안녕하십십니까 엑시트 6기 15조 다미아빠라고 합니다. 해당 물건을 매수한 시기는 2021년 6월, 타 부동산 커뮤니티에서 6개월동안 공부는 하였지만 실거주를 제외하고 투자를 목적으로 부동산을 매수한 경험이 없기 때문에 제가 거주하고 있는 울산에서 갭투자로 투자를 하기로 결심합니다. 해당 시기에는 여전히 다주택자 취득세 중과가 유지되고 있었으며 실거주로 1주택을 보유하고 있었기 때문에 취득세 중과를 피하기 위해서 개별공시지가 1억원 이하 물건을 매수해야 하는 상황이었습니다. 사실 그런 상황이었어도 확실히 공부하고 시장상황을 파악을 했어야 했는데 단순히 투자하고 싶다는 마음에 사로잡혀서 매수를 하였습니다. 매수금액은 12,000만원/ 전세 세팅금액은 12,000만원으로 실질적으로 투입된 비용은 취득세/법무사비용/매매, 전세 중개수수료/ 전체 도배 70만원이 들었습니다. 각 방의 문틀과 문 도색은 비용을 최소화하기 위해서 저와 배우자가 직접 셀프로 하기로 했습니다. 그 당시에 와이프와 즐겁게 셀프로 하였지만 와이프에게 얼마나 욕을 들어먹었는지...ㅎㅎ 그 당시에는 거의 무피투자로 투자를 했다는 뿌듯함에 얼마나 어깨에 힘이 들어갔었는지 모르겠습니다. ㅎㅎ 해당 매수 시점에 문제점을 복기를 해보면 1. 취득세 중과를 피하기 위한 전략으로 개별공시지가 1억원 이하 물건을 선택했지만 해당 매수 방법은 투자 시기가 조금 지난 상태였습니다. 그리고 해당 물건을 정말 싸게 취득하지도 않았습니다. 단순히 시장에서 갭으로 비용을 최소화할 수 있는 물건만 선택을 했고 이런 심리를 잘 알고 있었던 노련한 중개사님이 가격이 싼 물건이 아닌 투자금액이 적게 들어가는 물건으로 중개를 하였습니다. 2. 내가 울산에 산다고 해서 해당 지역의 아파트 가격 흐름과 매수/매도 타이밍을 보지 않고 무작정 시세는 우상향할 거라는 믿음으로 투자를 한 점입니다. 이런 문제점으로 인해 23년 6월 전세 만기가 되었을 때 매매/전세 시세는 매수할 당시보다 가격이 하락하였으며 임차인은 이사가기 귀찮아서 거주를 더 하고 싶지만 전세 시세가 많이 떨어졌으니 1,000만원 반환 요청을 하였습니다. 그 때부터 임차인과 긴 협상이 시작되었습니다. 저는 현재 자금이 묶여있는 상황이다보니 1,000만원은 반환이 어렵고 500만원까지는 가능하다고 얘기를 하였고 임차인은 그럼 전출을 할테니 보증금을 모두 돌려달라고 협상을 하였습니다. 그렇게 되는 결과가 저에게 가장 최악의 경우이기 때문에 임차인을 잘 달래고 500만원 반환하고 계약갱신청구권을 사용하는 조건으로 1년 단기연장으로 진행하자고 얘기를 하였습니다. 물론 마이너스 통장으로 예비비가 있었기 때문에 1,000만원 보증금 반환이 충분히 가능했지만 해당 물건에 투자 비용이 추가적으로 들어가는 것이 정말 싫었습니다. 1년 단기 연장의 이유는 아래와 같습니다. 1. 1년 뒤 울산 울주군의 공급물량이 연평균 수요량 대비 적어지는 시점이었습니다. 2. 해당 시기에는 울산 아파트 가격 시장이 23년보다는 회복될 것이라고 생각했습니다. 3. 해당 시기에 거주와 모든 투자 물건들을 정리하여 똘똘한 한 채를 투자할 생각이 있었습니다. 다시 1년의 시간은 금방 흐르더라구요. 이제 임차인과 매도의 협상이 시작되었습니다. 저는 해당 물건을 다시 전세 세팅이 아닌 매도를 해야하는 상황인데 임차인에게 매수할 의사가 있는지 물어봤습니다. 그런데 임차인이 매수할 생각은 있지만 가격을 너무 후려치더라구요. 그래서 바로 협상은 중단되고 임장 보고서를 작성하여 제가 생각하는 최종 매도가격까지 생각을 한 후 울산 울주군에 있는 모든 중개사들에게 네고 가격까지 감안해서 최초 매도가격으로 의뢰를 요청하였습니다. 그 당시 작성하였던 매도 임장보고서입니다. 이렇게 중개사에게 광고를 하고 새로운 매수자가 기다리는 동안 전세 임차인은 전출을 하였고 저는 마이너스 대출을 통한 준비된 예비비로 임차보증금을 반환하였고 매달 불필요한 이자만 나가며 초조한 상황이었습니다. 그리고 주말에 아이와 놀아주고 있는데 평소에 연락도 없던 중개사가 갑자기 연락와서 새로운 매수자가 집을 보고 갔는데 매수를 하고 싶다고 하여 가격 협상이 들어왔습니다. 저는 네이버 부동산 광고 가격인 12,500만원에서 최종 매도가격을 11,500만원까지 고려하고 있는 상황에서 중개사의 최초 매수 협상가격은 11,900만원이었습니다. 정말 통화를 하며 속으로 너무 기뻤지만 최대한 감정을 숨기며 그 가격까지는 협상 불가를 선언하며 중개수수료를 감안하여 11,950만원을 최종 협상가격으로 중개사에게 전달을 하고 저는 다시 초조하게 기다렸습니다. 그리고 얼마 지나지 않아 해당 가격으로 콜이 들어왔고 저는 매수자의 마음이 바뀔까 무서워서 익일 바로 계약서를 작성하자고 유도하여 진행하게 되었습니다. 그리고 1달 뒤에 저는 해당 물건을 매도하게 되었습니다. 글솜씨가 부족하여 글만 많은 부족한 매도 경험담이었지만 제가 말씀드리고 강조하고 싶은 부분은 이 것입니다. "물건을 매수하고자 할 때 최초 협상가격을 매도자가 이렇게 싸게 팔 리가 없다는 생각으로 너무 적절하게 가격을 제시하지 말자, 매도자가 물건을 왜 팔려고 하는지 모든 중개사를 통해서라도 파악을 하고 그것을 바탕으로 네고 가격을 산출하여 가격 제시를 해야한다" 왜냐하면 저는 해당 물건의 최종 매도가격을 11,500만원까지 생각을 하였지만 해당 최종 가격에서 450만원을 더 받았기 때문입니다. 감사합니다^^
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