안녕하세요. 시간을달려서입니다. 2024년 월부학교 가을학기 2025년 월부학교 겨울학기 두 학기를 연속으로 수강하게 되면서, 가장 큰 고민은 후회없이 학교 과정을 보내려면 어떻게 행동해야 할까? 였습니다. 예전의 나보다 성장하고 싶고, 지난 학기보다 좀 더 업그레이드된 투자자가 되고 싶은 마음은 있었지만 그래서 어떻게 '성장'을 이루는지 몰랐습니다. 가장 큰 고민은 "투자하고 싶지만, 돈이 부족하다"는 점, 내가 가진 현금만으로는 가치 있는 단지를 싸게 살 자신이 없다는 생각 하지만 추후 가용자금이 생긴다면 언제든지 투자할 수 있는 사람으로 거듭나야지 라는 생각이 있었습니다. 결론적으로, 저는 이번 학기 있는 돈 없는 돈 다 끌어모아 투자에 성공했습니다. 어떻게든 투자를 성공한 것이 성장인건가?! 에 대해서는 시간이 지나며 알게 될 것이긴 하겠지만 '할 수 없다는 생각'을 뒤로 하고 결과를 이루었다는 사실은 분명하기에 이 글을 통해 가능했던 이유들을 공유해드리고자 합니다. 거두절미하고, 저의 가용현금은 3천만원이었습니다. 3천만원으로 할 수 있는 투자에는 어떤 것이 있을까요? 직관적으로 생각해볼 때 매매가 3억대 초중반이라면 전세가 2억후반, 매매가 4억대 초반이라면 전세가 3억 후반... 광역시/중소도시를 통틀어서 대부분 생활권 우선순위는 아니며, 가수요가 부족하거나, 굳이 후순위 단지인데 조급하게 투자하지 않아도 되는 그런 단지들이 많았습니다. 여기서 해결책은 크게 두 가지입니다. A. 감당가능한 대출 범위를 생각해본다. 저의 경우 별도의 대출이 없던 터라 마이너스 통장을 생각하면 약 4천만원 정도의 대출이 감당 가능했습니다. ( 감당 가능한 범위의 정의 : 1년 간 모으는 저축액을 넘지 않는 범위 ) B. 올해 말까지 모을 수 있는 저축액을 생각해본다. 위의 결과와 금액은 비슷하겠지만, 내가 현금을 모으는 시간이 추가됩니다. 물론 대출을 끌어쓰는 행위 자체는 내가 1주택자인지 다주택자인지 연 저축액을 생각했을 때 충분히 감당가능한지 대출을 일으킬 정도로 가치가 있는 단지를 싸게 사는건지 여부에 따라 달라질 수 있는 부분입니다. (그래서 메타인지가 정말 중요하다고 생각합니다) 1호기 투자복기를 가만히 다시 해보았습니다. 제 1호기는 아직 가시적인 성과를 보이지 않고 그저 제가 매수하던 가격대 그대로 머물러 있습니다. 왜 그럴까요 ?! 한마디로 절대적 저평가 시장인 지방에서 실 수요자들에게 우선순위가 아닌 단지이기 때문입니다. 그래서 2호기 투자는 1호기 단지보다 조금 더 선호도있는 단지 가치 대비 저평가된 가격에 살 수 있는 단지 1호기 흐름보다는 좀 더 일찍 수익을 낼 수 있는 단지 그런 걸 하려고 했는데요 . 지방 앞마당을 꾸준히 보다보면, 공급이 없고 전세가 부족하여 도저히 집을 매매(buy)하지 않고서야 살만한(live) 집이 없는 경우가 생깁니다. 현재는 전주이고, 앞으로는 울산이지요. 하지만 전주, 울산은 이미 과거의 가격대비 조금씩 상승하여 생활권에 따라 차이는 있겠지만 엄청나게 싼 구간이 아닙니다. 저는 제 앞마당 중에서 아직 공급이 완전히 줄지는 않았으나, 추후 공급이 줄어들 것이 보이고 전세가가 조금씩 상승하고 있으며 매매가는 1년 전과 비교해 그대로인 단지들을 추리고 추려 매물임장을 떠났습니다 ! 2호기에 대한 구체적인 복기는 저 스스로 솔직한 복기를 해본 후 다시 공유드리려 합니다. 하지만 제 행동에 대해서는 지금 이 글에서 모두 공유하고 가려고 합니다. 투자 물건을 찾기 위해서 1. 희미한 기존 앞마당은 반드시 매물을 보며 선명하게 만든다 - 기초반 때 만든 앞마당, 매물임장 다시 하기 - 투자할 수 없는 단지라 해도 일단 가보기 (투자할 수 없는 것을 아는 것도 중요함) 2. 매물을 보고 왔으면 반드시 정리한다 - 단지 우선순위 (다른지역의 연식/평형이 다른 아파트여도 어디가 우선순위인지는 명확하게!) - 매물의 조건을 정리하면서, 내게 유리한 부분이 뭔지 파악한다 - 내 생각과 튜터님의 생각을 맞춰 간다 (넓게 보세요, 여긴 리스크가 크니 제외하세요... 등등의 피드백 반복) 3. 내가 원하는 가격을 기계적으로 던져놓는 행위를 반복한다 - 투자 우호적인 부사님을 찾아간다 (전화임장을 통해 투자 우호 부동산들을 파악) - 현장 가기 전에 전화임장 / 매물 브리핑을 통해 최대한 많은 정보를 얻는다 (투자자가 아니라, 부동산 사장님인줄 알고 어디냐고 묻는 상황까지 발생 가능 ㅎㅎㅎ) - 매물임장을 진행한 부동산 이외에도, 내 투자를 해볼만한 매물을 갖고있는 부동산을 찾는다 - 이 가격으로 가능하면 연락주세요, 반복. 반복. 반복.. 결국 세 가지 행동의 본질은 '투자 매물을 찾는 행위의 반복'입니다. 투자자가 할 수 있는 것 중 가장 쉬운 행위 = 매물을 보는 행위 매물을 보고, 가격과 조건이 맞춰지면 언제든 투자할 수 있게 준비해놓는 것 이더라구요. 그리고 무엇보다 나의 조건을 충족하는 매물이 튀어나온다는 믿음을 가지고 현장에 가는 것 이라고 생각합니다.. 에? 그게 다야? 라고 생각하실 수 있겠지만 정말 앞마당을 가리지 않고 매물을 보러 가는 행위를 계속하다 보면 언제 어디서든 기회는 튀어나오는 것 같습니다. 때로는 매물을 찾는 것이 내가 찾으려 해서가 아니라 운이 좋아서, 그냥 찾게 되는 것이라고도 생각하게 되네요 현재 투자금이 모자라서 혹은 투자를 할 상황이 되지 않지만 언제든 돈을 벌 수 있는 기회를 잡을지도 모른다는 생각을 놓지 않고 행동으로 옮기는 것이 보릿고개임에도 가장 좋은 투자 기회를 잡는 방법인 것 같습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다 !
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