안녕하세요 열정부자 열정문수르 입니다. 오랜만에 선순위 물건으로 돌아왔습니다. 이 물건을 입찰하려고 준비 했었습니다. 입찰하기 위해 여러가지 리스크들을 꼼꼼한 조사를 통해 제거 했습니다. 하지만, 자금상의 이유로 결국에는 입찰을 하지는 못했습니다. 그래도 조사했던 내용을 작성 해보려고 합니다. 또한, 낙찰자분과 현재 소통중이여서 결과 나오는대로 경험담으로 또 작성 해보겠습니다. 바로 가보겠습니다! 의왕에 있는 대형평수 아파트 입니다. 인덕원과 가까워서 인덕원 인프라를 이용 할 수 있을 것으로 보여집니다. 09년식이고, 266세대로 나홀로 아파트로 볼 수 있을 것 같습니다. 물건을 처음 봤을때는 구미가 당기지는 않았어요 권리분석을 보니깐 물건에 흥미가 조금 생겼습니다. 바로 권리분석을 해보겠습니다. 전입일자는 16.07.05로 말소기준권리 19.05.31보다 빠른 선순위임차인 윤OO씨가 있습니다. 확정일자는 24.04.18은 그보다 후순위로 배당은 후순위로 받아갑니다. 임차인의 대항력이 인정 된다면, 낙찰자가 보증금을 인수 해야 합니다. 매각물건명세서를 보겠습니다. 임대차계약기간이 2016년도부터 되어있어서 조금 애매한 것 같습니다. 일단 매각물건명세서상 임차인이 권리신고한 임대차계약서에는 2016년도로 작성 한 것 같습니다. 여기서 눈여겨봐야 될 것이 세가지가 있습니다. 1. 확정일자와 배당요구일자가 같다. (위장이 너무나 의심되는 정황입니다.) 2. 채권자 농협은행에서 소유자와 임차인 명의로 무상거주확인서를 작성 했다. 3. 근저당을 보면 농협은행 , 신한은행에서 각기 다른 날짜에 대출을 해주었다. 해당 세가지의 의심정황으로 위장이 거의 확실해 보입니다. 하지만, 이것만 보고 입찰을 하기에는 리스크가 있죠?? 채권자한테 전화를 해봅니다. 옥션원에 부실채권 담당자가 적혀있어서 해당 연락처로 통화를 해보았습니다. 통화 요약 내용입니다. (참고로 해당 채권자는 신한은행쪽 담당자입니다.) 1. 가족으로 보임. 추가 확인은 필요함. 2. 무상임차각서는 있지만 못보내줌. 대신 사무실로 오면 보여줄 수 있음. (임차인이 직접 서명함.) 3. 문의 전화가 많이 왔음. 입찰 금액을 이야기해서 입찰에 참가하겠다. 라는 얘기 한사람이 있음. 4. 채무자를 직접 찾아가서 명도 관련 협의를 한번 하려고 찾아간적 있었지만, 만나볼 수는 없었음. 5. 권리신고 한 임대차계약서를 열람해보니 2016.03.07로 임대차계약을 했음. (16.03.07은 소유자가 매매한 날짜임.) 2.93억 보증금으로 2016.03.07 ~ 2046.03.07 계약기간이 있음. 입금 내역도 있고 근거로 제출함. (계약금:45,000,000) , (중도금:104,000,000) , (16.02.09 잔금:108,000,000) - 소유권이전에도 전에 잔금을 치뤘다. 농협은행쪽 담당자는 법원에 무상임차각서 서류를 제출한 상황이고 신한은행의 채권 담당자도 무상임차각서가 있다고 했습니다. 총 2개의 무상임차각서를 확보 해놨습니다. 그래도 애매한 부분은 있었습니다. 여기서 5번이 제가 애매하다고 생각한 부분입니다. 실제 입금 내역이 있고 근거로 제출 했기 때문에 인도명령결정은 안날수도 있겠다 생각 했습니다. 가족이어도 실제 임대차계약을 할 수 있으니까요. 아무튼 추가 확인이 필요하다고 생각 했습니다. 임차인을 직접 만나봐야 되겠다 생각했습니다. 채권자를 만나서 서류 열람도 해보고요. 그렇게 임차인을 만나러 집을 향해 출발 했습니다. 채권자와 통화를 한 후, 임차인을 만나러 왔습니다. 채권자와의 통화로 가족인 것과 말도 안되는 임대차 계약기간 그리고 두개의 무상임차각서까지.. 의심되는 정황증거가 너무 많이 있었지만, 입금 내역을 신고 했다라는 이야기를 듣고 뭔가 찜찜해서 임차인을 만나러 왔습니다. 언제나 임차인을 만나러 가는길은 떨립니다. 제가 잘못한것도 없는데 말이죠. 지하에 주차를 하고 올라갔습니다. 엘리베이터가 10층에서 한층 한층 내려갑니다. 9층...8층...7층... 4층.. 내려오면 올수록 심장이 쿵쾅쿵쾅 거립니다. 엘리베이터가 드디어 1층에 도착 했습니다. 엘리베이터를 타고 문을 닫으려고 하는데 공동현관문이 열립니다. 어떤 어르신이 지팡이를 짚고 오시길래 열림버튼을 누르고 기다렸습니다. 어르신이 천천히 걸어오시더니 탑승 하시고 버튼을 누르는데 5층을 눌렀습니다. (저희 물건지는 5층입니다.) 당황한 저는 바로 6층을 눌렀습니다. 제가 잘못한것도 아닌데 몸이 먼저 행동했어요 ㅋㅋㅋ 그리고 5층에서 어르신이 내리시고 오른쪽 호수로 들어가시는 것을 보고 저는 6층에서 내려서 계단을 통해 5층으로 향했습니다. 어르신이 들어가신 호수가 경매 물건지였던 것입니다!! 옳다구나! 헛걸음 안하고 임차인과 대화를 나눌 수 있겠어!! 바로 벨을 눌렀습니다. 열정문수르 : 안녕하세요 선생님 경매가 나와서 여쭙고 싶은게 있어서 왔습니다. 문을 두들겼지만 대답이 없으셨습니다. 방금 들어가는 것을 분명히 보았는데 이대로 갈 수 없다 싶어서 10분넘게 문을 두들겼습니다. 끝까지 나오시지 않으셔서 어쩔 수 없이 쪽지 붙히고 와야겠다 싶어서 다시 지하주차장에 차량으로 돌아와서 쪽지를 쓰고 있는 와중에 지하주차장에 갑자기 그 어르신이 나타나시는겁니다!!! 유레카 외치고 바로 대화를 나누었습니다. 아래는 임차인과의 대화 내용입니다. 1. 소유자는 딸이다. 2. 임대차보증금은 3억이다. 3. 무상임차각서 서명한 것은 기억이 안나고 은행에서 서명한 기억은 난다. 4. 계약서는 본인이 제출한 것이 아니다. 5. 와이프랑 둘이 살고 있다. 6. 소유자인 딸은 같이 안살고 있고, 임대차계약 썼을때는 딸은 이사 나가고 없었다. 7. 우리도 입찰을 할 것이다. 그렇게 임차인인 어르신과 대화를 하고 왔습니다. 가족인것을 알았지만, 어르신을 명도를 잘 할 수 있을까?? 인도명령이 안나오면 명도소송을 해야 될 수도 있는데 어르신을 상대로 할 수 있을까?? 생각에 복잡해지더라구요.. 많은 생각에 잠긴채 집으로 돌아왔습니다.. 채권자와 통화도 하고 임차인도 만나고 왔지만 애매한 포인트들이 너무 많아서 이대로 입찰하기에는 찜찜 했습니다. 채권자가 회사로 오면 무상임차각서를 보여준다고 했으니 시간약속을 하고 직접 회사로 찾아갔습니다. 서류열람을 해서 무상임차각서와 임대차계약서 권리신고서와 배당요구 , 이체내역까지 확인 하고 왔습니다. 추가로 채권회사 담당자와 소유자의 통화내용도 듣고 왔습니다. 개인정보보호 때문에 자료를 받아오지는 못했지만 내용을 메모 해왔습니다. 대부분 통화한 내용이랑 같았고, 특이사항으로는 이체내역 날짜가 있었습니다. 통화상으로는 계약보증금 잔금 날짜가 안맞았는데 실제 서류열람을 해보니 말이 되었습니다. (전세 계약 후 3번에 걸쳐서 보증금 입금) 그래서 왜 이체내역이 실제 존재했는지, 실제 임대차계약인지를 물어보았더니 채권자와 소유자의 통화내용에서 알 수 있었습니다. 소유자가 얘기하기로는 매입할때 임차인인 아버지께서 돈을 빌려주었다고 했습니다. 그것을 채권으로볼지 전세보증금으로 볼지가 조금 애매해보였습니다. 하지만 무상임차각서가 두개나 있기 때문에 인도명령이 나올까? 하는 생각도 공존 했습니다. 자 이제 지금까지의 조사내용을 정리 해보겠습니다. 1. 임대차계약기간은 선순위 , 확정일자는 후순위기 때문에 대항력이 인정 된다면 낙찰자가 보증금을 인수 2. 임차인은 소유자의 아버지로 매입할때 돈을 주었음. (임대차보증금으로 볼지 , 채권으로 볼지는 애매함) 3. 임차인은 무상임차각서를 2개나 서명했음. (대법원 판례가 있기 때문에 대항력 성립은 X) 4. 실제 입금내역도 있고, 임대차보증금으로 볼 수도 있기 때문에 인도명령과 대출이 나올까 의문이 들었음. 5. 인도명령이 기각된다면 소송으로 가야하는데 임차인의 연령대를 고려하면 엄청 길어질 것 같았음. 이렇게 정리 할 수 있을 것 같습니다. 또한, 낙찰가가 금액대가 저의 자금상황과는 맞지 않아서 소송으로 길어진다라고 하면 생각보다 쉽지 않겠다 라는 판단하에 입찰은 하지 않았습니다. 당일날 법원에 갔습니다. 저는 입찰을 하지 않지만, 해당 사건이 어떻게 해결이 될지 궁금했습니다. 인도명령은 나올지 , 대출은 잘 나올지 의문투성이였기 때문에 당일에 낙찰 받으시는분과 소통하여서 추후 과정을 전해 듣기로 했기 때문에 법원에 갔습니다. 참고로 해당 물건의 시세는 약 10억정도이며 저는 리스크가 있기 때문에 입찰가를 작성한다고 하면 8억초중반정도로 보았습니다. 거래도 잘 안되는 물건이여서 그정도의 금액대면 메리트가 있겠다라고 생각 했습니다. 아래는 결과 입니다. 9.45억에 낙찰 받아가셨습니다. 차순위와 차이가 조금 (많이) 나네요 아무튼 당일에 낙찰자분께 접촉해서 번호를 알아내고 왔습니다. 이후 과정을 천천히 듣고 있는 중입니다. 이 물건이 어떻게 처리 되는지 보면 저도 많은 실력 향상이 될 것 같습니다. 이후 과정은 추가 경험담글에서 작성 해보도록 하겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다^^
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