안녕하세요~ 행크에서 꼭 성공한 사람이 될 풀세팅입니다^^ 최근에 아파트 경매물건 중 입찰할만한 물건을 부지런히 찾고 있는데요~ 가장 고민하고 있는 건 '어떻게 하면 경쟁이 덜하면서도 수익이 날 물건을 고를수 있을까?' 입니다. 이 물건은 정말 갖고 싶었지만 가진 투자금이 많지 않아서 제가 생각했던 낙찰 예상가보다도 입찰금액을 더 낮춰서 입찰 할 수 밖에 없었고 안타깝게도 패찰했습니다ㅠㅠ 제가 이 물건을 고른 이유는 아래의 세가지 였습니다. 1. 시리즈 물건(총 3개의 물건이 나옴) 2. 대형평수(매매사업자, 법인 입찰 가능성 낮음) 3. 재건축 진행시 추가 가격상승 가능성 높음 1번과 2번은 경쟁을 피하기 위한 포인트였고 3번은 현재 시세차익에 추가상승여력까지 있어서 수익을 극대화할 수 있다고 생각한 포인트였어요 서울시 강동구에 위치한 아파트인데요~ 무려 사용승인일이 1984년인 낡은 이 아파트! 저는 왜 관심을 갖게 되었을까요? 이 아파트는 리모델링을 추진하다가 최근 재건축으로 방향을 바꾸고 시공사와 계약해지를 위한 소송중이었습니다. 조합이 보유하고 있던 물건이 경매에 나온 것이죠~ https://www.sisajournal-e.com/news/articleView.html?idxno=296443세 개의 시리즈 물건 중 저는 세번째 물건을 눈여겨 봤었고 실제 이 물건에 입찰했습니다. 해당 물건에 임차인은 말소기준권리보다 후순위 전입으로 대항력이 없어서 권리분석상 문제가 될 건 없었어요. 매각물건명세서에도 특이사항은 없었어요. 당시에 네이버부동산에 올라온 매물의 최저가는 13억부터 있었고요 아실 사이트에서 확인한 최근 매매 실거래가는 11억~13억 사이였고 전세 실거래가는 4억~5억7천 까지 편차가 있었고 월세 실거래가는 1억/160 ~ 5억2천/40 까지 거래사례가 있었어요. 그리고 네이버매물에는 올라와 있지 않았지만 급매물건이 12.5억에 나와있는 것을 확인할 수 있었어요.(2월 1일에 거래완료 표시) 해당 물건 현장에는 직접 가보지 못했고 손품조사와 전화임장만으로 급매가와 수익을 계산한 후에 입찰을 했습니다. 이 물건을 봤을때 10억은 넘겨야 낙찰받을 수 있을것 같은 생각이 들었으나 실제 입찰은 더 낮은 금액으로 했습니다ㅜㅜ 대출가능금액과 전월세 세팅시 묶이는 투자금을 계산해봤을때 제가 감당가능한 금액까지만 적어서 냈어요! 결국 패찰했지만 제 생각보다 더 많은 사람들이 입찰해서 놀랐었고 낙찰받은 금액도 시세보다 저렴하게 받아갔다는 생각을 했답니다. 입찰당일까지도 소신 입찰가를 적을시 패찰할 것 같아서 많이 고민했었는데 직접 입찰하고 오니 또 얻어간 것들이 있어서 소중한 경험이었습니다. 다음에는 낙찰소식을 전할 수 있었으면 좋겠습니다!! 다시 도전합니다~
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