요즘 반포 래미안원베일리 국평이 70억 원을 넘어 화제입니다. 반면에 강남·용산 아파트 전체가 갑자기 토허제에 묶여, 지난 2020년 토허제 이후 하락세로 보면 올해 서울 아파트 시장은 어려워 보입니다. 토허제 실시 전인 올해 2월에 많은 분들이 “올해는 대세상승장이다, 현재 20억 원대인 잠실·여의도·과천 등 기축이 30억 원대를 넘어 압구정·반포와 갭을 줄일 것이다, 이에 따라 현재 15억 원 미만인 비강남, 수도권 아파트도 상승할 것이다.” 라고 예측했고, 2월의 서울 아파트 거래량이 6천 건을 넘을 정도로 뜨거웠습니다. 반면, 저는 2월 12일에 올린 글(‘문화자본화되는 국평 50억 아파트들’)에서 "현재 20억 원대인 잠실·여의도·과천 등 국평이 30억 원을 넘어서, 압구정·반포와 갭을 줄이면 압구정·반포 국평은 70억 원을 넘어 다시 격차를 벌릴 것“으로 예측했고, 래미안원베일리 국평이 70억 원을 넘겼습니다. 저는 2월 8일에 올린 글(‘2025년 부동산 상승·하락의 변수들’)에서도 "한강변 국평 50억 원의 초양극화 현상에 놀란 정부가 강력한 대책을 내놓을 것이며, 이 경우 2025년 서울 아파트 시장은 상당히 경색될 수 있다."고 언급해 토허제 같은 초강력 대책을 예상했습니다. 강남·용산 아파트 전면 토허제는 취득세·양도세 중과만큼 강력한 대책이고, 2020년 토허제 실시 후 2023년까지 하락장을 경험한 사람들이 즉각 반응할 것이므로 2026년까지 아래와 같은 예측이 가능합니다. 1. 강남·용산 50층 재건축은 2026년까지 10% 이상 상승할 것입니다. 재건축은 전세가가 낮아 토허제, 대출 규제의 영향을 적게 받습니다. 요즘 화제인 래미안원베일리는 2024년에 준공된, 재건축의 마지막 단계 아파트입니다. 2020년 이후 압구정 현대, 반포 원베일리 재건축의 상승과 그에 따른 초양극화를 경험한 사람들은 50층 한강변 재건축 단지에 계속 투자할 것입니다. 아래 그림에서 2020년 토허제 이후에 압구정 현대, 신반포2차는 상승한 반면, 잠실5단지, 여의도 시범 등은 반포 자이, 잠실 엘스 등 기축과 함께 하락했습니다. 그러나 2026년까지 재건축 상승기에는 한남2-5구역, 성수1-4구역, 대치 한보미도, 잠실 5단지, 여의도 시범 등 한강변 50층, 5세대 재건축·재개발 단지들도 압구정, 반포 재건축을 따라 10% 이상 상승하는 강세장이 될 것입니다. 이에 따라 압구정 신현대 국평은 2026년에 60억 원을 넘길 것입니다. 아래 그림에서 보듯 과천·목동·분당 등 재건축 단지들은 2020년 토허제 이후 기축을 따라 약세였고, 그 결과 현재 압구정, 반포와 가격이 크게 벌어져 있습니다. 과천·목동·분당 등 재건축이 강남 재건축을 따라 상승할지 여부는 2025년 말까지 이들 아파트의 상승세를 보고 나서 판단이 가능할 듯합니다. 2. 2020년의 추세로 보면, 10년 이상된 기축 아파트는 2026년까지 10-20% 하락장이 예상됩니다. 반포 자이, 잠실 엘스 등 강남 기축은 높은 전세가에 의존하는 갭투자가 많아 2020년에도 토허제 영향을 많이 받았습니다. 올해 3월 초, 토허제 발표 전에 반포 래미안퍼스티지, 반포 자이, 잠실 엘스 등 기축이 초강세를 보일 때, 저는 ‘2025년에 상승할 아파트, 하락할 아파트’라는 글에서 올해 말까지 이들 아파트들이 2024년 가격으로 되돌아 갈 것으로 예측했습니다. 아래 그림에서 보듯 2020년 토허제 실시 전까지 반포 자이, 잠실 엘스는 각각 39억 원, 26억 원까지 상승했다가 토허제 실시 후 20% 이상 하락해 31억 원, 20억 원으로 되돌아갔습니다. 이런 현상은 이번 토허제 실시에서도 나타날 것으로, 이에 따라 2026년까지 10년 이상된 기축은 10-20% 하락해 2024년 가격으로 되돌아갈 것으로 보입니다. 3. 과천·마포·강동 등 비토허제 지역의 풍선효과는 없을 것입니다. 많은 분들이 강남·용산 토허제 지정으로 과천·마포·강동 등 기축에 풍선효과가 있다고 합니다. 그러나 위 그림에서 2020년 토허제 후 과천, 강동의 기축 아파트들도 반포, 잠실의 기축을 따라 하락했습니다. 2020년 이후 강남·용산 아파트는 거주가치보다 투자가치가 중시되는, 일종의 투자 상품화되고 있습니다. 이 현상에 익숙해진 사람들은 투자 수익률이 더 높은 강남·용산 아파트를 사기 위해 하락을 기다릴 것이며, 이에 따라 토허제에서 제외된 지역의 풍선 효과는 없을 것으로 보입니다. 제가 아래 책에서 인공지능의 계산을 활용해 8년 후 50층 재건축 후 압구정·반포 100-90억, 대치·개포·잠실 70-60억, 서초·방배동은 50억, 방이·송파동을 40-30억 원대로 예측했습니다. 2020년 토허제 실시 당시 개포·잠실·여의도·과천·목동 국평이 18-22억 원대, 압구정 국평이 26억 원이었는데, 현재 20억 원:50억 원으로 두 배 이상 벌어져 있습니다. 같은 원리로, 토허제가 5년 이상 장기간 지속되면 현재 20억 원대로 같은 가격대인 재건축:기축의 가격이 8년 후 재건축 후에는 두 배 이상 벌어질 수 있습니다. 올해 말까지 재건축, 기축의 가격 추이를 살펴본 뒤에 2026년에는 현명한 선택이 필요해 보입니다. 아래는 제 책 소개입니다~ https://product.kyobobook.co.kr/detail/S000215102184 https://product.kyobobook.co.kr/detail/S000215102184https://www.yes24.com/Product/Goods/140962155 https://www.yes24.com/Product/Goods/140962155
| 
