2025년도 벌써 4분의 1이 지났네요. 세월의 빠른 흐름은 늘상 느껴왔지만 나이가 들수록 아쉬운건 어쩔 수 없는거 같습니다. 특히 화마의 여파가 전국 곳곳을 강타하였는데 피해 입으신 분들의 빠른 회복을 기원합니다. 3월 지표가 나왔습니다. 늘 그랬듯이 지표를 보여드리기 전에 처음 보시는 분들을 위해 두 가지 양해를 사전에 구하고 시작하겠습니다. 서울 아파트 매매 지수 증감률은 KB부동산, 거래량은 서울 부동산 정보광장이 출처입니다. ① KB 월간 지수 증감률은 전월 중순부터 당월 중순까지의 시세가 기준입니다. 즉, 여기서 말하는 3월 지수 증감률은 2월 중순부터 3월 중순까지를 말합니다. ② 서울 부동산 정보광장의 거래량은 '계약일' 기준이며 주택 거래 신고 기한은 1개월입니다. 3월 거래량의 정확한 수치는 4월말에 확인 가능한 셈입니다. 즉, 정확한 거래량은 1개월 전까지의 Data만 참고해주시면 되겠습니다. 자, 이제 그래프 보시겠습니다. 3월 서울 아파트 매매 지수 증감률 +0.65%. 월간 데이터 글을 올릴 때마다 말씀드리는 내용이긴 합니다만 KB 지수 증감률은 체감상 2~3개월 가량 후행하고 있다는 생각인데 2월 증감률(+0.06%)보다 많이 오른 3월 증감률(+0.65%)을 보면 이번 증감률은 2월초 토지거래허가제 해제 이후의 시장 상황이 일부 반영된 느낌이 듭니다. 후행 수준이 조금 완화된 셈이죠. 시장의 열기는 거래량이 보다 직접적으로 전달됩니다. 시장이 뜨거웠던 2024년 6~7월 거래량이 각각 7,900여건, 9,200여건이었는데 2024년 9월부터 2025년 1월까지 거래량은 월별 4,000건에도 미치지 못했습니다. 그러나 2월 거래량이 6,000건을 넘어선데다 3월 거래량도 현재 기준 5,000건을 넘어섰기 때문에 집계가 완료되는 4월말이 되면 8~9,000건 수준은 될 것으로 보입니다. 2024년 6~7월 수준의 거래량을 기록하는 셈입니다. 주택담보대출 금리 상승 추세는 일단락된 것으로 보이나 그렇다고 하락 추세로 전환된 것은 아닙니다. 한국은행 경제통계시스템 가중평균 기준 주택담보대출 금리는 2024년 8월 3.51% → 9월 3.74% → 10월 4.05% → 11월 4.30%로 빠르게 상승하면서 매매 수요에 찬물을 끼얹었는데요, 그 이후 12월 4.25% → 2025년 1월 4.27% → 2월 4.23%로 약보합 상태이긴 하나 하락 전환이라고 보기에는 여전히 높은 수준을 기록하고 있습니다. 그리고 바로 이 부분이 토지거래허가제 확대 지정 이후 비지정구역으로의 풍선 효과가 크게 일어나기 어렵다고 보는 근거가 되고 있습니다. 사실 주택담보대출 금리가 하락 전환하지 않고 있는 이유 중 하나가 바로 가산금리(= 주택담보대출 금리 - 수신 금리)가 낮아지고 있지 않기 때문입니다. 사실 2024년 7~8월의 주택담보대출 금리 3.5%는 가산금리가 0.1% 내외로 은행 입장에서는 거의 Zero 마진에 가까울 만큼 이례적인 수준이었던게 사실입니다. 그런데 이 그래프에서도 보시다시피 가산금리는 2024년 7월 0.09%에서 2025년 2월 1.26%까지 상승을 거듭하고 있습니다. 보통 이렇게 흘러가면 관계당국의 개입이 있을 만도 한데 그런 움직임이 없다는 것은 역시 가계부채 증가 및 부동산 상승에 대한 정부의 부담감이 있기 때문으로 보입니다. 그런데 서울 집값이 상급지 위주였다고는 하나 급등했던 것도 사실이므로 은행의 가산금리가 높게 책정되고 있는 데 대해 관계당국가 개입하여 이를 시정시킬 시기는 아직 멀었다고 판단이 됩니다. 서울 아파트 매매 매물은 꾸준히 증가 추세였다가 3월 들어 한풀 꺾였습니다. 2024년 8월말 8.0만여건 → 10월 8.7만여건 → 12월 8.8만여건 → 2025년 2월말 9.4만여건까지 증가한 서울 아파트 매매 매물은 3월말 9만여건 아래로 내려왔습니다. 그리고 이 감소폭은 모두 이번에 토지거래허가제가 지정된 강남3구 및 용산구에서 나왔습니다. 강남3구와 용산구의 매매 매물은 2월말 2.6만여건에서 3월말 2.2만여건으로 감소하였습니다. 갭투자가 불가해지면서 자연스레 전세 낀 매물이 사라진 것으로 풀이됩니다. 서울 아파트 전세 매물은 심상치 않은 추이를 보여주고 있습니다. 2024년 11월말 3.3만여건 → 12월말 3.1만여건 → 2025년 1월말 3.0만여건 → 2월말 2.9만여건에 이어 3월도 2.8~2.9만건 사이를 오르내리락 하고 있습니다. 그래프에서 보시다시피 매물의 절대적 규모 자체가 워낙 적은 상황입니다. 둔촌 올림픽파크포레온에 이어 이문 래미안 라그란데가 입주했음에도 전세 매물이 늘지 않고 있다는 것이 놀랍습니다. 다만 이후에도 장위, 반포, 휘경 등에서 대단지 입주가 잇따를 예정인 만큼 전세가의 향방은 조금 더 지켜볼 필요가 있을거 같습니다. 다만 올해 서울 입주 물량은 적지 않지만 경기도와 인천시의 입주 물량 감소폭이 크고 서울도 2026년부터 입주 물량이 다시 줄어들기 때문에 전세가 상방 압력은 점차 커질 것으로 예상됩니다. 위 그래프는 서울 아파트의 5분위별 평균 매매가 추이인데 그래프만 보시더라도 양극화가 서울 내에서도 심화되고 있음을 아실 수 있습니다. 가장 고가인 5분위(상위 0~20%) 아파트는 전고점인 25.4억을 2024년 8월에 돌파하였고 그 이후에도 2024년 8월 25.8억 → 10월 26.5억 → 12월 27.3억 → 2025년 2월 27.5억에 이어 3월 28.3억으로 상승세가 지속되고 있습니다. 반면 나머지 분위 아파트는 전고점을 아직도 돌파하지 못하고 있어 극심한 양극화 양상이 확인됩니다. 각 분위별로 전고점 대비 2025년 3월 아파트 가격 비율은 다음과 같습니다. 5분위(상위 0~20%) : 2025년 2월 108% → 3월 111% 4분위(상위 20~40%) : 2025년 2월 95% → 3월 96% 3분위(상위 40~60%) : 2025년 2월 90% → 3월 91% 2분위(상위 60~80%) : 2025년 2월 86% → 3월 86% 1분위(상위 80%~100%) : 2025년 2월 84% → 3월 84% 전세가율은 2016년 7월(75.1%)을 정점으로 2020년 8월(53.3%)까지 꾸준히 내려가다가 임대차3법 시행으로 반등하여 2021년 1월(56.3%)까지 상승하였습니다. 그 이후 다시 하락 전환하면서 2023년 4월(50.8%)까지 빠르게 하락했다가 2023년 8월 51.0% → 12월 51.9% → 2024년 4월 53.2% → 8월 54.0%로 꾸준히 오른 뒤는 2025년 2월까지 큰 진폭 없이 소강 상태입니다. 다만 3월에는 53.8%로 소폭 내려앉았습니다. 토지거래허가제 해제에 따른 매매가 급등으로 전세가와의 사이가 다소 벌어진 탓입니다. 앞서 전세 매물 수준을 보셨지만, 서울은 입주 물량이 증가하고 있으나 수도권 입주 물량은 감소하고 있기 때문에 전세가의 하방경직성이 강화되면서 전세 매물 소화가 잘 이뤄지고 있는 것으로 보입니다. 특히 서울 아파트 전세가는 서울 입주 물량보다 수도권 입주 물량과 더 깊은 음(陰)의 상관관계가 있다는 분석도 이러한 사실을 방증합니다. 과거 15년간 이력을 들여다보면 연간 수도권 아파트 입주 물량이 15만호를 웃돌면 서울 전세가율이 떨어지고 15만호를 밑돌면 서울 전세가율이 오르는 경향이 확인되었는데 수도권 아파트 착공 물량이 2021년 23.6만호를 고점으로 2022년 14.0만호, 2023년 10.2만호, 2024년 15.1만호라는 사실은 2025~27년 서울 전세가의 향방을 점치게 합니다. 게다가 현재의 전세가율이 중장기 평균과 유사한 수준이기 때문에 이보다 전세가율이 더 오른다면 매매가에도 상방 압력으로 작용할 가능성이 높아진다고 하겠습니다. 3월말 치고는 무척이나 쌀쌀한 주말이 지나고 4월의 시작을 눈앞에 두고 있습니다. 어수선한 시국이 계속되고 있지만 본격적인 봄날씨가 펼쳐질 4월에는 그동안 못했던 나들이도 하시면서 힐링의 시간을 가지시기 바랍니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
| 
