 나중에 마이너스 통장으로도 충분히 매울 수 있는 금액이었습니다. 구축이라 토허제 해제의 훈풍이 이제야 막 들어오기 시작했기 때문에 오히려 시간이 조금 지나면 더 상황은 좋아질 것이라 생각했습니다. 잔금일이 긴 것도 오히려 더 좋았습니다. 전세맞추기에 어려움이 있을 수 있지만 0호기와 1호기를 2~3달 안에 모두 매도할 수 있는지 불확실했습니다. 절대적으로 매도가 먼저 완성이 되야 하는 프로세스에서 시간을 확보하는것도 매우 중요했습니다. 분명 좀 더 찾아보면 이보다 싼 매물이 나올 수도 있었습니다. 어쩌면 더 좋은 조건의 매물이 있었을 수도 있습니다. 하지만 하나라도 삐끗하면 모든것이 어그러질 수 있는 상황에서 혹시 모를 더 싼 매물을 기다리는 위험을 만들수가 없었습니다. 확실한 것을 하나라도 더 만들어나가는 것이 더 중요하다고 생각했습니다. 조건은 저에게 충분했습니다. 이번 매수에서 가장 잘 했다 생각한 것은 28일 투자코칭 후에 보낸 금, 토, 일 3일의 시간이었습니다. 금요일. 80번의 전화임장을 할때, 목표했던 생활권 외에 상위생활권과 하위생활권에도 모두 전화를 해보았습니다. 그러면서 가격의 흐름이 어떻게 이뤄지고 있는지, 속도와 범위를 가늠해볼 수 있었습니다. 그래서 매수가격에 대해 어느정도의 확신을 가질 수 있었습니다. 전화를 하면서 허위매물을 걸러내는 방법도 조금은 익힐 수 있었습니다. 토요일. 전날의 전화임장을 통해 매임 가능한 매물들을 예약해두었습니다. 목표한 생활권이 아니었고 사실 타겟에도 들어오지 않는 단지였지만 현장의 분위기를 알아야 할 필요가 있었습니다. 매임 뿐만아니라 워크인을 하면서 부사님들의 이야기를 들을 수 있었고 매물을 거둬들이는 집주인들이 얼마나 예민하게 반응하고 있는지 알 수 있었습니다. 상위 생활권일수록 이미 가능한 매물들은 거래가 이루어진 곳이 많았습니다. 결정적으로 한 부사님의 말이 귀에 남았습니다. "아무래도 상황이 좀 심상치가 않아요. 이정도 가격이 막 올라가면 정부에서 가만히 있을리가 없어요.." "그럼 어떻게 되는데요?" "나야 모르죠. 그래도 단속은 한번 쯤 돌거 같긴 해. 그러면 가게 문 닫고 한동안 쉬어야지 뭐. 그때 되면 다들 눈치보고 매물 안 내놓을거고, 주변이 키맞추기하면 이 가격에 거래하긴 힘들거에요. 할 수 있을 때 하세요." 이미 지난 시장에서 정부의 규제를 여러번 경험하신 부사님들이기에 시장을 읽는 혜안은 저보다 나을것이 분명했습니다. 가능한 매물이 있다면, 저도 빠르게 행동을 해야겠다 결심했습니다. 일요일. 지난 이틀동안의 조사를 바탕으로 부모님을 설득했습니다. 이 계획에는 부모님의 도움이 꼭 필요했고 그 도움 또한 부모님에게 큰 부담이 될 수도 있기 때문이었습니다. 다행히 지난 코칭이후 바로 내용을 부모님에게 보고했던 터라 어머니는 준비를 마친 상황이었고, 적극적으로 지원해주겠다는 의지를 보여주셨습니다. 망설이는 아버지는 함께 설득해 나가기로 했습니다. 그리고 바로 가용할 수 있는 자산을 정확하게 파악하기 시작했습니다. 혹시모를 잔금위험도 대비를 했습니다. 그리고 바로 세무상담을 받았습니다. 이 계획이 성공하기 위해서는 세금문제의 해결이 1순위었습니다. 1가구2주택 비과세 고가주택 매입시 자금출처 소명 차용증의 적정금액 작성방법, 준비할 것들 프로세스만 잘 지킨다면 가능하다는 확신이 들었습니다. 지역을 콕 집어서 코칭을 받은건 1주일도 되지 않았지만 사실 갈아타기의 고민은 작년 9월부터 시작되었습니다. 원래 0호기 매물은 어머니가 관리를 해왔기 때문에 구체적으로 어떤 매물인지 몰랐습니다. 제가 월부에서 투자를 공부하고, 실제 투자를 했고 그리고 꾸준하게 공부하고 투자에 대해 어머니와 대화가 늘어가면서 어머니도 조금은 믿어보고 싶었던 모양인지 8월에야 '이제는 너가 관리해볼래?' 라며 알려주셨습니다. 해당 매물의 앞마당이 없었던 저는 무조건 이 매물의 가치를 먼저 알아야겠다 생각했습니다. 그래서 9월에 서투기를 신청했습니다. 그런데, 제가 가야할 곳이 아닌 다른 지역으로 배정을 받았습니다. 하필이면 조장으로 뽑혀서 그만두기도 난감한 상황. 고민하던 찰나에 멘토님들의 말씀이 생각났습니다. 앞마당을 넓히는 것도 중요하지만, 더 중요하고 시급한 일을 선택하기로 했습니다. 이미 조원들이 톡방에 들어왔고 조장OT까지 끝낸 상황에서 조장을 내려놓기로 하였습니다. 다시 생각해도 그때의 조원분들께 참 죄송합니다... 그렇게 자실로 앞마당을 만들었고 이후에 꾸준하게 강의를 들으며 갈아타기의 기준을 배워나갔습니다. 가계약금을 입금하고 집에 돌아오는 길 올해 처음으로 택시를 탔습니다. 평소라면 절대 타지 않았겠지만 정말 제정신이 아니었거든요.ㅎㅎ 이게 정말 내가 한게 맞아? 잘한거 맞나? 뭐 실수 한거 없어?? 오만가지의 생각이 들었고 분명 원하던걸 매수했는데 이상하게도 손이 덜덜 떨렸습니다. 금액도 너무 컸고, 초보인 내가 감당할 수 있는게 아닌거 같았습니다. 가계약금을 넣는 순간에는 세상을 다 가진 것 같았지만 점점 두려움이 밀려왔습니다. 그런데 이 기분에 취해있을 시간이 없었습니다. 이제는 매도를 완수해야 했습니다. To be continued..... (3)편에서 계속됩니다. https://cafe.naver.com/wecando7/11472796 https://cafe.naver.com/wecando7/11472796 <이 글은 꼭 보세요! 월부 BEST 글> 현금 2-3억 있다면 여기로 가세요. 제 2의 마포가 될 겁니다. (+인기 아파트 가격 정리본 제공⭐️) ▼아파트 리스트 바로 공개▼ https://link.weolbu.com/4hb0H5k ------------------------ 월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다. 원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.
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