오랜만에 글 드립니다. 개인적으로 정신 없었고 정국도 정신 없어, 최근 수개월 동안 부동산 시장이 참 혼란스러운 상황 이었던 것 같습니다. 반복되는 정책 변경과 정치적으로만 이용하려는 정부의 더딘 정책 발효로 인해 지방 부동산의 침체가 예상보다 길어지는 형국 입니다. 작년 아래 글 드렸듯이 전세 매물은 계속 소진 되어 가며, 지난 주 여럿 부동산 돌아본 후기와 전망을 정리 해 드리니 참고 하실 분만 참고 하시기 바랍니다. https://cafe.naver.com/kmhking/1930256 https://cafe.naver.com/kmhking/1930256 1. 부산 분위기 탔고 어디어디가 급히 매물 소진 된다고? 전혀 아니다. 절대 분위기 호도 되지 마라. 현장 분위기 전혀 그렇지 않다. 봄 이사철 맞아 매수 문의가 증가한 곳 있으나 간보려는 매수인들도 많고 실제로 계약까지 이뤄지지 않은 경우가 다반사이다. 현장 거래량도 큰 증가 없다. 제발 카더라에 속지 말고 분위기에 호도 되어 급히 결정 할 필요가 없다. 카페의 일부 글로 인해 분위기 호도 되어 뇌동매매 할 상황 전혀 아니다. 2. 에코델타 거대한 물량 공급 여파가 예상보다 강하다. 에코델타의 수천호 공급 물량 여파가 부산 전 지역 영향을 미칠 정도로 예상보다 강하다. 앞으로 해수동 물량 공급이 매우 제한적이긴 하나, 에코델타에서 흡수하는 매수세가 강하여 부산 전체적으로 "매도자 우위" 시장으로 분위기 전환 하기에는 어려움이 크다. 특히, 서북부산은 앞으로 굉장히 힘들다. 서부산(다대/하단/명지/사상 등), 북부산(화명/덕천 및 북구 지역) 경우, 갈아타기 수요자들은 적당한 가격 범주안에 드는 매수자가 나타날 경우, 빠른 시일내 물량 정리 하는 것이 좋다. 그렇지 않으면 5~10년 고생 하거나, 갈아탈 곳과의 가격 갭 이 더 커져 내 생에 갈아타기는 물건너 갈 가능성이 크다. 3. 그럼에도 해수동 "고인프라" 지역의 매수세는 계속 이어 진다. 해운대, 수영, 남구의 오션뷰를 확보한 대형 주복은 그들만의 리그라 제외 하고, 마린시티, 우동~재송 센텀파크 라인, 대연동~남구 라인, 수영구 오션뷰 해안 라인, 사직 아시아드 라인(3호선 사직역~거제역 사이)의 매수세는 꾸준하고 끊임 없다. (실제로 부동산 몇 곳만 방문해 보면, 전월세 포함하여 대기 매수자들이 항상 존재한다.) 앞으로 이런 곳은 계속 가치가 있고 우상향 할거라 본다. 어쩔 수 없다. 울산도 부산도 창원도 광주도, 그 지역안에 누구나 거주 하고 싶은 곳이 있고, 그런 곳은 양극화가 더 심해 지기 때문이다. 4. 지방의 부동산 완화 정책은 계속 발효 될 것이다. 건설사를 살리고 자금을 흐르게 하여야 한다. 이렇지 않으면 건설사도, 은행도 다 죽는다. 앞으로 지방은 금리 부터 세금(취득세, 양도세), DSR 정책까지 계속 완화되는 깜짝 정책이 계속 발효 될 것이다. 그래서 이 정책들이 유효화 되기 전까진 다주택자는 힘들고, 다주택 포지션을 계획하기도 힘들다. 그러니 실수요자는 지금 끊임없이 갈아타고 갈아타라. 반드시 상급지로 갈아타고 조망과 학군지를 염두해 두라. 5. 대형 평수 많은 곳은 조심하라. 그리고 상업지를 조심하라. 부산 지역 내 특히 명륜동과 화명동은 대형 평수가 많아도 너무 많다. 명륜동은 현재도 대형 물량 비중이 높으며, 앞으로 입주 물량 자체가 대형이라, 대형 평수 가격이 위에서 눌러 당분간 전체적인 상승이 참 쉽지 않을 것으로 본다. 에코델타도 대형 물량 공급이 많아, 명지 국제신도시와 오션에도 매우 큰 영향을 미칠 것이다. 또한, 해운대 중동 일대 등의 상업지의 난개발로 매수 하기 전 인근 부지 개발 계획이나 개발 여지는 없는지 알아보고 또 알아볼 것. 오늘 아침 센텀강변이편한세상(망미동)2차 앞에 한창 짓고 있는 고층 오피스텔 앞을 지나가며 놀라움을 감출 수 없었다. 조망으로 흥한 곳, 조망이 막히면 정리 자체가 힘들어 질 수도 있다. 6. 결론은 양극화다. 양극화는 미국도 한국도 서울도 지방도 어쩔 수 없는 갈수록 심화되는 현상이며, 내년 이맘때 쯤이면 부산 시내에 양극화는 더 커질 것이다. 아파트와 빌라/주택 사이의 양극화는 더 커질 것이고, 같은 신축이라도 입지 좋은 곳과 그렇지 못한 곳의 신축의 양극화는 더 커질 것이다. 입지 좋은 곳의 구축은 입지 별로인 곳의 신축보다 더 상승이 커질 것이니, 뭔가 결정 하기 어렵다면 입지 좋은 곳의 재건축에 들어가서 몸테크라도 하던지, 아니면 입지 좋은 신축의 소형 평수라도 들어가라. 양극화는 어쩔 수 없는 이제는 받아 들여야 하는 필수적인 현상이다. 모두 성투 하시기 바랍니다. . .
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