안녕하세요, 사랑하는 사람들의 든든한 지원군 케틀북입니다. 오늘은 가족간 거래 시 세금에 대해 주의해야 할 점을 말씀드려 보려합니다 우선 가족에게 부동산을 양도할 땐 두 가지 방법이 있습니다 증여와 거래인데요 증여는 아래 표를 참고해서 증여세를 계산할 수 있습니다. 요즘은 간편하게 부동산 계산기 어플을 통해 정확하게 계산이 가능합니다 만약 증여보다 거래의 방법이 세금이 적게 나온다면 거래를 진행하기도 합니다 이 때 거래가격을 마음대로 선정해도 되는 걸까요? 가족 간 거래시에는 특수관계인 간의 거래로 보아 '부당행위계산부인 규정'이 적용될 수 있습니다. 그래서 취득세와 양도세를 계산할 때 시가의 5/100에 해당하는 금액 이상이 차이난다면 거래가액이 아닌 시가로 세금을 메길 수 있습니다. 만약 A단지의 시가가 1억이었다면 9500만원까지만 매매가를 산정해야 합니다 시가가 1억인 단지를 마음대로 5천만원으로 거래하면 증여로 판단이 될 수 있고 취득세와 양도세를 거래가액이 아닌 시가만큼으로 산정해서 낼 수 있습니다 여기서 '시가'가 어떻게 산정되는지 잘 알아야 합니다 예를 들어 가장 최근 3억에 실거래된 집이 있다고 해서 3억으로 매매가를 산정하면 문제가 생길 수 있습니다 그냥 최근 실거래가 아닌 매매하려는 집의 공시가격과 가장 비슷한 공시가격을 가진 최근 실거래가를 이용합니다 공시가격을 확인하는 방법은 네이버부동산에서 확인 가능합니다 예를 들어 최근 실거래가가 두건이 있다고 가정해 보겠습니다 예시) 내 물건 상황 매수금액 3.2억, 매도 예정금액 3억, 공시가격 2.2억 실거래가 실거래A 25년 1월, 실거래가 3억, 공시가격 2억 실거래B 24년 9월, 실거래가 3.5억, 공시가격 2.1억 이 떄 당연히 25년 1월 가장 최근 거래인 3억을 기준으로 매매가를 산정해도 될 것 같지만 매도물건의 공시가격인 2.2억과 가장 유사한 공시가격를 지닌 24년 9월의 실거래가 3.5억을 시가로 잡습니다 그럼 세금을 줄여보기 위해 3억으로 매도를 하려했어도 취득세와 양도세는 3.5억을 기준으로 납부 됩니다 매수를 3.2억에 했다면 매도를 3억에 할 예정이었기 때문에 취득세만 내고 양도세는 납부하지 않아도 될 거라 생각했을 겁니다 하지만 매도가를 3억에 해도 특수관계인의 거래기 때문에 시가를 3.5억으로 산정합니다. 그럼 매도가 3억, 시가 3.5억으로 95% 이내 범위가 아니기 때문에 취득세나 양도세가 생각보다 더 나올 수 있습니다. 예시를 든 상황에서 보면 부당행위계산부인규정이 적용 되어 3.5억-3억 = 양도차익 5천만원 에 대한 양도세를 내야합니다. 또한 취득가액도 3.5억으로 산정이 되어 기존 3억에 대한 세금보다 취득세를 더 납부하게 됩니다 저 또한 '최근 실거래가가 3억이니까 3억으로 당연히 매매가를 잡으면 되겠지' 생각하다가 앞의 상황을 겪었는데요 그러면 이럴 땐 어떻게 해야할까요? 어쩔 수 없이 정해준 시가대로 세금을 내야할까요? 이럴 때 하나의 해결책이 있습니다 바로 감정평가인데요 감정평가는 법으로 인정된 제도이기 때문에 공시가격를 이용한 산정과 함께 시가를 판단하는 방법으로 사용됩니다 대신 감정평가에 대한 수수료는 매매하는 당사자가 납부해야 합니다 세금을 더 아낄 수 있다면 비용과 편익을 생각하여 감정평가를 진행해 볼 수 있습니다 저도 이번에 감정평가를 진행했는데요 감정평가를 통해 현재 시장에서 인정하는 호가, 실거래가를 통해 시가를 다시 산정할 수 있습니다 앞선 예시를 그대로 가져와 보겠습니다 3억에 매도를 했지만 3.5억을 기준으로 세금을 내야 하는 상황 만약 감정평가를 통해 3억으로 시가가 산정된다면 3.2억에 매수를 했기 때문에 취득세도 3억에 대해서만 내고 양도세는 산정되지 않습니다 차액이 없기 때문이죠 이 방법은 실제 시장에서 인정하는 시세가 3억이어야 가능합니다 그렇기 때문에 감정평가도 3억이라는 금액이 나올 수 있습니다 시장에서 실제 거래되는 가격이 3.5억인데 3억으로 감정평가를 받는 건 내가 할 수 없는 영역입니다 모든 영역에서 그렇듯 감정평가에도 기준과 규정이 있기 때문입니다 실제 시세보다 더 높게 시가가 측정되어 세금을 많이 내야하는 상황에서 유효한 방법이라 생각합니다 시가를 시세에 맞게 현행화하는 느낌이랄까요? 감정평가를 받는 방법은 간단합니다 여러 루트가 있겠지만 숨고에서 견적을 올리면 간단하게 진행할 수 있습니다 착수금을 넣기 전에 어느 정도 금액으로 감정평가가 될 수 있는지 미리 알려주는 감정평가사도 계시기 때문에 어느 정도 안전하게 진행할 수 있습니다 평가 기간은 제 경우를 기준으로 1주일 정도 소요됐습니다 상황에 따라 더 신속하게 만들어줄 수도 있다고 하니 업체 별 일정을 확인해 보면 좋습니다 평가서 수령 후 세무과에 제출하게 되면 감정평가금액은 즉시 시가로 인정됩니다 그래서 예시로 든 3억이라는 기준금액을 그대로 시가로 인정하여 세금을 납부할 수 있게 됩니다 오늘은 가족, 즉 특수관계인의 거래 시 시가 산정 기준 및 감정평가에 대해 알아보았는데요 가족간 거래를 생각하고 계신 분들께 도움이 되셨으면 좋겠습니다 각 지역, 물건마다 상황이 달라질 수 있으니 해당 글은 참고만 해주시고 꼭 세무사와 함께 꼼꼼히 상담 받으셔서 안전한 거래하시기 바랍니다 감사합니다 :)
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