안녕하십니까? 다미아빠입니다. 가장 먼저 1탄에서 지방 다주택자가 어떻게 거주와 투자 물건들을 정리해왔는지 과정을 간단하게 작성하였습니다. https://cafe.naver.com/mkas1/1736565 https://cafe.naver.com/mkas1/1736565그리고 24년 상반기 저는 해당 물건들을 정리하며 월세로 울산 거주할 집을 알아보는 과정에서도 서울의 임장을 매월 1회 이상 꾸준하게 다니며 임장보고서를 작성하였습니다. 임장보고서 제목의 비밀번호는 제목 끝에 숫자와 같습니다. 24년 3월 - 서울 강서구 마곡동,우발상동,화곡동 24년 4월 - 서울 마포구 아현동, 염리동 24년 5월 - 서울 성동구 옥수동, 금호동, 하왑십리동 24년 6월 - 서울 서대문구 북아현동, 가재울뉴타운 제가 다녀온 지역의 흐름을 보시면 어떤 게 보이실까요? 저는 임장을 투자금액이 부족하더라도 제가 가지고 있는 투자금액으로 매수할 수 있는 지역보다 더 상급지역을 먼저 임장을 갔습니다. 해당 이유로는 1. 23년 특례보금자리론으로 실거주자에 주도하여 시장은 반등을 하였지만 월 평균 거래량이 연 평균거래량보다 많이 미치지 못하는 수준으로 거래가 되었고 하반기에는 특례보금자리론 중단으로 거래량 급감함. 2. 24년 상반기가 아파트 가격 회복기인지 확신이 없었기 때문에 시장은 상급지부터 움직이고 그 흐름이 서서히 다음 하급지 지역으로 분위기가 넘어간다는 이론에 확신을 가지고 임장 지역을 선정하여 접근함. 물론 저는 신이 아니기 때문에 단기간에 아파트 가격이 상승할 것이라는 미래를 내다보지 못하지만 이렇게 3~4개월 꾸준하게 서울을 임장다니다보니 지금 저렴하게 살 수 있다면 3~4년 장기적인 관점에서 보았을 때는 시장의 조정으로 인한 등락은 있을 수 있지만 내가 매수한 가격보다 떨어지는 리스크는 적을 것이라는 확신이 들었습니다. 결과론적으로는 24년 상반기는 실거주자뿐만 아니라 똘똘한 한 채를 위해 서울,수도권뿐만 아니라 지방에서도 올라오는 투자자에게도 서울은 집중 투자 대상지가 되었고 24년 7월 거래량 10년 평균 거래량까지 올라오며 가격 상승의 힘을 지지하도록 만들었습니다. 그리고 해당 24년 3월 시기에 서울 마포구, 성동구 상급지는 투자자에게 매수하기 제일 좋은 적기였다는 것을 확인할 수 있습니다. 저는 이런 확신을 가지고 제가 가지고 있는 투자금액으로 접근할 수 있는 지역을 다시 선정을 해보았습니다. 지역은 경기도 성남시 수정구, 서울 강서구, 서대문구, 동대문구, 하남시로 범위를 좁혔으며 단지 선정은 아래와 같은 조건으로 선정하게 되었습니다. 1. 15년 이내의 준신축, 신축(새 것이 좋다) 2. 1,000세대 이상(대단지의 위엄) 3. 지하철 역 접근성이 뛰어난 단지들 or 뉴타운으로 신도시 느낌의 거주 선호도가 높은 단지들(서울,수도권 거주분들의 선호도) 4. 단지 내 로얄동,로얄층(2년 뒤 임차를 끼고 매도를 해야하는 확률이 높기 때문에 내가 원하는 타이밍에 팔고 나갈 수 있는 확률을 높일 수 있는 조건) 위 단지 선정 조건의 이유들은 과거 투자의 실패 사례를 복기하며 대중적으로 사람들이 선호하는 조건들과 함께 신축을 점점 선호하는 현상으로 해당 단지들이 더욱 과거 아파트 상승 시기에 상승률이 높았다는 것을 데이터로 확인하고 기준으로 세울 수 있었습니다. 제가 매수한 지역은 경기도 성남시 수정구이며 해당 비교 지역들의 단지들은 이렇게 선정이 되었습니다. 그리고 해당 단지들의 과거 상승 흐름, 전고점과 현 매매 시세를 파악하여 어느 단지가 저평가인지를 찾기 위해 엄청난 손품의 시간을 보냈던 기억이 있습니다. 예를 들어 해당 단지들의 전고점을 비교하여 비슷한 전고점을 가지고 있는 아파트들이지만 현재 매매가격은 5,000만원 저렴하게 시세가 형성되어 있는 단지들이 있었고 제가 매수하는 당시에 서울 서대문구 DMC파크뷰자이 25평형(로얄동)과 수정구 산성역 포레스티아 29평형(로얄동)으로 투자자들이 서울에 더욱 집중하는 사이 서울 수도권의 갭이 벌어졌고 수도권에서도 서울의 입지와 비슷한 지역/단지들의 가격이 저평가 되어있다고 판단하여 해당 지역을 매수하게 되었고 아래 임장보고서를 작성하였습니다. 그리고 해당 단지들의 23,24년 아파트 가격 상승률을 비교해보았습니다.(호갱노노 참고) 녹번역E편한세상캐슬이 결과론적으로는 상승률이 제일 높지만 지역/단지에서 제일 하급지였기 때문에 매수를 하지 않았습니다. 그리고 아래 표를 토대로 관심 지역들의 상승률/하락률도 비교하면서 더 떨어졌는데 과거의 상승률을 대입하여 저평가 지역을 선정하는 지표로도 사용을 하였습니다. 마지막으로 과거 많은 시행착오를 겪은 저는 나만의 투자원칙을 세울 수 있었습니다. 1. 시장의 상승/하락을 예측하는 것은 불가능하기 때문에 싸게 매수하는 방법을 고민하며 매도 전략이 확실하지 않거나 투자에 있어 단 하나의 의문도 해결되지 않는다면 절대 투자하지 않는다. 매수는 쉬우나 매도는 고난의 연속이다. 2. 부동산 하락기에 실행력을 가지도 부동산을 매수하고 대중이 환호하는 뜨거운 시장에서는 냉정하게 물건을 분석하고 매도를 실행한다. 해당 자료들은 다른 타 커뮤니티에서 사용했던 자료들이라 많은 양해 부탁드립니다. 다음 편에는 해당 단지 매수 후 전세 세팅을 해야하는 상황에서 정부의 긴급 대출 규제로 인해 전세 시장이 매수자우위시장을 바뀌면서 제가 대응했던 방법들에 대해 글을 짧게 써보려고 합니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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